Vì sao bất động sản Việt Nam nhiều dư địa nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro bong bóng?

Một thị trường được đánh giá có dư địa phát triển cực lớn, đóng góp quan trọng cho nền kinh tế, lại đang tiềm ẩn nguy cơ tạo ra khoảng cách tài sản ngày càng khó đảo ngược.

Theo Tổng cục Thống kê, đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản vào GDP những năm gần đây chiếm khoảng 10% GDP. Trong đó riêng bất động sản trực tiếp đóng khoảng 3,5% GDP, tương đương 0,5 điểm phần trăm tăng trưởng. Tuy nhiên, tỷ trọng đóng góp này mới chỉ bằng một nửa so với mức trung bình của các nước trong khu vực. Quy mô tài sản bất động sản so với tổng tài sản nền kinh tế mới khoảng 21%, trong khi các nước phát triển đạt trung bình 35%.

Nghĩa là xét về dài hạn, dư địa thị trường Việt Nam vẫn rất lớn. Nhưng tốc độ phát triển đang có dấu hiệu thiếu bền vững, đặc biệt là sự lệch pha cung - cầu tạo mặt bằng giá mới… vượt xa sức chịu đựng thu nhập

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong 3 năm trở lại đây, nguồn cung tung ra thị trường tăng mạnh nhưng cơ cấu lại nghiêng nhiều về phân khúc cao cấp, phục vụ nhu cầu đầu tư, thậm chí đầu cơ. Ngay cả tại các đô thị vệ tinh, nơi từng được xem như “cứu hộ” cho nhu cầu nhà vừa túi tiền, giá cũng không rẻ hơn bao nhiêu so với trung tâm. Còn nhu cầu thực lớn nhất lại nằm ở nhóm nhà ở vừa túi tiền nhưng nguồn cung cực hiếm.

“Sự lệch pha này đẩy mặt bằng giá nhà tăng nhanh và tạo rủi ro bong bóng. Một căn hộ 2 phòng ngủ tại đô thị lớn giá 5 tỷ đồng: một gia đình thu nhập 50 triệu/tháng nếu dành toàn bộ thu nhập để mua nhà cũng phải 8 năm. Còn nếu tuân thủ nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt 1/3 thu nhập thì phải tới… 25 năm.

Ngay cả nhà ở xã hội - nơi được thiết kế cho người thu nhập thấp cũng không còn “rẻ”. Căn 60 m2 khoảng 1,5 tỷ đồng. Kể cả hộ gia đình có mức thu nhập kịch trần 40 triệu/tháng cũng phải tiết kiệm liên tục 10 năm mới mua nổi chưa kể vay”, ông Đính phân tích.

Thực tế này dẫn đến hệ quả là nhóm đã có tài sản sẽ tiếp tục giàu lên nhờ tăng giá đất; nhóm chưa có tài sản càng bị đẩy ra xa giấc mơ sở hữu nhà ở. Sự phân hóa tài sản có nguy cơ trở thành dạng “định hình vĩnh viễn”, truyền từ thế hệ này sang thế hệ khác nếu không có biện pháp can thiệp chính sách đúng và kịp thời.

Nếu không “hạ nhiệt” kịp thời, rủi ro thị trường sẽ không còn nằm trong thị trường

Theo Chủ tịch VARS, muốn thị trường tăng trưởng bền vững phải phanh lại đà tăng giá bất thường. Không phải bằng biện pháp hành chính mà bằng cách tạo nguồn cung nhà ở đủ lớn và phù hợp túi tiền thực của đại đa số người dân.

4 giải pháp trọng tâm

Để làm được điều đó, Chủ tịch VARS đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

Một là đẩy nhanh hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành luật và tăng phân quyền cho địa phương.

Khung pháp lý mới cần đi vào thực tế nhanh, rõ rang, ổn định. Các địa phương phải được trao quyền linh hoạt hơn để điều chỉnh chính sách phù hợp từng vùng, từng thời điểm.

Đặc biệt, nút thắt giải phóng mặt bằng cần xử lý minh bạch và hiệu quả hơn để rút ngắn thời gian triển khai dự án. Song song, cần xem xét bỏ quy định thu bổ sung 5,4%/năm trong trường hợp có quyết định giao đất/cho thuê đất trước 1/8/2024 nhưng chưa xác định được giá đất và sớm ban hành phương pháp tính tiền sử dụng đất rõ ràng ổn định giúp cắt giảm chi phí triển khai dự án và qua đó có dư địa giảm giá nhà.

Hai là đa dạng hóa kênh vốn, giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp phải được tái cấu trúc để trở thành nguồn vốn trung, dài hạn hiệu quả. Đồng thời thúc đẩy hình thành Quỹ nhà ở quốc gia và phát triển các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs).

Ba là ưu tiên mạnh nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, gắn phát triển đô thị với hạ tầng

Nhà ở xã hội phải là ưu tiên chiến lược trong quy hoạch. Đô thị phải gắn với hạ tầng giao thông, đặc biệt vành đai, metro và cao tốc để mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực giá đất trung tâm.

Song song, phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, giảm tâm lý “phải sở hữu nhà mới yên tâm”.

Bốn là xây dựng hệ chỉ số giám sát, cảnh báo sớm thị trường.

Ông Đính cho rằng, cần ban hành hệ thống tiêu chí theo dõi diễn biến thị trường: từ mức độ đầu cơ, biến động cung cầu, tăng giá bất thường đến suy giảm thanh khoản cục bộ… để có thể cảnh báo sớm.

Cùng với đó, đẩy nhanh hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và bất động sản tập trung, đồng bộ, minh bạch toàn quốc. Hệ thống dữ liệu mở này sẽ giúp quản lý nhà nước hoạch định chính sách chính xác, giảm rủi ro, ngăn đầu cơ, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và doanh nghiệp.