Kích cầu và hỗ trợ người mua

Đầu tư và đầu cơ đều... méo mặt

Trong vai khách hàng, chúng tôi đã gọi điện thoại cho những người có nhu cầu bán CHCC và đều nhận được sự sốt sắng, mời chào. Chị Nguyễn Thị Nguyệt, có nhu cầu bán một CHCC Thịnh Vượng-Intresco (quận 2), khi được hỏi mua, cho biết: “Tôi bán căn này là để cắt lỗ, do chịu không nổi lãi suất ngân hàng quá cao. Anh mua thì tôi sẽ bán lại giá gốc, kèm theo tặng toàn bộ nội thất, trang thiết bị...”.

Khu chung cư cao cấp Petro Land Mark có vị trí ở ngã 3 Cát Lái, quận 2, cửa ngõ trung tâm TP Hồ Chí Minh là dự án sắp hoàn thành. Một nhân viên giao dịch phân phối dự án này có văn phòng tại quận 10 cho biết, dù đã đẩy mạnh các hình thức tiếp thị, tặng quà, nhưng việc bán hàng rất khó khăn dù mức giá mỗi căn hộ chỉ từ 20,3 triệu đồng/m², thấp hơn 30% so với một số dự án cao cấp gần cạnh như: The Estella, The Vista, Cantavil…

Cả nhà đầu tư dự án và người mua đều chịu nhiều thiệt thòi khi thị trường chung cư rơi vào tình trạng "đóng băng". Anh Nguyễn Cường Trung, người mua CHCC bằng hình thức góp vốn của dự án tại đường Nguyễn Lương Bằng, quận 7 cho biết: "Tôi góp vốn mua căn hộ của một dự án đã hơn 2 năm nay. Theo thỏa thuận, dự án sẽ khởi công đầu năm 2011, nhưng do khủng hoảng kinh tế, chủ đầu tư đã gửi thông báo xin được giãn tiến độ. Chúng tôi đành phải chấp nhận, dù biết là bị thiệt rất nhiều".

Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, trong mấy tháng gần đây, nhiều chủ đầu tư các dự án chung cư đã phải bán hòa hoặc lỗ để thu hồi vốn. Chủ đầu tư của những dự án đã triển khai thi công từ những năm 2008-2009 hiện đang phải đối mặt với giá cả vật liệu leo thang nằm ngoài dự toán, nếu không tính lỗ thì không thể hoàn thành dự án và bàn giao nhà cho khách hàng. Tính đến tháng 7-2011, tại TP Hồ Chí Minh đang tồn đọng khoảng 110.000 căn hộ chung cư các loại đang có nhu cầu chuyển nhượng.

Nhiều người dân ở quận 4, TP Hồ Chí Minh cần được hỗ trợ để ổn định chỗ ở tại các dự án chung cư.

Kích cầu và hỗ trợ người mua

Từ năm 2007 đến 2010 là thời kỳ bùng nổ các dự án chung cư khi nhu cầu nhà ở của TP Hồ Chí Minh tăng cao. Dự án chung cư trở thành một kênh đầu tư siêu lợi nhuận, nhiều dự án vừa khởi công đã bán hết sạch, kích thích nhiều doanh nghiệp nhảy vào đầu tư dự án, kéo theo nhiều nhà đầu tư sôi sục săn tìm mua chung cư để đầu tư kiếm lời. Giá căn hộ chung cư các loại từ 700 triệu đến 1,2 tỷ đồng/căn vào năm 2007 đã tăng vọt lên 1,7 đến hơn 3 tỷ đồng/căn, khiến thị trường lên cơn sốt. Tuy nhiên, sự nở rộ các dự án chung cư đã báo hiệu bất ổn về khủng hoảng thừa, mất cân đối trên thị trường. Theo thống kê của Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh, 10 năm qua, thành phố đã thu hút hàng trăm tỷ đô-la Mỹ đầu tư vào bất động sản, trong đó chủ yếu là các dự án chung cư, nhà ở cao cấp, khu biệt thự sinh thái với giá thành bán ra quá cao so với thu nhập thấp và trung bình của đa số người dân.

Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành nói: Tình trạng TP Hồ Chí Minh dư thừa hàng chục nghìn CHCC phản ánh một nghịch lý rằng, sản phẩm dư thừa nhưng nhu cầu đáp ứng chỗ ở cho người dân vẫn thiếu. Hàng trăm nghìn hộ dân có thu nhập thấp, trung bình vẫn sống trong những khu nhà tồi tàn ven kênh rạch, phải thuê mướn vì không thể đủ tiền để mua những CHCC giá hàng tỷ đồng.

Theo ông Đực, để đưa thị trường chung cư thoát ra khỏi tình trạng bị dư thừa ảo hiện nay, điều cấp bách là cần cho phép các chủ đầu tư dự án được phép chia nhỏ diện tích căn hộ (từ 40 đến 60m2) để người dân vừa tiền mua. Thứ hai là, các ngân hàng cần hỗ trợ vốn vay cho người mua CHCC có giá từ 600 triệu đến 1 tỷ đồng. Nếu mỗi hộ gia đình được vay 500 triệu đồng mua 1 căn nhà thì với 10.000 căn nhà sẽ tốn 5000 tỷ đồng. Số tiền này nếu so với 220.000 tỷ đồng dư nợ cho vay bất động sản thì chỉ chiếm một phần nhỏ nhưng lại giải quyết nhà ở cho 10.000 hộ dân.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh - Lê Hoàng Châu: Với tình hình hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản có thể phá sản, nhất là những đơn vị đầu tư kiểu “ăn xổi”, nhưng không thể để xảy ra hiệu ứng dây chuyền. Để thoát khỏi những khó khăn hiện nay, trước hết, chính các doanh nghiệp đầu tư chung cư phải tính toán để tái cấu trúc lại doanh nghiệp, sắp xếp lại bộ máy của mình, tái cơ cấu đầu tư. Dự án nào nên tiếp tục thực hiện, cái nào nên đình hoãn, giãn tiến độ… Vừa qua, có nhiều doanh nghiệp đã triển khai các biện pháp kích cầu khá hiệu quả như: Giảm giá bán, khuyến mại, trực tiếp cho người mua vay vốn, chiết khấu cao cho người mua sỉ… Tại TP Hồ Chí Minh, mới đây hai tập đoàn bất động sản tư nhân là Phương Trang và Đức Khải đã hợp tác để làm các dự án 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, 289 Trần Hưng Đạo và một dự án tại quận 7. Đây là mô hình tốt có thể giúp các doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, việc hợp tác giữa các doanh nghiệp bất động sản sẽ phát huy ưu thế, khắc phục hạn chế của từng doanh nghiệp. Nếu xu thế này phát triển sẽ hình thành nên những tập đoàn bất động sản Việt Nam đủ lực để phát triển bền vững, tập trung xây dựng những dự án sát với nhu cầu của thị trường, không để đẩy giá quá cao làm cho nhiều nhà đầu tư đầu cơ gây xáo trộn thị trường. Hơn nữa, về lâu dài, khi thị trường đã bình ổn, ngành chức năng cần tổ chức quy hoạch xây dựng chung cư trên cơ sở nhu cầu, tránh xây dựng tràn lan theo phong trào, sốt ảo, ngăn chặn đầu cơ gây xáo trộn thị trường.