"Ì ạch" các khu đô thị vệ tinh

Quy hoạch chưa sát thực tế

Theo Quy hoạch chung xây dựng TP Hồ Chí Minh đến năm 2025 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, TP Hồ Chí Minh sẽ có 4 khu đô thị mới gồm: Khu Nam, Khu đô thị Tây Bắc, Khu đô thị Cảng Hiệp Phước và Khu Công nghệ cao. Trong số này, chỉ Khu Công nghệ cao hoạt động hiệu quả, các khu còn lại xây dựng vẫn trong tình trạng manh mún, chắp vá. Hiện Khu Nam mới lấp đầy khoảng 30-35% mật độ xây dựng trên tổng diện tích hơn 3.000ha.

Vắng vẻ nhất là Khu đô thị Tây Bắc, sau hơn 15 năm quy hoạch để trở thành khu đô thị vệ tinh của thành phố, đến nay vẫn không tìm được nhà đầu tư đủ tiềm lực. Còn Khu đô thị Cảng Hiệp Phước, với quy hoạch lên tới hơn 3.900ha, đây là khu có vị trí vô cùng đắc địa để trở thành một thành phố cảng biển quốc tế, cùng với Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, sẽ tạo động lực giúp TP Hồ Chí Minh "tiến ra biển Đông". Tuy nhiên, dù đồ án quy hoạch chung Khu đô thị Cảng Hiệp Phước đã được UBND thành phố phê duyệt năm 2013 nhưng đến nay quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 vẫn chưa hoàn thành...

Theo các chuyên gia, thực trạng ì ạch của các khu đô thị trên có nhiều nguyên nhân. Tuy nhiên, cơ bản nhất vẫn là do quy hoạch không sát thực tế. Thành phố muốn có nhiều khu đô thị mới hiện đại, khang trang, làm "vệ tinh" cho khu vực trung tâm nhưng điều kiện về đất đai, kinh tế, xã hội tại mỗi khu vực khác nhau nên cần có những phân tích, nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi quy hoạch. Đơn cử, Khu đô thị Tây Bắc được quy hoạch tại vị trí nằm trong lõi của một vùng nông nghiệp rộng lớn, sinh hoạt của người dân đậm chất nông thôn. Trong khi với người dân, đất không thiếu, mức sống không cao nên dù có khu đô thị hiện đại bên cạnh, nhưng nhu cầu về nhà ở thực tế không có.

Thay đổi cách quản lý

Sau hơn một thập niên các dự án bất động, mới đây, UBND TP Hồ Chí Minh đã điều chỉnh quy hoạch Khu đô thị Tây Bắc theo hướng kết hợp chỉnh trang khu dân cư hiện hữu với xây dựng mới. Tuy nhiên, đến thời điểm này, khu đô thị vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc.

Tại Khu Nam, Sở Quy hoạch - Kiến trúc cũng đề xuất điều chỉnh và bổ sung các chức năng đặc thù như công viên khoa học, logistics, nghiên cứu mô hình phát triển theo tuyến... để tăng khả năng thu hút đầu tư. Đối với Khu đô thị Cảng Hiệp Phước, thành phố đang tính toán lại quy hoạch, chiến lược phát triển vì nơi đây chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của biến đổi khí hậu, nước biển dâng do nằm trong vùng trũng nhất của thành phố.

Theo các chuyên gia, với nguồn lực hạn hẹp, nhất là về tài chính, việc quy hoạch và đầu tư các khu đô thị mới cần được rà soát và tính toán lại cho phù hợp. Trao đổi với phóng viên Báo Hànộimới, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển (chuyên gia kinh tế) cho rằng, thời gian qua, quy hoạch xây dựng các khu đô thị mới tại TP Hồ Chí Minh sau khi đi vào xây dựng luôn bị "chênh" và phải điều chỉnh để phù hợp với thực tế.

Bên cạnh đó, các khu đô thị mới thường bị dẫn dắt bởi thị trường bất động sản. Giá nhà đất tại khu đô thị mới và khu vực lân cận liên tục bị đẩy lên cao khiến nhà đầu tư chạy theo mục đích thương mại hơn là đáp ứng nhu cầu về nhà ở.

Một vấn đề khác là do cách quản lý. Nhiều ý kiến chuyên gia khuyến nghị: Khu trung tâm không thể chen vào dự án nhà ở nữa thì phải ngừng cấp phép hoặc thu tiền sử dụng đất, thuế, phí cao lên, nhà đầu tư buộc phải ra ngoại thành đầu tư. Khi nhiều nhà đầu tư "chạy" ra vùng ven xây dựng nhà ở thì hạ tầng cũng sẽ được xây dựng, đường sá tốt hơn, giá nhà rẻ hơn, người dân sẽ mua. Làm được như vậy mới giải quyết được vấn đề giãn dân, giảm áp lực hạ tầng khu trung tâm.