Theo chuyên gia, chuyện nhà đất được bên phải thi hành án bán một cách hợp pháp trở thành cái “bẫy” với người mua cũng có phần lỗi của bên được thi hành án khi suốt quá trình kiện tụng trước đó đã không yêu cầu tòa kê biên...

Con đường quanh co qua nhiều khoảng rau muống xanh mướt chạy dài suốt ấp 6, xã Xuân Thới Thượng, Hóc Môn (TP.HCM) đã đưa chúng tôi đến gặp ông Chu Hùng Dương. Ông là người may mắn hiếm hoi được tòa bảo vệ, công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất hợp pháp trong vụ nhà, đất ông vừa mua đã bị kê biên vì nghĩa vụ thi hành án (THA) của chủ nhà cũ.

Quyết định “từ trên trời rơi xuống”

Năm 2009, ông Dương và một người bạn hùn hạp mua một căn nhà cấp 4 trên mảnh rộng đất 467 m2 tại xã Tân Đông Hiệp, Dĩ An (Bình Dương) của bà N. với giá 1,2 tỉ đồng. Hai bên đã đến Phòng công chứng số 2 (Bình Dương) ký hợp đồng chuyển nhượng. Giao tiền xong, phía ông Dương đã dọn đến nhà mới ở, chỉ chờ lấy giấy hồng theo phiếu hẹn của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Dĩ An.

Nhưng đến ngày hẹn Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Dĩ An trả lời cho phía ông Dương là chưa thể cấp giấy hồng vì có công văn ngăn chặn của Chi cục THA dân sự huyện. Tiếp đó, tháng 5-2009, Chi cục THA huyện đã ra quyết định kê biên nhà để đảm bảo THA cho một bản án liên quan đến bà N. Phía cơ quan THA cho rằng bà N. là người phải THA, theo quy định thì dù nhà, đất của bà đã bán cho người khác cũng vẫn bị kê biên, bán đấu giá để đảm bảo nghĩa vụ THA của bà.


Ông Dương là người may mắn hiếm hoi được tòa công nhận, bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chính đáng. Ảnh: THANH TÙNG

“Tôi và bạn phải đi vay mượn khắp nơi mới có đủ tiền để mua căn nhà đó nên đã tìm hiểu rất kỹ trước khi mua. Chúng tôi đến xã, được chủ tịch UBND xã xác nhận bằng văn bản là đất không tranh chấp. Chúng tôi còn đến cả phòng công chứng để tra cứu thông tin cũng thấy không có vấn đề gì” - ông Dương kể.

Ông Dương hốt hoảng kêu cứu khắp nơi. Chưa bao giờ cảm giác mất một khoản tiền dành dụm bao năm của ông lại hiện lên rõ như lúc ấy. Ông liên tục gửi đơn đến các cơ quan ở Dĩ An cho rằng mình là người mua hợp pháp và ngay tình, không hề biết chủ đất dính líu tới nợ nần, kiện tụng thì cớ sao lại kê biên nhà đất của ông. Đáp lại, cơ quan THA vẫn cho rằng mình làm đúng quy định.

Bất đắc dĩ phải ra tòa

Tháng 9-2010, ông Dương bất đắc dĩ phải khởi kiện ra tòa, yêu cầu tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất hợp pháp, đồng thời hủy quyết định kê biên nhà của Chi cục THA Dĩ An.

Tháng 2-2012, TAND thị xã Dĩ An đã xử sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Dương. Phía Chi cục THA kháng cáo, cho rằng hợp đồng trên vô hiệu và đề nghị được tiếp tục phát mãi căn nhà để THA.

Năm tháng sau, TAND tỉnh Bình Dương đã bác kháng cáo của Chi cục THA, giữ nguyên án sơ thẩm. Theo tòa, tại thời điểm hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thì không có bất cứ văn bản nào cấm việc mua bán. Do đó, công văn ngăn chặn và quyết định kê biên của Chi cục THA đã xâm phạm đến lợi ích hợp pháp của các bên, cần phải hủy bỏ. Từ đó, tòa công nhận quyền sở hữu hợp pháp của phía ông Dương đối với căn nhà.

