Diện mạo một lối ra cho BĐS

Những điểm sáng chính sách

Đó là việc hạ mức thuế thu nhập cá nhân của DN từ 25% về 20%. Đây vốn dĩ là mơ ước của các DN VN và đã là kiến nghị quá nhiều lần của các chuyên gia, các tổ chức, hiệp hội; nhưng đồng thời cũng là mục tiêu mà trước đây Chính phủ đã cho rằng sẽ thực hiện theo lộ trình và giảm dần xuống 23%. Do đó, nếu quả thật chính sách này được hiện thực hóa ngay trong giai đoạn hiện nay, điều đó sẽ có ý nghĩa rất lớn với các DN vẫn tiếp tục cầm cự và làm ra lợi nhuận, qua đó họ sẽ có thêm nguồn vốn để tái đầu tư và tăng sức cạnh tranh trong năm 2013.

Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu xây dựng nghị quyết của Quốc hội để nơi này thông qua nhằm thực hiện các ưu đãi ngay trong năm 2013 với nội dung: giảm 50% thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội; giảm 50% thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở đối với những căn hộ dưới 70m² sàn sử dụng và giá bán dưới 15 triệu đồng/m² sàn sử dụng; gia hạn nộp thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở và gia hạn nộp thuế thu nhập DN đối với thu nhập từ bán nhà ở trong 12 tháng; áp dụng thuế suất ưu đãi thuế thu nhập DN ở mức cao nhất (10%) đối với thu nhập hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội.

Nói riêng về các DN BĐS thương mại, xa hơn, chính sách giảm 50% tiền thuế sử dụng đất đã được bắt đầu thực thi từ nửa năm qua trong gói tổng thể giải cứu DN trị giá 29.000 tỉ đồng mà Chính phủ tung ra, cũng có một ý nghĩa thiết thực và nay nếu được tiếp tục là chính sách chủ đạo kéo dài trong năm 2013, đó sẽ là “thuốc trợ lực” khá lớn cho DN. Bởi theo tính toán của các DN BĐS, tiền thuế sử dụng đất và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng có khi chiếm đến 30% hoặc thậm chí hơn trong cơ cấu chi phí giá vốn tính trên một mét vuông giá sản phẩm. Giảm được tiền thuế sử dụng đất, tức giảm được giá vốn hàng bán, DN có cơ hội giảm giá bất động sản thấp hơn, tạo sức hấp dẫn hơn và cải thiện sức mua địa ốc. Trong nhiều trường hợp, đây cũng có thể một nguồn vốn mà DN có thể tạm sử dụng làm vốn lưu động để giải quyết khó khăn về dòng tiền hiện tại.

Thêm một điểm sáng khác không thể không kể đến là việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật và có hiệu lực thi hành đối với Quỹ đầu tư BĐS. Sự ra mắt này cùng với việc cho phép các DN hoãn nộp thuế một thời gian nằm trong Nghị quyết 13/NQ-CP, thực sự đã có tác động không nhỏ đối với vấn đề sinh tử của DN BĐS. Tuy nhiên, tác động trước mắt có thể vẫn chưa lập tức thấy rõ.

Vì thị trường vẫn chưa tan băng

Song song với những điểm sáng chính sách, nỗ lực của các tổ chức tín dụng và NHNN, từ chỗ xem BĐS là lĩnh vực kinh doanh phi sản xuất cần phải thắt chặt tín dụng, đến chỗ được xem là mũi nhọn, cái nền mà trên đó mọi hoạt động kinh tế trải dài, không dừng lại chỉ ở sự tiến bộ về nhận thức mà còn thể hiện rất rõ trong hành động. Các gói tín dụng được tung ra với lãi suất cho vay thậm chí về dưới 8% ở mức kỳ hạn 3 tháng đối với người vay mua và trị giá tổng hạn mức được công bố lên đến hàng nghìn tỉ đồng ở mỗi ngân hàng, về cơ bản, đã có tác dụng “thổi hơi ấm” cho một thị trường đang đông cứng trong một số phân khúc ngách của năm 2012.

Nhưng trên toàn diện, hơi ấm đó vẫn chỉ dừng ở bề mặt và chưa đủ sức phân rã một khối băng khổng lồ bị nén cứng bởi giá, bởi suy thoái nói chung và một nền kinh tế có hệ thống ngân hàng dư vốn khả dung nhưng DN lại đang khan tiền, mọi vòng quay hàng hóa đều đang chậm lại. Ông Đặng Đức Thành - Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ CTCP Căn nhà mơ ước nhận xét, dưới những tác động đó, ngay từ cuối năm 2012 và đầu năm 2013, sẽ là lúc thích hợp để người mua nhà ở. “Vấn đề quan trọng nhất hiện nay vẫn là tính thanh khoản của thị trường BĐS, làm cho người có nhu cầu mua và nhu cầu bán gặp nhau”.

