“Chuyển trọng tâm gói 30.000 tỷ, thị trường chuyển biến tức thì”

TS. Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng , Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam.

Những ngày gần đây, Thông tư 18 của Bộ Xây dựng “nới” thêm một số quy định về nhà ở xã hội đang được dư luận đặc biệt quan tâm.

Tuy nhiên, trao đổi với BizLIVE, TS. Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng , Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ cho chính sách nhà ở xã hội đã tồn tại nhiều vấn đề bất cập, nên theo ông Thông tư 18 có “nới” thêm cũng không giải quyết được, mà nên chuyển trọng tâm gói 30.000 tỷ đồng này sang nhà ở phổ cập, một loại hình nhà ở thương mại, giá chỉ ở tương đương nhà ở xã hội nhưng có nhiều lợi thế cạnh tranh hơn.

Thưa ông, Thông tư 18 vừa được Bộ Xây dựng ban hành đang được dư luận đặc biệt quan tâm, ông đón nhận thông tin này như thế nào?

Xét trên góc độ lý thuyết, Thông tư 18 đã một lần nữa thể hiện sự nỗ lực của Bộ Xây dựng trong việc giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản cũng như chính sách nhà ở xã hội. Tuy nhiên, từ thực tế thị trường bất động sản nước ta hiện nay cũng như thực trạng loại hình nhà ở xã hội và việc giải ngân gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, tôi cho rằng, Thông tư 18 sẽ khó có thể mang lại hiệu ứng ngay tức thì cho thị trường như nhiều người đang kỳ vọng.

Bởi lẽ, ở nước ta bất cứ một chính sách nào được ban hành đều cần có một độ trễ nhất định, đồng thời cũng cần có thời gian để thị trường có thể “hấp thụ” và điều chỉnh theo các quy định. Không những thế, ngay từ trong bản chất, gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ cho chính sách nhà ở xã hội đã tồn tại nhiều vấn đề bất cập mà theo tôi Thông tư 18 có “nới” thêm cũng không giải quyết được.

Bên cạnh sự đồng tình với các quy định của Thông tư 18 thì cũng xuất hiện một số ý kiến cho rằng, Bộ Xây dựng đang “nới nhầm” hay “chệch hướng”, ông nhìn nhận thế nào về điều này?

Vẫn chưa đủ cơ sở để nói Bộ Xây dựng “nới nhầm” hay thông tư sẽ làm “chệch hướng” ban đầu của gói 30.000 tỷ đồng. Công nhân hay sinh viên cũng đều thuộc diện thu nhập thấp và đều cần có nhà để ở, thậm chí những người thuộc hai đối tượng này trong cả nước chiếm một số lượng không hề nhỏ.

Tuy nhiên, dù có mở rộng thêm đối tượng là doanh nghiệp xây dựng các dự án nhà ở cho công nhân, sinh viên thuê… cũng không dễ vay được tiền. Thực tế triển khai giải ngân gói hỗ trợ trong cả thời gian qua cho thấy rõ cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà đều khó tiếp cận được với gói hỗ trợ này.

Ông có nói đến những bất cập trong chính sách nhà ở xã hội và cả việc đưa ra gói hỗ trợ 30.000 tỷ, vậy theo ông cụ thể những bất cập đó là gì?

Bất cập nằm ngay chính trong những quy định ràng buộc về việc xét duyệt cho vay mua nhà ở xã hội, quy định đối tượng, các thủ tục hành chính… Bởi lẽ, không thể định nghĩa được thế nào là người thu nhập thấp vì không đủ công cụ để kiểm tra thu nhập của mọi người.

Thêm nữa, từ thực tế thời gian qua triển khai bán nhà ở xã hội có đến hàng mớ thủ tục rườm rà trong việc đăng ký mua nhà. Trong khi đó những người muốn mua nhà lại luôn thiếu những thông tin cần thiết như: dự án, chủ đầu tư, thủ tục đăng ký mua, ngân hàng nào cho vay, tiếp cận thế nào…

Đó là còn chưa kể đến tình trạng người mua nhà phải chịu cảnh “một cổ nhiều tròng”, phải mất đủ thứ “phí” để có thể hoàn thành các thủ tục theo quy định…

Vậy còn vấn đề trong chính sách nhà ở xã hội là gì, thưa ông?

Ngay từ đầu chúng ta chỉ nên có chính sách nhà ở xã hội chứ không nên có loại hình nhà ở xã hội để bán. Bởi lẽ, đã là nhà ở xã hội thì không được bán mà chỉ cho thuê, ở các nước khác cũng vậy. Vì nếu làm nhà ở xã hội để bán sẽ dẫn đến mâu thuẫn lợi ích giữa hai phạm trù kinh doanh và xã hội, không bao giờ có thể dung hòa được với nhau.

Kinh doanh phải ưu tiên mục tiêu lợi nhuận nhưng giải quyết vấn đề xã hội thì lại không đặt lợi nhuận lên trước được. Chính mâu thuẫn này đã khiến giải pháp nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng đề ra không phát huy được hiệu quả và gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng không thể giải ngân được nhiều.

Nếu không chuyển hướng cho vay thì dù có ra thêm vài thông tư nữa, gói hỗ trợ này vẫn sẽ tiếp tục tắc nghẽn.