Đến lúc này ông Dương mới thở phào nhẹ nhõm, trút bỏ được gánh nặng trên vai.

Không phải vụ nào cũng kiện được

Trao đổi, nhiều chuyên gia cho biết quy định về việc kê biên, xử lý tài sản để THA trong Thông tư liên tịch số 12 ngày 26-2-2001 của Bộ Tư pháp - VKSND Tối cao (nay được thay thế bằng Thông tư liên tịch số 14 ngày 26-7-2010 của Bộ Tư pháp - TAND Tối cao - VKSND Tối cao) đã tạo ra nhiều “nạn nhân” như ông Dương.

Cụ thể, cả hai thông tư đều quy định kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải THA bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để THA thì tài sản đó vẫn bị kê biên để THA...

Thực tế, rất nhiều trường hợp trong quá trình kiện tụng, người được THA không yêu cầu tòa kê biên nhà, đất của người phải THA. Do đó, người phải THA vẫn có thể bán nhà, đất một cách hợp pháp (vì không bị cơ quan nào ngăn chặn). Lúc này, người nào không biết, lỡ mua phải nhà, đất đó sẽ trở thành “nạn nhân”, bị cơ quan THA kê biên nhà, đất dù họ mua hợp pháp, ngay tình và không liên quan gì đến nghĩa vụ THA của bên bán nhà, đất cả.

Vụ việc của ông Dương chỉ là một trường hợp may mắn hiếm hoi được tòa đứng ra bênh vực và bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chính đáng một cách rất rõ ràng. Ở các trường hợp tương tự, người mua nhà, đất không biết phải kiện ai bởi kiện chủ nhà, chủ đất cũ thì nhiều tòa bảo việc mua bán, chuyển nhượng đã xong, hai bên không có tranh chấp nên không thụ lý. Chưa kể nếu chọn cách này, dù có được tòa thụ lý, giải quyết, tuyên hợp đồng vô hiệu thì người mua nhà, đất sẽ đối mặt với rủi ro là không biết lúc nào mới lấy lại được tiền. Mặt khác, họ kiện cơ quan THA cũng không được bởi nhiều tòa cho rằng cơ quan THA không làm gì sai khi căn cứ vào quy định của Thông tư liên tịch.

“Án lệ” hay!

Tôi rất tán đồng nhận định của hai cấp tòa ở Bình Dương trong vụ kiện của ông Dương là tại thời điểm hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thì không có bất cứ văn bản nào cấm cả. Do đó, ông Dương có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà, đất hợp pháp và công văn ngăn chặn cùng quyết định kê biên của Chi cục THA đã xâm phạm đến lợi ích hợp pháp của các bên, cần phải hủy bỏ. Tôi nghĩ đây là một điểm sáng, một “án lệ” hay cần phải được nhân rộng để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, đất hợp pháp, ngay tình.

Quy định của Thông tư 14 (trước là Thông tư 12) đúng là rất bất hợp lý. Quy định này chỉ tạo thuận lợi cho việc THA nhưng lại không đảm bảo, không tính tới quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người mua nhà, đất ngay tình. Chúng ta phải nhìn nhận lại rằng để dẫn tới hậu quả nhà, đất được bán hợp pháp, trở thành cái “bẫy” với người mua cũng có lỗi của phía người được THA khi suốt quá trình kiện tụng trước đó, họ không yêu cầu tòa kê biên.

Luật sư DƯƠNG TUẤN LỘC,  Đoàn Luật sư TP.HCM

Vừa mua xong là có chuyện

Suốt một quá trình tìm hiểu, làm thủ tục mua nhà, không cơ quan nào ra quyết định ngăn chặn hay thông báo, nhắc nhở gì về nhà của bà N. cả. Ai dè chúng tôi vừa mua xong là có chuyện ngay.

Ông CHU HÙNG DƯƠNG

Thanh Tùng (Pháp Luật TP)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.