7 giải pháp khơi thông 'cơn khát vốn' cho bất động sản

Cần có chính sách khuyến khích DN đầu tư xây dụng nhà cho thuê đồng bộ từ khâu giao đất,

xây dụng cơ sở hạ tầng đến quản lý vận hành các dự án

Ðể thị trường BĐS vượt qua những khó khăn hiện tại, từng bước ổn định và phát triển, cần thiết phải có sự tham gia của cả Nhà nước, DN và người dân với hệ thống đồng bộ các giải pháp sau:

Trước tiên, chính sách tiền tệ cần được vận hành chặt chẽ, linh hoạt, nhất quán, có kế hoạch phân bổ đều nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, có chất lượng. Từ đó có thể nâng cao tính ổn định và chất lượng của nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế nói chung và vào khu vực BĐS nói riêng. Bên cạnh đó, cần hạ lãi suất huy động và cho vay trên thị trường 1 về mức hợp lý bằng cách bỏ lãi suất huy động trần, điều chỉnh lãi suất chiết khấu, lãi suất thị trường mở để điều chỉnh lãi suất liên ngân hàng, qua đó điều tiết lãi suất trên thị trường l. Ngoài ra, cần bãi bỏ quy định về tỉ lệ cấp tín dụng so với nguồn vốn huy động (80%) tại Thông tư 13 và Thông tư 19, thay vào đó sử dụng công cụ dự trữ bắt buộc nhằm giảm chi phí vốn của các TCTD, tăng năng lực điều phối và kiểm soát thanh khoản của NHNN, từ đó góp phần giảm lãi suất trên thị trường l.

Quy định về hạn mức tin dụng phi sản xuất (trong đó có BĐS) không nên cào bằng cho mọi TCTD (ở mức 16%/tổng dư nợ vào thời điểm 31/12/2011) và cần phân định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng BĐS. Quy định này không làm giảm rủi ro tín dụng BĐS. Trên thực tế nếu tình trạng đảo nợ hoặc chuyển nợ BĐS trong các TCTD xảy ra chỉ làm cho hệ thống tài chính méo mó, thị trưòng BĐS bất ổn hơn.

Hai là, tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.

Hiện nay còn tồn tại nhiều thách thức cho sự phát triển của thị trường BĐS như tình hình tăng dân số cơ học ngày càng cao, hạ tầng kỹ thuật, giao thông huyết mạch, còn yếu, quy hoạch chắp và, quản lý vĩ mô và điều hành đô thị chưa hoàn thiện. Vì vậy, về lâu dài cần có biện pháp tổng thể từ phân vùng, quy hoạch đến đầu tư phát triển thị trường BĐS, nhằm tạo lập tính ổn định và minh bạch của thị trường, nhất là khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến thị trường này và tỉ trọng đầu tư vào thị trường BĐS sẽ ngày càng lớn trong tổng đầu tư xã hội.

Cần hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai từ Trung ương đến địa phương, tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai. Tăng cường thực thi các công cụ giám sát để thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật. Xây dụng chế tài xử phạt và xử lý nghiêm các trường họp vi phạm pháp luật của Nhà nước về đất đai và quản lý đất đai.

Ba là, cần tăng cường quản lý rủi ro và kiểm soát hiệu quả dòng tín dụng vào bất động sản.

Tiếp tục thực hiện nghiêm túc Nghị quyết 11 của Chính phủ nhưng cần điều chỉnh linh hoạt tỉ trọng cho vay đối với từng khoản tín dụng bất động sản cũng như các dự án bất động sản. Tín dụng phục vụ cho xây dụng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị.. là các hoạt động sản xuất tạo giá trị gia tăng thực cho nền kinh tế. Khi phân định những ngành này thuộc tín dụng phi sản xuất và hạn chế nguồn vốn tín dụng đã làm thị trường BĐS, thị trường vật liệu xây dựng đình đốn. Các DN ngành công nghiệp (sắt, thép, xi măng, đồ nội thất, thiết bị điện, điện tử,..) có lượng hàng tồn kho ở mức cao và tiếp tục có xu hướng tăng. Điều này gây khó khăn lớn cho DN và lãng phí chung cho toàn xã hội nếu các dự án này đang thực hiện dang dở song dòng vốn tín dụng lại bị chặn bởi chính sách tiền tệ thắt chặt.

Bên cạnh đó, cần tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng của các TCTD, phát hiện kịp thời các khoản nợ quá hạn, nợ xấu ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng; kiểm soát hiện tượng đầu tư nội bộ của các ngân hàng, TCTD vào BĐS (dự án BĐS thường là của các cổ đông lớn của ngân hàng) để dòng tiền đến đúng nơi, được sử dụng đúng mục đích.

