Ách tắc trong thu tiền sử dụng đất vượt hạn mức

Lại chờ!

Việc thu tiền SDĐ vượt hạn mức tiếp tục bị ngưng trệ do QĐ 64 có nhiều điểm không hợp lý như mức thu cao, thủ tục thẩm định diện tích đất vượt hạn mức theo giá thị trường quá rườm rà, tốn kém... Đó là nguyên nhân, sau khi QĐ hướng dẫn ban hành, tình trạng đóng băng hồ sơ nhà đất tại các chi cục thuế vẫn chưa được giải tỏa. Chính vì vậy, trong cuộc họp vào tháng 11 vừa qua, đại diện các quận huyện đã có đề xuất nên điều chỉnh QĐ 64 để gỡ khó cho người dân trong việc đóng tiền SDĐ. Cụ thể, diện tích đất vượt hạn mức thay vì đóng tiền SDĐ theo giá thị trường thì chỉ phải nộp gấp 2 lần bảng giá đất. Đây được đánh giá là giải pháp đơn giản, thống nhất và thuận tiện cho cả người dân lẫn cơ quan chức năng. Chưa kể, việc quy định hệ số K bằng 2 thống nhất cho phần đất ở ngoài hạn mức của các hộ cá nhân, gia đình là hoàn toàn phù hợp với Thông tư 93 của Bộ Tài chính (về hướng dẫn thu tiền SDĐ sát giá thị trường).

Theo Thông tư 93, quy định hệ số K áp dụng cho cả trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ lẫn trường hợp chuyển mục đích SDĐ. Tuy vậy, tại TP.HCM, có ý kiến cho rằng chỉ nên áp dụng hệ số K đối với trường hợp công nhận quyền SDĐ, cho phép toàn bộ phần diện tích vượt hạn mức được nộp gấp 2 lần bảng giá đất. Riêng trường hợp chuyển mục đích SDĐ từ nông nghiệp sang đất ở, các quận huyện cần có sự rà soát, đánh giá lại thực trạng về quỹ đất nông nghiệp rồi mới đưa ra quy định. Bà Đào Thị Hương Lan - Giám đốc Sở Tài chính TP.HCM cho biết, Sở đã tổng hợp các đề xuất này trình UBND TP. Hiện dự thảo văn bản điều chỉnh QĐ 64 đang được Văn phòng UBND TP soạn thảo trước khi trình lãnh đạo TP xem xét, phê duyệt.

Điều này đồng nghĩa với, các trường hợp người dân có đất ở vượt hạn mức bị treo suốt 2 năm qua đến nay lại tiếp tục ách lại chờ quyết định sửa đổi.

Vướng mới chồng vướng cũ

Trên thực tế, việc ban hành văn bản sửa đổi QĐ 64 không hề đơn giản, vì còn phải chờ các địa phương rà soát quỹ đất nông nghiệp và đề xuất giải pháp thu tiền SDĐ cho trường hợp chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Phó chủ tịch một quận cho hay, sở dĩ có sự tách bạch này là do lãnh đạo TP băn khoăn, nếu thu tiền SDĐ vượt hạn mức gấp 2 lần bảng giá đất (tức thấp hơn giá thị trường) thì có thể có lợi cho đối tượng đầu cơ đất đai. Sự cẩn trọng này phần nào có cơ sở, bởi có tình trạng, trước khi QĐ 64 ban hành, một số người nắm giữ nhiều đất nông nghiệp kỳ vọng chính sách thu tiền SDĐ sẽ “dễ thở” hơn để tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, lý do này chưa thuyết phục. Bởi trước đó, vấn đề chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở đã bị vướng khi TP ban hành QĐ 19 về hạn mức tách thửa cũng như trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng để tách thửa xây dựng, chuyển nhượng. QĐ 19 yêu cầu đối với đất nông nghiệp có diện tích dưới 1.000m2 muốn chuyển sang đất ở, người có nhu cầu không được phép chuyển một phần mà phải chuyển nguyên thửa, sau đó mới được phép tách thửa theo quy định pháp luật. Với diện tích 1.000 - 2.000m2, việc chuyển đổi mục đích sử dụng phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật, có sự nghiệm thu của quận huyện rồi mới được thực hiện thủ tục tách thửa. Với thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000m2 thì phải lập dự án theo quy định.

Ngoài ra, QĐ 19 cũng bắt buộc người có diện tích đất lớn muốn chuyển đổi phải đầu tư hạ tầng như giao thông, cấp thoát nước... kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu... Vì vậy, không phải người dân nào có đất muốn chuyển nhượng, tách thửa có thể đáp ứng được điều kiện này.

Ông Nguyễn Phúc Duyên - Giám đốc Công ty CP Hợp Doanh (TP.HCM) cho hay nếu chiếu theo QĐ 64, cái “chua” nhất của QĐ 19 chính là bắt buộc người có đất phải chuyển toàn bộ diện tích. Một bên buộc phải “chuyển mục đích sử dụng toàn bộ diện tích”, còn một bên lại bắt “thu theo giá thị trường” đối với toàn bộ diện tích ấy thì rõ ràng QĐ 19 và QĐ 64 đang có độ “vênh” về chính sách và khó người dân nào có thể đáp ứng được. “Có thể khẳng định những chính sách liên quan đến chuyển nhượng, tách thửa, thu tiền SDĐ đang khiến người dân có nhu cầu SDĐ ở TP rơi vào cảnh luẩn quẩn, bế tắc. Nếu sợ đầu cơ thì TP cần phải có biện pháp riêng để chế tài chứ không thể vì số ít đối tượng đầu cơ mà gây khó khăn cho số đông người dân có quyền lợi chính đáng” - ông Duyên nói.