“Đừng bi kịch hóa thị trường bất động sản!”

TS. Mai Xuân Hùng: "Nếu không xác định được mặt bằng giá hợp lý và công bố công khai về giá cả trong thị trường bất động sản để tạo lại niềm tin thì có cứu kiểu gì cũng là rất khó".

Đánh giá một cách thật khách quan với thị trường bất động sản lúc này, theo ông, động thái khẩn trương vào cuộc của Chính phủ để “cứu” liệu có kịp thời, hợp lý?

Tôi đồng ý với đánh giá của Bộ Xây dựng rằng từ đầu năm đến nay thị trường bất động sản tiếp tục gặp khó khăn, giá cả bất động sản nhà ở sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Số lượng giao dịch không nhiều, một số dự án không có giao dịch.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản thực sự gặp khó khăn, nhất là các doanh nghiệp nhỏ và vừa, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án, khi thị trường trầm lắng sẽ bị thua lỗ, không có khả năng trả nợ ngân hàng...

Thị trường bất động sản đóng băng không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà còn ảnh hưởng tới thanh khoản của ngân hàng, thu ngân sách nhà nước, gây đình trệ sản xuất cho các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, doanh nghiệp xây lắp, doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh hàng trang trí nội thất. Tồn kho vật liệu xây dựng, nhất là kính xây dựng, xi măng, gạch ốp lát, sứ vệ sinh theo đó cũng tăng lên...

Tuy nhiên, nếu cho rằng một số không nhỏ doanh nghiệp rơi vào tình trạng kinh doanh thua lỗ, phá sản đã ảnh hưởng rất lớn đến phát triển kinh tế và an sinh xã hội có lẽ là chúng ta đã quá bi kịch hóa thị trường này.

Nhưng nếu Chính phủ “ra tay”, thì người hưởng lợi nhiều hơn cả sẽ là người dân và đặc biệt, đây sẽ là cơ hội tốt để người thu nhập thấp có thể mua nhà như nhận định của lãnh đạo Bộ Xây dựng?

Tôi nghĩ chưa chắc đã như vậy!

Theo Nghị quyết 02 của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, các giải pháp chủ yêu tập trung hỗ trợ cho doanh nghiệp thông qua các chính sách về thuế và tín dụng. Ai có thể khẳng định rằng khi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được hưởng các ưu đãi của Chính phủ, họ sẽ hạ giá bán nhà?

Cùng với đó, cứ mở đường cho doanh nghiệp kiểu như vậy, doanh nghiệp lại tiếp tục kinh doanh theo lối cũ thì tình hình còn căng thẳng hơn!

Theo phân tích của ông thì Chính phủ càng tích cực giải cứu bao nhiêu có lẽ sẽ càng phản tác dụng bấy nhiêu?

Tất nhiên là chúng ta cũng không nên suy nghĩ theo chiều hướng tiêu cực như vậy. Nhưng đúng là lúc này Chính phủ càng thể hiện những động thái muốn can thiệp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thì càng khiến cho thị trường này khó ấm lại.

Chưa kể đến những trường hợp “đổ tiền cứu nhầm nhà giàu” luôn có thể xảy ra cũng khiến cả thị trường bất động sản lúc nào cũng lâm vào tình trạng chực chờ, doanh nghiệp thì chờ ưu đãi hơn nữa, người mua nhà thì chờ giá giảm hơn...

Vậy việc cần làm nhất lúc này đối với thị trường bất động sản nên là gì, thưa ông?

Chính phủ phải xác định được giá nhà thực tế bao nhiêu là hợp lý và đến thời điểm nào mới có thể kéo được mức giá như hiện nay trở về giá trị thực.

Mức giá đất, giá nhà hiện nay vẫn còn rất cao so với giá trị thực tế, chứ không phải đã là mức giá do thị trường quyết định và giá này cũng chưa phải đã chạm đáy như nhiều người vẫn nghĩ. Thị trường bất động sản đang bị bóp méo, dù hai năm qua các giao dịch đều rất ảm đạm nhưng cung và cầu vẫn không gặp nhau và giá nhà vẫn luôn ở mức rất cao.

Tôi được biết, như ở Hà Nội, giá căn hộ chung cư cuối năm 2012 giảm trung bình 5 - 10% so với cuối năm 2011, có những dự án giảm tới 20 - 30% so với cùng kỳ năm 2011.

Ở những khu vực ngoại thành đã phát triển nóng năm 2010 giá giảm mạnh tới 28 - 35% so với cùng kỳ năm 2011, giảm tới 50% so với giá đầu năm 2010... nhưng một số chủ đầu tư có nói với tôi rằng dù có giảm như vậy họ vẫn có lãi ít nhất 20%...

Nếu không xác định được mặt bằng giá hợp lý và công bố công khai về giá cả trong thị trường bất động sản để tạo lại niềm tin thì có cứu kiểu gì cũng là rất khó. Và có xác định được giá trị thực như vậy để can thiệp mới là thực sự cứu thị trường bất động sản vì lợi ích của người dân.