Mới đây có một trường hợp tương tự khởi kiện cơ quan thi hành án, được tòa thụ lý thành vụ án dân sự. Tuy nhiên, sau đó tòa lại lúng túng vì không có hướng dẫn…

Trước đây, Pháp Luật TP.HCM từng có nhiều bài phản ánh về bất cập ở khoản 1 Điều 6 Thông tư liên tịch số 14 ngày 26-7-2010 của Bộ Tư pháp - TAND Tối cao - VKSND Tối cao về kê biên bán đấu giá tài sản để thi hành án (THA) dân sự. Nhiều người đã phải chịu thiệt thòi khi ngôi nhà mình mua hợp pháp, ngay tình bị cơ quan THA kê biên để THA cho chủ nhà cũ. Người mua nhà kiện chủ nhà cũ không được vì hai bên không phát sinh tranh chấp, kiện cơ quan THA thì tòa không thụ lý…

Vừa qua, đã có một trường hợp tương tự khởi kiện cơ quan THA và được tòa thụ lý như một dạng tranh chấp dân sự.

Thêm một “nạn nhân” của Thông tư 14

Theo hồ sơ, năm 2011, ông Phan Cước mua hợp pháp một căn nhà ở phường Hiệp Tân, quận Tân Phú
(TP.HCM). Tháng 7-2011, ông Cước đã được UBND quận Tân Phú cập nhật quyền sở hữu trên giấy hồng của căn nhà.

Gia đình ông Cước chuyển về căn nhà đó sinh sống. Bất ngờ ngày 20-4-2012, Chi cục THA quận Tân Phú đã gửi thông báo cho ông Cước về việc ngăn chặn, kê biên nhà theo Thông tư 14 vì chủ nhà cũ phải thi hành ba bản án với tổng số nợ khoảng 3 tỉ đồng.

Ông Cước khiếu nại, cho rằng theo Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005 thì nhà đất đã thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của ông (quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của người mua được xác lập kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất). Ông mua nhà hợp pháp, ngay tình, bản thân ông không liên quan gì đến việc nợ nần của chủ cũ nên việc kê biên nhà là vô lý, bất công.

Tuy nhiên, cả Chi cục THA quận và Cục THA TP.HCM đều bác khiếu nại của ông Cước với lý do việc mua bán nhà diễn ra sau khi có các bản án trên nên theo Thông tư 14 thì cơ quan THA có quyền kê biên, xử lý nhà.


 
Ông Cước bức xúc vì quy định bất cập của Thông tư 14 mà ông là một “nạn nhân”. Ảnh: T.TÙNG

Thụ lý thành vụ kiện dân sự

Không còn cách nào khác, ông Cước khởi kiện Chi cục THA quận Tân Phú ra TAND quận này, yêu cầu hủy văn bản thông báo ngăn chặn chuyển dịch, quyết định cưỡng chế, kê biên, xử lý tài sản mà chi cục đã ban hành. Theo ông Cước, không thể dùng Thông tư 14 để phủ nhận giá trị của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công chứng được. Tháng 3-2013, tòa đã thụ lý vụ kiện tranh chấp tài sản bị cưỡng chế THA và xác định Chi cục THA quận là bị đơn.

Theo ông Cước, cuối tháng đó, khi tòa mời hai bên đến làm việc, đại diện Chi cục THA quận cho rằng việc tòa xác định họ là bị đơn là không chính xác. Họ chỉ là người liên quan vì lẽ ra ông Cước phải kiện chủ nhà cũ mới đúng. Sau đó, tòa cho các bên về và hẹn sẽ gửi thông báo làm việc tiếp. Thấy tòa giải quyết lâu, tháng 2-2014, ông Cước đã đến tòa rút đơn kiện vì cho rằng phương án khiếu nại đến Tổng cục THA sẽ nhanh hơn. Ông Cước cũng cho biết sau này ông có thể sẽ khởi kiện cơ quan THA lại.

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, Thẩm phán Ngô Thanh Nhàn (Phó Chánh án TAND quận Tân Phú, người trực tiếp giải quyết án) lý giải việc giải quyết vụ kiện bị kéo dài vì tòa phải xác định địa chỉ cư trú của chủ nhà cũ (hiện chuyển đi đâu không rõ).

