Bất động sản 2014: "Ấm áp" nhờ quy hoạch

Trong khi dân cư thuộc các địa bàn nằm trong "vùng phủ sóng" của quy hoạch nửa mừng nửa lo, những người am hiểu về thị trường BĐS và "độ trễ" của chính sách lại rộn ràng cho kế hoạch đầu tư.

Sóng dưới đáy sông

Một lãnh đạo doanh nghiệp (DN) chuyên phát triển chung cư thương mại ở khu vực quận Hoàng Mai (Hà Nội) từng chia sẻ, thị trường BĐS Việt Nam nói chung và phía Bắc (tiêu biểu là Hà Nội) nói riêng, được so sánh với một con sông đang mải miết tìm đường ra biển lớn.

Năm 2008 - 2011 là khoảng thời gian dòng chảy siết nhờ cơn mưa vốn trút xuống từ dân đầu cơ thổi giá lẫn những chủ đầu tư chuyên vay tiền ngân hàng, vay tín dụng đen để "lao" vào địa ốc. Từ nửa cuối 2011 đến nay, lực tài chính đã không còn, sức duy trì dòng vốn của DN đuối hẳn (dẫn tới phá sản, chuyển lĩnh vực kinh doanh hoặc thoi thóp cầm chừng), BĐS rơi vào trạng thái tồn kho toàn diện, bất chấp nỗi lo kéo dài của các nhà quản lý lẫn giấc mơ nhà ở của người dân vẫn chưa tròn.

Sau bài học đầu tư kiểu "tâm lý bầy đàn" vào năm 2010, gắn với cột mốc Quy hoạch Trục Hồ Tây - Ba Vì, phần đa nhà đầu tư (NĐT) non trẻ đã "cạch tới già" khi nhắc tới thuật ngữ "đón sóng quy hoạch". Thay vào đó, chiến thuật của DN, dân kinh doanh địa ốc bám sát với những gì thật nhất, rõ ràng nhất: nhu cầu nhà ở giá trung bình trở xuống (dưới 20 triệu đồng/m2 đối với chung cư) của đại bộ phận người lao động tại Thủ đô và những chính sách, văn bản được công khai của các ban ngành hữu quan.

Lần này, dường như cơ hội đã đến khi lãnh đạo Hà Nội cụ thể hóa những kế hoạch thiết kế đô thị: cho phép xây dựng Dự án hầm đường bộ có kết hợp cho người đi bộ nối từ phố Trần Nguyên Hãn sang phố Chương Dương Độ (quận Hoàn Kiếm) và đến hết năm 2015, dự án hoàn thành đưa vào sử dụng; Bộ Giao thông vận tải có văn bản yêu cầu UBND Thành phố sớm mở rộng Quốc lộ 32, đoạn từ Nhổn đến thị xã Sơn Tây, lên quy mô 4 làn xe và nhận định việc mở rộng trước năm 2016 là "hết sức cấp bách và cần thiết"; phê duyệt Nhiệm vụ đồ án thiết kế đô thị hai bên tuyến đường Xuân Thuỷ, tỷ lệ 1/500 thuộc các phường Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu và Mai Dịch (quận Cầu Giấy), từ nút giao với đường vành đai 2,5 (đường Nguyễn Phong Sắc) đến nút giao với đường vành đai 3 (đường Phạm Hùng); Quyết định 704/QĐ-UBND, phê duyệt nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu chức năng đô thị Noble Vân Trì (tại xã Kim Nỗ, huyện Đông Anh)... Đây là khu chức năng bao gồm khu nhà ở, khu công cộng dịch vụ thương mại, văn hóa, y tế, trường học, cây xanh, thể dục thể thao... tiếp giáp với đầm Vân Trì và khu dân cư cũ.

