Đừng ác cảm với căn hộ 25m2

Khu nhà ở xã hội CT1 Ngô Thì Nhậm, quận Hà Đông. Ảnh: Bá Hoạt

Sự thận trọng luôn cần thiết, nhưng căn hộ 25m2 vẫn là ước mơ, khát vọng của những người đang thực sự có khó khăn về nhà ở và thu nhập. Vì thế, nhiều chuyên gia cho rằng, lo lắng luôn không thừa, song không nên vì lo mà “cấm tiệt”, cần tạo ra hành lang pháp lý, phương thức thực hiện và quản lý cho tốt.

Dải hàng hóa cần rộng hơn

Nhằm thúc đẩy phát triển NƠXH, đáp ứng nhu cầu bức thiết về nhà ở cho người thu nhập thấp, mới đây, Bộ Xây dựng đã công bố Dự thảo Nghị định Quản lý và phát triển NƠXH, trong đó đề xuất được dư luận xã hội đặc biệt chú ý đó là việc hạ diện tích tối thiểu của căn hộ NƠXH từ 30m2 xuống còn 25m2.

Theo thống kê, số hộ gia đình có từ 3 người trở xuống hiện chiếm 48% tổng số lượng gia đình của khu vực đô thị trên cả nước. Trên thế giới, giá trung bình của một căn hộ gấp 7 lần thu nhập người dân, trong khi ở Việt Nam, con số này lên đến 26 lần. Hạ diện tích tối thiểu của các căn hộ NƠXH xuống còn 25m2 sàn, thay vì 30m2 như hiện nay, đồng nghĩa với việc giảm áp lực tài chính, mở ra nhiều cơ hội mua nhà cho người thu nhập thấp. Loại căn hộ này sẽ phù hợp với những người sống độc thân hoặc các gia đình trẻ, đối tượng chủ yếu đang phải thuê nhà để ở.

Đề xuất hạ diện tích sàn căn hộ NƠXH của Bộ Xây dựng có thể đáp ứng tốt nhu cầu bức xúc về nhà ở cho những người thu nhập thấp và người nghèo ở đô thị. Tại các nước thu nhập bình quân đầu người cao hơn Việt Nam hàng chục lần như Singapore, Hongkong, Mỹ… giải quyết bài toán NƠXH vẫn phải mang tính dài hạn cần có chính sách, quy mô hàng hóa phù hợp để phát triển bền vững.

Theo nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, để đáp ứng nhà ở cho đại bộ phận người dân, chúng ta phải có nhiều giải pháp cũng như nhiều loại hình sản phẩm. Với những người có thu nhập thấp nhưng đủ khả năng vay ngân hàng, hiện đã có dải sản phẩm từ 30 - 70m2. Tương lai sẽ có và cần có thêm căn hộ nhỏ 25m2 và căn hộ lớn hơn, rộng tới 90m2.

Với đề xuất căn hộ 25m2, nhiều người lo ngại các căn hộ này sẽ là những khu ổ chuột tương lai, nhưng thực tế ngay tại TP Hồ Chí Minh có những hộ gia đình 24 người chen chúc trong diện tích vỏn vẹn 30m2, vì vậy chúng ta cần cân đo đong đếm từ nhu cầu đến khả năng của người dân một cách hợp lý.

Chặn mối nguy

Nhiều chuyên gia lo ngại, việc ra đời các căn hộ nhỏ 25m2 sẽ làm tăng áp lực lên hạ tầng đô thị. Mật độ dân số tăng lên, nhu cầu giao thông, bãi đỗ xe, bệnh viện, trường học, rồi đến nhu cầu về điện, nước… Trong khi, các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang tìm các giải pháp nhằm giãn dân nội thành ra ngoại thành, thì việc cho phép phát triển các căn hộ chung cư siêu nhỏ dường như đang đi ngược lại mục tiêu này (!). Có chuyên gia cho rằng, không nên phát triển loại căn hộ nhỏ này ở khu vực nội đô, mà có thể xây dựng gắn liền với các khu công nghiệp, khu chế xuất.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, ưu điểm nổi bật của căn hộ diện tích nhỏ là giá thành không quá cao, người có thu nhập trung bình cũng có thể mua được. Mức giá khoảng 300 triệu đồng/căn hộ không phải là quá sức đối với người lao động. Chính vì vậy, mặc dù thị trường bất động sản trầm lắng, nhưng căn hộ diện tích nhỏ lại dễ hút khách, bởi đó là mức giá lý tưởng đối với những người có thu nhập trung bình. Ngoài ưu điểm giá rẻ, nếu chủ đầu tư tìm kiếm được những vị trí thích hợp, thuận lợi về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ đạt được những điều kiện tối ưu.

Nếu áp dụng vào thực tế đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn, tôn trọng quy hoạch đã duyệt và được quản lý chặt chẽ trong suốt quá trình sử dụng thì căn hộ 25m2 hoàn toàn không phải là mối nguy cho đô thị. Dự thảo của Nghị định mà Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến cũng đã khống chế tỷ lệ căn hộ 25m2 tối đa là 20% tổng số căn hộ của dự án. Tuy nhiên, để chặn mối nguy quá tải cho đô thị, cơ quan quản lý cũng cần tính thêm các điều kiện để khống chế. Nếu căn hộ này dành cho đối tượng độc thân hay tối đa là đôi vợ chồng thì cũng cần quy định rõ. Đồng thời cũng cần có chế tài, quy định cụ thể tại hợp đồng mua bán NƠXH đối với căn hộ đặc biệt này. Khi bán căn hộ này cũng cần có cam kết, nếu số lượng thành viên trong hộ gia đình vượt quá điều kiện quy định thì phải chuyển nhượng cho đối tượng phù hợp. Với yêu cầu khắt khe này, để quản lý, sử dụng quỹ căn hộ 25m2 đúng yêu cầu, đối tượng, tốt nhất chỉ nên áp dụng phương thức cho thuê. Nếu quản lý tốt thì căn hộ nhỏ cũng sẽ không làm tăng áp lực cho đô thị bởi một căn hộ 70m2 trung bình có 3 - 5 nhân khẩu, còn căn hộ 25m2 sẽ chỉ có từ 1 - 2 nhân khẩu.

Rất nên phát triển căn hộ diện tích nhỏ để đảm bảo nguồn cung cho các đối tượng tiếp cận khó khăn đến quỹ nhà ở, mà họ có khả năng chi trả. Đây cũng là cách để giải quyết bài toán nhà ở dành cho người nghèo, người có thu nhập thấp. GS.TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT Những diện tích căn hộ nhỏ không nên tập trung vào một dự án nhiều quá, nhưng nên có một tỷ lệ nhất định để tạo điều kiện cho DN cũng như người tiêu dùng có thêm nhiều lựa chọn hơn. Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Bộ Xây dựng