Còn theo ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Cty TNHH TMXD Lê Thành thì dường như Chính phủ đang rất quyết tâm và nỗ lực để cứu thị trường BĐS. Bởi BĐS là một thị trường không thể để cho đổ vỡ gây liên lụy cho cả nền kinh tế. “Với những động thái quyết liệt này, rất có thể đến đầu năm 2013, thị trường BĐS VN sẽ có chuyển biến mới, có lối ra!”.

Vắng... quy hoạch chính sách

Động thái nâng đỡ thị trường bằng tâm lý, bằng các gói giải cứu đã và sẽ tiếp tục được trình của các cấp Bộ, ban, ngành… đối với các chuyên gia, chỉ có hiệu dụng khi nó đã được đi vào thành văn bản. Trong đó, có rất nhiều đề xuất đã được nói mà chưa làm, hoặc làm không đến nơi đến chốn. Điển hình là giải pháp từ phía NHNN với chỉ đạo các NHTM hạ lãi suất các khoản vay cũ xuống 15% trong đó có các khoản vay của DN BĐS, thì theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội DN BĐS TP HCM, “đến nay vẫn chưa thực thi được là bao”. Do đó, trong bất kỳ hội thảo, diễn đàn, trong bất kỳ văn bản kiến nghị nào gửi lên các cơ quan nhà nước, Hiệp hội DN BĐS TP HCM đều đề xuất giảm lãi suất cho vay đối với DN. Thời gian gần đây, các đề xuất của Hiệp hội này còn được bổ sung thêm một ý mới: Giảm lãi suất đối với người cho vay mua nhà, người mua căn hộ đầu tiên cũng như nhà đầu tư thứ cấp. Mức đề xuất giảm cho vay đối với người mua nhà dừng ở 8%, tương đương với lãi suất cơ bản kỳ vọng sẽ được giảm trong nay mai, theo kiến nghị của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia. Đây được cho là một kiến nghị có ý nghĩa tháo gỡ khó khăn đối với người mua nhà, do dù bất động sản phân khúc trung bình thấp đang có giá từ 12 - 14 triệu đồng/ m2, vẫn là quá cao so với mức thu nhập bình quân khoảng 1.540 USD/năm của người VN. Bởi nếu theo mức thu nhập ước tính mà ông Nguyễn Thế Phương - Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư vừa công bố, thì vỏn vẹn mức thu nhập này mới chỉ tương đương khoảng… 5 - 6 m2 nhà ở thuộc phân khúc nhà trung bình, nếu người có thu nhập… nhịn ăn tiêu.

Tuy nhiên, nếu kiến nghị giảm lãi suất cho người mua nhà với ý nghĩa then chốt được cơ quan quản lý đưa vào cân nhắc, xem xét, điều đó cũng đồng nghĩa với vai trò quan trọng của NHNN sẽ phải thể hiện trong việc cung cấp, điều tiết dòng vốn hỗ trợ người mua nhà qua kênh tín dụng. NHNN sẽ làm thế nào để các NHTM có thể cho vay mua nhà dài hạn với lãi suất 8%, tương đương lãi suất kỳ vọng ở năm 2013, khi các NHTM nếu tính tên đồng tiền huy động và cho vay ra, phải thực hiện hoạt động này như một… trách nhiệm xã hội, không được tính lợi nhuận, không trích lập dự phòng rủi ro, không chi phí hoạt động…?

Nói cách khác, chắc chắn NHNN phải tính đến một gói hỗ trợ tín dụng lãi suất thấp cho các NHTM để kích hoạt các đối tượng vay mua nhà. Tiền ở đâu cho gói hỗ trợ này vẫn là câu hỏi hoàn toàn chưa có lời giải.

Một trong những giải pháp bổ sung cho diện mạo các hướng đi mà giới DN BĐS kỳ vọng, là việc cơ quan Nhà nước cho phép DN “xẻ đôi” căn hộ, để DN được phát triển căn hộ thương mại với diện tích 25 m2. Tuy nhiên, ngay cả giải pháp này cũng khiến nhiều DN quan ngại. Ông Lê Hữu Nghĩa - Cty Lê Thành cho rằng theo kinh nghiệm của ông, diện tích tối thiểu 1 căn hộ phải 30m mới có thể tạm gọi là đủ sinh hoạt. Ông Trần Kim Chung - TGĐ CT Group nhấn mạnh khi trao đổi với DĐDN: Đây cũng chỉ là giải pháp có tính tình thế và chỉ giải quyết được phần nào khó khăn của thị trường. Về lâu dài, một quy hoạch với các giải pháp đồng bộ mới đưa đến một diện mạo BĐS phát triển hợp lý. Nếu không…