Tại sao đại gia môi giới bất động sản CenLand bị nhà đầu tư ghẻ lạnh?

Tận dụng tốt cơn sốt nhà đất

Không sở hữu bất động sản nhưng vẫn có doanh thu hơn 1.000 tỷ đồng, đạt lợi nhuận hơn 200 tỷ đồng và vốn hóa hơn 2.300 tỷ đồng, CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand – CRE) được xem là một trong những doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản lớn đang niêm yết. CenLand có vốn hóa tương đương với các đại gia như SJS, ITA, QCG…

Tài sản và vốn chủ sở hữu của CenLand

Nguồn: BCTC CenLand

Nhìn vào quá khứ có thể thấy CenLand đã có một bước phát triển khá thần kỳ. Mới ra đời từ năm 2001 và mãi đến năm 2008 chỉ hoạt động trong lĩnh vực hoạt động chính là môi giới mua bán thứ cấp và cho thuê căn hộ. Năm 2009, đánh dấu một bước phát triển mới của CenLand khi trở thành đại lý phân phối dự án khu đô thị và mở chi nhánh tại TP Hồ Chí Minh.

Năm 2012, cũng là một năm đánh dấu một bước chuyển mình của CenLand khi thành lập mô hình Siêu thị dự án Bất động sản STDA. Một mô hình sàn giao dịch hiện đại, kết hợp đồng thời nhiều dịch vụ bất động sản và niêm yết đồng thời hàng chục dự án trên khắp cả nước. Chỉ 3 năm sau năm 2015, STDA chính thức trở thành quán quân môi giới bất động sản, với 34% thị phần Hà Nội.

Năm 2017, CenLand cũng đạt được nhiều thành công vang dội với 42% thị phần miền Bắc và 18% thị phần trên cả nước. Tương ứng số sản phẩm bán được 11.555 sản phẩm. Trong đó có 7.730 căn chung cư, 1.595 đất nền,196 căn nhà phố thương mại, đóng góp 1,7% doanh thu và 2.034 condotel.

Theo thông tin từ CenLand hiện, Công ty và các công ty con có đội ngũ bán hàng rộng khắp từ Bắc vào Nam với gần 20 Văn phòng giao dịch, 1.899 nhân viên môi giới dưới thương thiệu STDA. Ngoài ra, Công ty đang làm việc với hơn 700 sàn liên kết cũng là các công ty môi giới bất động sản. Đặc biệt công ty có hệ thống 15.000 nhà kết nối cá nhân (connectors) là các cá nhân thuộc nhiều ngành nghề khác nhau hoạt động như nhà môi giới bán chuyên nghiệp.

CenLand đang là nhà phân phối độc quyền hoặc đồng phân phối cho rất nhiều dự án lớn. Cụ thể, Công ty phân phối độc quyền cho dự án TMS Grand City Phúc Yên có quy mô 1.344 đất nền, hay dự án Gamua Gardens của Gamuda Land Việt Nam có quy mô lên đến 73ha; Piana Nha Trang của Công ty cổ phần Tập đoàn Phúc Sơn có quy mô 65,63 ha.

Quy mô của CenLand còn thể hiện qua việc doanh thu và lợi nhuận của Công ty không ngừng tăng lên. Theo báo cáo tài chính của CenLand, trong 6 tháng đầu năm 2018, doanh thu đạt 591 tỷ đồng, tăng 75% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế đạt 144 tỷ đồng, tăng 3 lần so với cùng kỳ. Trong năm 2017, doanh thu CenLand đạt 1.115 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với năm 2016.

Doanh thu và lợi nhuận sau thuế của CenLand

Nguồn: BCTC CenLand

Tại sao cổ phiếu bị ghẻ lạnh?

Trước khi niêm yết cổ phiếu CRE được giới đầu tư kỳ vọng rất nhiều bởi kết quả kinh doanh hết sức ấn tượng và mức giá niêm yết khá hấp dẫn. Cụ thể, với mức giá tham chiếu ngày niêm yết là 50.000 đồng/cổ phiếu thì chỉ số giá cổ phiếu trên thu nhập mỗi cổ phần chỉ có khoảng 5 lần, chỉ số giá trên giá trị sổ sách khoảng 2 lần. Đây là một mức định giá khá thấp so với một công ty đạt được kết quả kinh doanh ấn tượng trong những năm gần đây.

Tuy vậy, khác với nhiều cổ phiếu trong phiên giao dịch đầu tiền khi niêm yết thường được đẩy giá tăng kịch trần để “lấy hên” thì CRE giảm 4.000 đồng/cổ phiếu ngay trong phiên giao dịch đầu tiên vào ngày 5/9. Trong mấy phiên giao dịch gần đây dù thị trường chứng khoán phục hồi khá mạnh nhưng cổ phiếu CRE vẫn chi giao dịch lình xình và khối lượng giao dịch cũng khá nhỏ. Hiện, giá cổ phiếu CRE đang giao dịch quanh mức 45.000 đồng/cổ phiếu.

Việc nhà đầu tư không hào hứng với cổ phiếu CRE có thể bắt nguồn từ sự ảm đạm của thị trường bất động sản trong thời gian qua. Thực tế, không chỉ có CRE mà nhiều cổ phiếu bất động sản cũng không mấy khởi sắc. Những cổ phiếu như FLC, SCR, DXG, SJS… cũng đang đều giao dịch ở mức giá khá thấp so với trước đây.

Tuy nhiên, còn một nguyên nhân khác khiến cho CenLand không hấp dẫn là cổ đông của công ty này khá đậm đặc. Cụ thể, CenLand là công ty con của Cen Group, vốn điều lệ 500 tỷ đồng, trong đó Cen Group nắm 51,1% cổ phần, VinaCapital 12%, Dragon Capital 13%, Cán bộ công nhân viên sở hữu 12%, Ban lãnh đạo và các bên liên quan 3,1%, Cổ đông khác 8,8%. Như vậy, số cổ phiếu tự do chuyển nhượng chiếm tỷ lệ có 8,8%, tương đương với 4,4 triệu cổ phiếu. Việc cổ phiếu tự do chuyển nhượng khá thấp đồng nghĩa với việc sẽ không có quá nhiều nhà đầu tư quan tâm đến cổ phiếu này. Do đó giá cổ phiếu cũng khó tăng đột biến trong ngắn hạn.

Đặc biệt, khi xét đến tương lai của thị trường bất động sản rất nhiều người vẫn còn e ngại. Nhiều chuyên gia cho rằng giá bất động sản đã đạt đỉnh nên mức độ giao dịch sôi động thời gian tới sẽ giảm. Điều này cũng đồng nghĩa với việc CenLand khó lấy lại được kỳ tích tăng trưởng doanh thu lẫn lợi nhuận cao như những năm vừa qua. Do đó triển vọng của CenLand cũng không được đánh giá cao và cổ phiếu cũng sẽ không thu hút được nhiều sự quan tâm của giới đầu tư.