Bốn là, hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung.

Về lâu dài, cần hình thành các hình thức tín dụng phát triển nhà ở như quỹ tiết kiệm để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà hoặc quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn cho thị trường. Cần thiết xây dụng cơ chế và chính sách để thu hút và đa dạng hóa các nguồn lực của xã hội (từ DN, hộ gia đình) để khai thông các nguồn vốn trong dân, tạo kênh dầu tư các nguồn tiền nhàn rỗi, như vốn kinh doanh vàng miếng, ngoại tệ, sang thị trường BĐS, từ đó sẽ có một nguồn tài chính dài hạn thay thế đáng kể nguồn vốn tín dụng ngắn hạn của ngân hàng.

Đầu tư nước ngoài vào BĐS VN chiếm một tỉ trọng lớn trong tổng vốn đăng ký. Tuy nhiên, hầu hết các dự án FDI vào BĐS nhà ở hiện nay đều sử dụng “miếng võ” huy động vốn trước từ người mua nhà như các nhà đầu tư trong nước đang làm. Do vậy, cần có giải pháp để các nhà đầu tư nước ngoài không chỉ đầu tư tiền bạc, mà kết hợp làm kinh doanh - đầu tư - quản lý - tiếp thị dự án. Điều này giúp thị trường BĐS ngày càng chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và tầm nhìn chiến lược đầu tư BĐS.

Năm là, tiếp tục thực hiện các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị.

Để hỗ trợ cho cầu nhà ở, chính sách nhà ở cần: có ưu đãi cho người nghèo đô thị dưới dạng tiếp cận các khoản vay dài hạn và chi phí hạ tầng thấp; phát triển các giải pháp ngân hàng như cho vay dài hạn, thị trường nợ thế chấp, các khoản vay tài chính vi mô cho các nhóm thu nhập thấp,...; áp dụng cơ chế đứng tên tài sản hợp lý với thủ tục đơn giản hóa giúp cho đăng ký thế chấp để dàng; áp dụng các thủ tục cho vay mua nhà rõ ràng để thuận lợi cho xác minh nguồn gốc, định giá... Trên cơ sở đó, người thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận và chủ động thực hiện các quyền đối với tài sản của mình.

Sáu là, phát triển nhà ở xã hội cho thuê.

Về chính sách phát triển nhà ở, hiện nay Chính phủ mới chỉ có chính sách về xây dụng nhà ở xã hội cho thuê hoặc cho thuê mua, còn chính sách về việc khuyến khích DN đầu tư xây dụng nhà cho thuê chưa có. Do vậy cần xây dụng một chiến lược tổng thể với các chính sách, công cụ tác động tới thị trường nhằm mục tiêu cuối cùng là cải thiện hệ thống cung cấp nhà ở, đảm bảo cho người dân có cơ hội có nhà ở trong khả năng chi trả.

Về phía cung, chính sách phát triển nhà ở cho thuê cần đồng bộ, từ khâu giao đất, xây dụng cơ sở hạ tầng đến quản lý vận hành các dự án nhà ở cho thuê, đảm bảo sự phát triển bền vững và lành mạnh của đô thị. Cần khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân để đa dạng hóa các nguồn lực vào thị thị trường này song cần lưu ý là sự tham gia của khu vực công là yếu tố then chốt đối với sự thành công của việc quy hoạch, cung cấp, vận hành, bảo trì, duy tu cơ sở hạ tầng. Việc xây dựng nhà ở cho thuê cần lượng vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn dài nên cần có các chính sách hỗ trợ DN và nhà đầu tư về tài chính, đặc biệt là chính sách tín dụng vay đầu tư xây dụng nhà cho thuê.

Bẩy là, tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS.

DN kinh doanh BĐS cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán như: Phân khúc căn hộ bình dân bởi đây là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường bởi sức cầu mạnh và mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường. Ðiều này sẽ rút ngắn khoảng cách cung - cầu chưa tương xứng hiện nay. Với văn phòng cho thuê cần quan tâm nhiều hơn đến chất lượng và tiện ích đồng bộ của ngôi nhà (bãi giữ xe, tiết kiệm năng lượng, an ninh, trật tự và phòng chống cháy nổ,..);

Thị trường sẽ cạnh tranh tương đối khốc liệt với nhiều sản phẩm mới, tiến độ xây dựng nhanh cùng các chính sách bán hàng có nhiều ưu đãi. Cạnh tranh về giá sẽ vẫn là công cụ quan trọng nhất mà các DN cần hướng tới. Do vậy, các DN cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến và sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phầm, qua đó có thể cạnh tranh về giá, về chất lượng, về sự khác biệt và sự phù hợp của sản phẩm với nhu cầu của người tiêu dùng.