Ông Nhàn cho biết ban đầu ông Cước khởi kiện vụ án hành chính. Tòa từ chối thụ lý vì theo Luật Tố tụng hành chính, quyết định của cơ quan THA không phải là quyết định hành chính nên không thuộc đối tượng khởi kiện của vụ án hành chính. Sau đó, ông Cước khởi kiện dân sự. Đây là một loại quan hệ mới mà trong thực tiễn xét xử các tòa thường từ chối thụ lý vì không rõ có thuộc thẩm quyền hay không. Tuy nhiên, ở vụ này lãnh đạo TAND quận Tân Phú chỉ đạo trước mắt cứ thụ lý và xác định Chi cục THA quận là bị đơn. Sau đó tòa sẽ tham khảo ý kiến của TAND TP.HCM cũng như các quận, huyện khác, nếu không giải quyết được thì ra quyết định đình chỉ cũng không muộn. Trên thực tế, nếu ông Cước không rút đơn kiện thì TAND quận Tân Phú cũng chưa biết giải quyết tiếp ra sao vì chưa có hướng dẫn cụ thể.

Được không?

Vụ việc trên đặt ra vấn đề pháp lý: Những người mua nhà hợp pháp, ngay tình nhưng bị kê biên theo Thông tư 14 như ông Cước có thể kiện cơ quan THA ra tòa bằng vụ án dân sự được không?

Theo Thẩm phán Phạm Công Hùng (Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TP.HCM) và luật sư Nguyễn Thế Phong (Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Long An), chỉ cần xác định đúng quan hệ tranh chấp thì tòa hoàn toàn có thể thụ lý, giải quyết bằng vụ án dân sự.

Chẳng hạn trong vụ của ông Cước, nếu từ đầu tòa xác định đây là vụ án yêu cầu bồi thường thiệt hại do bị kê biên tài sản thay vì vụ án tranh chấp tài sản bị cưỡng chế THA thì sẽ giải quyết được. Ông Cước là người bị thiệt hại, ông cho rằng người gây ra thiệt hại là Chi cục THA quận. Ông Cước tìm chứng cứ chứng minh hành vi kê biên nhà của Chi cục THA sai và có quan hệ nhân quả với thiệt hại ông phải chịu, còn Chi cục THA cũng phải chứng minh việc mình áp dụng quy định pháp luật là đúng hay sai. Nếu cho rằng mình không có lỗi thì THA phải chứng minh mình đã áp dụng đúng. Kết quả cuối cùng do tòa đánh giá quyết định xem cơ quan THA có phải bồi thường hay không. Còn nếu tòa thụ lý thành vụ án tranh chấp tài sản bị cưỡng chế THA thì tòa sẽ không giải quyết được vì thực tế không có loại tranh chấp này.

Theo Thẩm phán Hùng, hiện nay tình trạng mua nhà hợp pháp, ngay tình rồi bị kê biên vì nợ nần của chủ cũ đã diễn ra khá nhiều, có những trường hợp bị thiệt hại lên đến hàng chục tỉ đồng. Vì vậy, TAND Tối cao cần phải có hướng dẫn xác định quan hệ tranh chấp và các tư cách tham gia vụ án cho các tòa cấp dưới để áp dụng thống nhất.

Còn theo luật sư Phong, Luật Tố tụng hành chính cần sửa đổi theo hướng coi hành vi, quyết định của cơ quan THA là đối tượng khởi kiện hành chính. “Bản chất của cơ quan THA cũng là cơ quan nhà nước nên việc loại trừ cơ quan này khỏi Luật Tố tụng hành chính như hiện nay là chưa ổn” - luật sư Phong nói.

Phải sửa Thông tư 14

Theo tôi, hướng dẫn thụ lý án dân sự hay sửa Luật Tố tụng hành chính chỉ là phần ngọn. Cái gốc vấn đề là phải sửa đổi bất hợp lý của Thông tư 14. Khoản 1 Điều 6 thông tư này quy định: “Kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải THA bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để THA thì tài sản đó vẫn bị kê biên để THA, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Như vậy, thông tư mới chỉ bảo vệ quyền lợi của người được THA mà bỏ quên hẳn quyền lợi của người mua tài sản hợp pháp, ngay tình.

Mặt khác, sẽ không có người thứ ba mua tài sản nếu ngay từ đầu người khởi kiện yêu cầu kê biên tài sản. Hiện nay nhiều đương sự ngại yêu cầu kê biên vì phải ký quỹ quá cao, có trường hợp bằng 100% giá trị tài sản. Tôi nghĩ nếu pháp luật xác định rõ một tỉ lệ ký quỹ hợp lý, vừa sức với đương sự thì không đương sự nào lại không yêu cầu kê biên. Lúc đó chủ tài sản sẽ không thể bán tài sản một cách hợp pháp cho ai được.

Luật sư Lê Văn Bình, Đoàn Luật sư TP.HCM

Thanh Tùng (Pháp luật TP.HCM)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.