Ông vừa nhắc đến việc chuyển hướng cho vay gói 30.000 tỷ đồng, vậy theo ông giải pháp cụ thể là gì?

Bộ Xây dựng cũng như Chính phủ nên chuyển trọng tâm của gói 30.000 tỷ đồng từ nhà ở xã hội sang loại hình nhà ở phổ cập. Cá nhân tôi cho rằng, nếu ngành xây dựng sớm bắt tay vào việc nghiên cứu mô hình nhà ở phổ cập ở các nước, đưa ra chính sách sớm và thực hiện ngay vào cuối năm 2013 thì bước sang 2014 thị trường sẽ có chuyển biến ngay tức thì.

Học tập mô hình hay của các nước khác là một điều tốt nhưng liệu loại hình nhà ở phổ cập có thể áp dụng được ở Việt Nam không, thưa ông?

Trong bối cảnh hiện nay của thị trường bất động sản Việt Nam, loại hình nhà ở phổ cập có thể coi là chìa khóa để thay thế nhà ở xã hội đang không mang lại hiệu quả. Bởi lẽ, nhà ở phổ cập là loại hình nhà ở thương mại, giá chỉ ở tương đương nhà ở xã hội nhưng có nhiều lợi thế cạnh tranh hơn như: không thủ tục rườm rà, không quy định thu nhập, đối tượng, chủ đầu tư tự lựa chọn vị trí xây dựng, đồng thời lại được vay vốn hỗ trợ xây dựng…

Ở nước ta thời gian qua đã manh nha xuất hiện loại hình nhà ở phổ cập tại một số dự án thương mại giá rẻ, nếu ai theo dõi thị trường sẽ thấy ngay thanh khoản của họ tốt hơn hẳn. Chỉ khác một điều là, các dự án này chưa được hỗ trợ nhiều từ phía Nhà nước và các ngân hàng.

Vậy theo ông, mô hình nhà ở phổ cập phải thực hiện như thế nào ở Việt Nam?

Bỏ các quy đinh về cho vay dự án nhà ở xã hội, khuyến khích cho vay các dự án nhà ở phổ cập. Chủ đầu tư nào đăng ký làm nhà ở phổ cập thì được các ngân hàng ưu tiên cho vay với lãi suất vừa phải, không nhất thiết phải thấp đến 6%, theo tôi khoảng 8 - 9%/năm là doanh nghiệp họ sẽ làm ngay. Giá bán căn hộ dao động khoảng từ 10 - 12 triệu đồng/m2 tùy vị trí tức tương đương với giá nhà ở xã hội hiện nay.

Không cần thiết phải quy định diện tích căn hộ đối với chủ đầu tư, các doanh nghiệp sẽ tự tính toán để làm các dự án căn hộ to hay nhỏ. Bởi lẽ, đã là nhà ở phổ cập tức là hướng chủ yếu vào đối tượng có thu nhập trung bình, với khả năng mua những căn hộ vừa phải, doanh nghiệp đương nhiên sẽ có tính toán để dự án có thanh khoản tốt nhất.

Ngân hàng sẽ đứng vai trò trung gian vừa cho vay vốn, kiểm soát vốn vay và tự thẩm định các dự án.

Ông mới chỉ nhắc đến việc hỗ trợ cho các doanh nghiệp vậy còn giải pháp hỗ trợ cho người mua nhà?

Nếu thực sự có nhiều dự án nhà ở phổ cập đúng theo mô hình như trên, tôi nghĩ cũng không cần đến vay vốn, nhiều người đã có thể mua được nhà cho mình. Với khoảng từ 400 - 500 triệu đồng/căn hộ, vị trí gần nơi làm việc, người mua tự lựa chọn dự án và căn hộ theo mong muốn, việc sở hữu căn hộ đối với những người có thu nhập trung bình trở lên hiện nay là hoàn toàn có khả năng.

Nhà ở xã hội đang kém hấp dẫn hay nói cách khác là đang “ế ẩm” phần vì do thủ tục nhưng một nguyên nhân chủ yếu nữa là do quá xa khu trung tâm nên mọi người ngại mua vì nhiều lý do.

Không quy định đối tượng mua, số tiền phải bỏ ra cũng không nhiều, ông nghĩ sao nếu xảy ra tình trạng đầu cơ dẫn đến người thực sự cần nhà lại không thể mua được?

Khi làm các dự án, chúng ta minh bạch mọi thông tin ngay từ đầu để tất cả mọi người đều có thể nắm được, do đó cơ hội sở hữu nhà là công bằng vì ai cũng được tiếp nhận thông tin cùng một lúc. Nếu có xảy ra tình trạng đầu cơ, găm nhiều căn hộ cũng không đáng lo ngại.

Mọi người hoàn toàn có thể mua lại căn hộ hoặc thuê lại để ở trên cơ sở tự đàm phán và phù hợp với nguyện vọng cá nhân. Thêm nữa, thường tỷ lệ người có thể đầu cơ lũng đoạn thị trường không nhiều, chỉ chiếm số lượng nhỏ.

Ngược lại, dù có người mua nhiều hay mua ít căn hộ, thanh khoản của thị trường vẫn tốt từ đó sẽ góp phần làm kinh tế khởi sắc trở lại. Bởi lẽ, bất động sản không chỉ đơn giản chỉ là dự án căn hộ mà nó còn ảnh hưởng đến hầu hết các ngành kinh tế khác.