Năm 2014, BĐS Hà Nội được dự báo đón nhận những "cơn sóng ngầm" từ giới đầu tư

Động thái tích cực và rốt ráo từ lãnh đạo Tp.Hà Nội đối với những bản quy hoạch chuẩn bị thành hình đã thổi luồng sinh khí vào trạng thái "vật vờ" của giới đầu tư BĐS. Theo ông Nam, một "trùm" lướt sóng địa ốc ở Hà Nội, sau gần 4 năm thoái trào, năm 2014 sẽ chứng kiến sự vận động mãnh liệt trở lại của các NĐT BĐS lọc lõi. Bất chấp những khó khăn còn đầy rẫy của các DN tên tuổi trước bài toán cân đối sản phẩm - dòng tiền và sự cạnh tranh không ngừng nghỉ giữa các dự án nhà giá rẻ, BĐS đất nền tại Đông Anh, Cầu Giấy và Nhổn sẽ mang lại giá trị thặng dư của các NĐT khôn ngoan.

Người dân sợ "độ trễ"

4 năm sau khi Quy hoạch trục Hồ Tây - Ba Vì lan tỏa sức nóng tới các huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Ba Vì nhờ phần đông dân đầu cơ, dân cư nơi đây vẫn chưa hết… buồn. Họ buồn vì không còn đất sản xuất canh tác, vì hàng chục, hàng trăm ha đất "bờ xôi ruộng mật" bị DN xí phần và bỏ hoang (do cạn lực tài chính) sau khi đã mua rẻ chỉ vài trăm tới vài triệu đồng mỗi m2. Những kế hoạch sân golf bỏ dở, hàng sa số dự án trang trại, nghỉ dưỡng cỏ mọc đầy được bao quanh bởi nhiều con đường gồ ghề ổ trâu, ổ voi trong lúc hạ tầng xã hội khu vực vẫn thiếu hụt nặng nề. Đó là những gì để lại của cơn lốc đầu cơ vào trục Hồ Tây - Ba Vì cho cuộc sống thường nhật của dân cư sở tại.

Thực trạng đó hoàn toàn chẳng thể đổ lỗi cho quy hoạch. Quy hoạch vốn dĩ là một đề tài nhiều góc cạnh và liên quan tới rất nhiều ban ngành cùng tham gia. Từ khâu lập quy hoạch, phê duyệt nhiệm vụ, chuẩn bị, thực hiện tới nghiệm thu… đòi hỏi đủ mọi nguồn lực lẫn quyết tâm của nhà quản lý, cơ quan địa phương và người dân cùng nhìn về một hướng.

Năm 2014, dư luận còn băn khoăn hồ nghi trước không ít phát ngôn, đánh giá lạc quan của Bộ Xây dựng, Thành ủy Hà Nội về sức hồi phục của BĐS. Còn người dân tại khu vực Đông Anh lại càng có lý do để hồi hộp một lần nữa trước thông tin Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết 1/500 KĐT chức năng Noble Vân Trì được phê duyệt. Theo ông Tuấn, nguyên cán bộ thuộc ngành quy hoạch đô thị, Quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt chắc chắn sẽ mau chóng thực thi. Vấn đề là khoảng thời gian thực tế hoàn thành sẽ kéo dài bao lâu thì... không ai dám chắc.

Lý do, việc phê duyệt nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 KĐT chức năng Noble Vân Trì trước hết nhằm cụ thể hóa đồ án Quy hoạch phân khu đô thị N4, tỷ lệ 1/500 đã được UBND TP phê duyệt và Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050. Như vậy, còn quá sớm để kỳ vọng vào bản kế hoạch này sẽ về đích đúng hẹn, khi đích gần nhất vẫn còn 15 năm nữa. Trước mắt, địa bàn xã Uy Nỗ (huyện Đông Anh) và dọc trục Xuân Thủy - Cầu Diễn sẽ lại một lần nữa được "cày xới" bởi kế hoạch đầu tư đón quy hoạch của dân kinh doanh địa ốc.