Ồ ạt nguồn cung sẽ tạo áp lực về lợi suất cho thuê căn hộ?

Ông Nguyễn Trọng Thức, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển của CBRE Vietnam.

CafeLand: Nhiều nhận định, dự báo được đưa ra cho thị trường bất động sản 2019, trong đó có những lo ngại về việc xuất hiện ồ ạt của nguồn cung căn hộ và khả năng thị trường xảy ra bong bóng. Theo ông, thị trường 2019 sẽ phát triển như thế nào?

Ông Nguyễn Trọng Thức: Trong giai đoạn từ 2015 – 2017, thị trường phát triển rất mạnh với nhiều dự án lớn hơn trước đây. Trong 2019, tôi nghĩ nhiều nhà đầu tư cũng như người có nhu cầu nhà ở trên thị trường sẽ vẫn lạc quan, nhưng lạc quan trong thận trọng. Các dự án đến từ các chủ đầu tư tên tuổi sẽ thu hút được lượng lớn khách hàng.

Sau một thời gian nguồn hàng tung ra thị trường quá nhiều, nhiều dự án được xây dựng và bàn giao cho người mua, trong đó một lượng lớn căn hộ sẽ được đưa ra thị trường cho thuê. Điều này sẽ tạo áp lực đối với lợi suất cho thuê căn hộ mà một số nhà đầu tư nhắm đến.

Ở một số khu vực tại Hà Nôi, nếu lợi suất cho thuê giảm thì một số nhà đầu tư sẽ cảm thấy phân khúc này không còn hấp dẫn nữa. Do đó để tránh trường hợp này xảy ra, các chủ đầu tư chắc chắn sẽ phải theo dõi thị trường sát sao hơn, nguồn hàng tung ra thị trường phải phù hợp hơn với nhu cầu.

Thị trường 2018 đã không phát triển nóng các sản phẩm như condotel mà đã quay về các sản phẩm nhà ở, bên cạnh đó là sự xuất hiện mô hình mới như casino. Liệu phân khúc nào sẽ đi kèm được với mô hình này, thưa ông?

Gần đây, chúng tôi nhận thấy các chủ đầu tư phát triển một sản phẩm dù không quá mới nhưng nổi bật hơn so với trước là nhà phố thương mại (shophouse). Nếu như vài năm trở lại đây, thị trường bùng nổ căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, thì hiện nay shophouse lại được các chủ đầu tư chú trọng.

Đối với dòng sản phẩm này, về sau nhà đầu tư có thể kinh doanh nhà hàng, hay minihotel – loại hình phù hợp với đối tượng là khách du lịch tham quan, sau khi vui chơi ăn uống có thể nghỉ tại những khu lưu trú này thay vì nghỉ tại các resort giá cao. Tôi cho rằng đây là xu hướng tiềm năng trong thời gian tới.

Mới đây, một trong ba khu vực sắp trở thành đặc khu là Vân Đồn đã được chính quyền địa phương “gỡ lệnh cấm”, cho phép giao dịch đất đai trở lại. Ông đánh giá sao về động thái này của tỉnh Quảng Ninh?

Thời gian qua, khi có thông tin Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc sẽ trở thành đặc khu, một số nhà đầu tư, đầu cơ đã tìm đến những khu vực này để gom đất, kiếm lời. Tuy nhiên, cơ quan quản lý sau khi nhìn thấy tình trạng giá đất tăng “phi mã” đã có biện pháp khống chế bằng những lệnh cấm giao dịch đất đai.

Sau một thời gian bình ổn, mặc dù chính quyền Quảng Ninh đã có động thái gỡ bỏ lệnh cấm nhưng từ đây cho thấy, Nhà nước đã có những bài học từ những cơn sốt đất vừa qua, các giao dịch trên thị trường sẽ được theo dõi chặt chẽ để tránh lặp lại tình trạng cũ. Trong trường hợp Chính phủ có xem xét lại Luật Đặc khu thì việc kiểm duyệt sẽ kỹ càng hơn so với trước.

Trong năm 2018, bất động sản đứng thứ hai trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Ông có dự báo gì về khả năng hút FDI của lĩnh vực bất động sản trong năm 2019?

Hiện nay có nhiều yếu tố khiến Việt Nam trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài và các quỹ đầu tư. Tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2018 đạt trên 7%, là mức cao nhất trong vòng 10 năm qua, và cao so với các nước trong khu vực. Dân số Việt Nam cũng được đánh giá là dân số trẻ, thị trường bán lẻ cũng đang liên tục cập nhật các xu hướng trên thế giới… Với những tín hiệu tích cực đó, những nhà đầu tư từ Nhât Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc và một số nước khác thuộc khu vực châu Á đã nghiên cứu và luôn mong muốn tìm được cơ hội phù hợp đầu tư tại Việt Nam.

Mỗi ngày, chúng tôi nhận được nhiều câu hỏi từ các nhà đầu tư này về xu hướng và mức giá thuê trên thị trường. Điều đó chứng tỏ, các nhà đầu tư nước ngoài đã và đang có sự tìm hiểu, chuẩn bị kỹ càng cho việc đầu tư tại Việt Nam. Do đó, tôi cho rằng, làn sóng đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài trong năm 2019 chắc chắn sẽ tiếp tục phát triển.

Theo ông, hiện nay khó khăn đối với các doanh nghiệp nước ngoài muốn đầu tư vào Việt Nam là gì?

Thách thức đầu tiên cho các nhà đầu tư nước ngoài là tìm kiếm quỹ đất phù hợp. Hiện nay quỹ đất sau một giai đoạn phát triển mạnh đã trở nên khan hiếm, nhất là những quỹ đất lớn đủ để phát triển một dự án phức hợp. Hiện nay, cách thức tiếp cận thị trường phổ biến nhất của những nhà đầu tư này là thành lập liên doanh với các đơn vị của Việt Nam, những công ty đã sở hữu quỹ đất tốt, ổn định. Nhà đầu tư nước ngoài sẽ cung cấp nguồn lực tài chính và kinh nghiệm phát triển dự án. Trong tương lai xu hướng này sẽ tiếp tục, nhất là khi những địa điểm nóng trên thị trường như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang… quỹ đất cũng đang hạn hẹp dần.

Bên cạnh đó, quá trình xin giấy phép tại Việt Nam hiện nay có vẻ như đang khó khăn hơn, được kiểm duyệt kỹ hơn. Đối với các đơn vị có dự án căn hộ từ giai đoạn xây dựng dự án đến giai đoạn bán ra thị trường, thời gian lâu hơn so với trước.

Để tạo điều kiện thuận lợi trong thu hút nhà đầu tư nước ngoài, tôi cho rằng Nhà nước, các đơn vị quản lý thị trường nên minh bạch hơn nữa số liệu thị trường, cơ hội đầu tư cũng như thông tin quy hoạch khu vực, quy hoạch dự án để những đơn vị đang tìm kiếm cơ hội phát triển dự án dễ tìm kiếm thông tin hơn.

Xin cảm ơn ông!