CafeLand - Trong bài viết “Khi nào địa ốc Alibaba sụp đổ?” cách đây vài tuần, chúng tôi đã dự báo với mô hình kinh doanh Ponzi, Địa ốc Alibaba sẽ sớm sụp đổ. Thời gian sụp đổ có thể trong vòng 1,5 năm tới khi công ty này thiếu hụt dòng tiền do không thể mở rộng kinh doanh.

Tuy nhiên, đây là dự báo cho điều kiện bình thường. Hiện nay, với sự vào cuộc của cơ quan điều tra Bộ Công an để xem những sai phạm của Alibaba, đặc biệt là việc phong tỏa tài khoản của hai cá nhân lãnh đạo công ty này thì nhiều khả năng Alibaba sẽ sụp đổ nhanh hơn so với thời điểm chúng tôi dự báo trước đây.

Tại sao Alibaba phải sụp đổ?

Mặc dù đang trong cơn bão của dư luận và đang bị điều tra, nhưng mới đây trên trang web chính thức của mình, Địa ốc Alibaba vẫn đăng tải chính sách bán hàng, rằng sẽ thu mua lại hợp đồng với chênh lệch 12% sau 6 tháng, 35% sau 12 tháng và 45% sau 15 tháng. Như vậy, so với trước đây, mức “lãi suất” mà Alibaba trả cho nhà đầu tư đã tăng lên khá nhiều.

Thực ra với hình thức “mua lại chênh lệch” này, Alibaba đang huy động vốn của nhà đầu tư với lãi suất 2-3%/tháng. Đây là mức lãi suất cao hơn 2-3 lần sau với lãi suất đi vay tại các ngân hàng hiện nay. Không chỉ phải trả “lãi suất” cao cho nhà đầu tư, chi phí kinh doanh của Alibaba cũng rất lớn. Theo “tiết lộ” từ lãnh đạo công ty này, chi phí kinh doanh (hoa hồng, chi phí bán hàng, quản lý…) thường chiếm 10% doanh thu. Như vậy, trên thực tế tổng chi phí “huy động” vốn của Alibaba lên đến 45-50%/năm. 

Trong cơn bão khủng khoảng và sự khó khăn của thị trường bất động sản, Alibaba vẫn thông báo chính sách trả “lãi” khủng cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, đây cũng là dấu hiệu cho thấy công ty này đang trong quá trình “khát vốn” và huy động vốn bằng mọi cách.

Nếu kinh doanh một cách thực sự, thì để bù đắp được chi phí vốn này, lợi nhuận trên vốn đầu tư hàng năm của Alibaba phải đạt khoảng 50% thì mới đạt điểm hòa vốn. Thực tế, trong vài năm trước đây, bất động sản vùng ven tăng nóng và có thể tăng 1-2 lần trong một năm. Tuy nhiên, điều này chỉ diễn ra trong một giai đoạn nóng sốt của thị trường. Hiện nay, cơn sốt bất động sản đã qua đi và đà tăng nhiều nơi đã chững lại, thậm chí sụt giảm.

Thống kê cho thấy trong hơn 100 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, không có doanh nghiệp nào đạt được lợi nhuận gộp trên doanh thu 30%. Do đó việc Alibaba dù muốn kinh doanh một cách nghiêm túc thì việc đạt được lợi nhuận gộp 50%/năm để bù đắp các chi phí là điều bất khả thi.

Trên thực tế, Alibaba không kinh doanh bất động sản.

Bằng chứng rõ nhất là doanh nghiệp này liên tục đăng thông báo “thu mua hợp đồng”, tức là trả lãi cho những nhà đầu tư đã mua đất trước đó. Các sản phẩm của công ty này cũng không phải là các dự án bất động sản, vì thực chất những dự án mà Alibaba rao bán không phải là dự án. Đây chỉ là những mảnh đất nông nghiệp của những cá nhân liên quan ủy quyền cho Alibaba bán cho khách hàng kèm theo cam kết sẽ chuyển đổi đất này thành đất thổ cư. Tuy nhiên, việc chuyển đổi tất cả những mảnh đất nông nghiệp thành đất thổ cư cho khách hàng gần như là điều bất khả thi trong giai đoạn hiện nay.

Phong tỏa tài khoản là dấu chấm hết cho Alibaba

Với việc bị phong tỏa tài khoản, tham vọng mở rộng 63 tỉnh thành bằng một mô hình kinh doanh đầy rủi ro có thể để lại hậu quả khôn lường cho nhà đầu tư và cả nền kinh tế của Alibaba đang được ngăn chặn.

Điều kiện để Alibaba tồn tại với mô hình kinh doanh không tạo ra sản phẩm thực sự và phải trả “lãi” cho nhà đầu tư và chi phí kinh doanh rất cao là phải liên tục mở rộng kinh doanh và thu hút được thêm nhiều nhà đầu tư mới tham gia. Tính toán cho thấy, dòng tiền mới hàng năm của công ty ít nhất phải tăng thêm 50% để đủ chi trả cho khách hàng. Như vậy, giá đất tại các dự án của Alibaba phải tăng ít nhất 50% hoặc số dự án phải mở rộng thêm 50% mỗi năm.

Cụ thể, theo thông báo từ phía công ty này, hiện nay Alibaba có khoảng 2.500 nhân sự. Như vậy, chỉ cần với mức thu nhập trung bình mỗi người khoảng 10 triệu đồng/tháng, thì chi phí lương hàng tháng của toàn bộ tập đoàn (gồm các công ty liên quan) đã lên tới 25 tỉ đồng. Chi phí này cộng thêm các chi phí quản lý kinh doanh khác thì mỗi tháng tổng chi phí của Alibaba khoảng 40 tỉ đồng, tương đương mỗi năm khoảng 500 tỉ đồng.

Bên cạnh đó, Alibaba còn phải trả lãi cho khoảng 3.500 tỉ đồng “lãi” do thu mua lại “hợp đồng” trị giá khoảng 10.000 tỉ đồng đã bán cho khách hàng. Như vậy, tổng cộng chi phí hàng năm của Alibaba khoảng 4.000 tỉ đồng. Đây là một còn số khủng khiếp khiến cho mô hình kinh doanh Alibaba khó duy trì được lâu.

Thực tế, kể từ đầu tháng 5/2019 đến nay số “dự án” mới Alibaba công bố mới cũng chỉ tăng thêm một, tức từ 47 lên 48 dự án. Tuy nhiên, số sản phẩm Alibaba công bố tăng 19.934 lên 28.686 sản phẩm. Như vậy, số dự án tăng thêm chỉ có một, nhưng số sản phẩm tăng thêm gần 10.000. Đây là dấu hiệu cho thấy các dự án của Alibaba phần lớn là dự án “ma”.

Ngoài ra, với mô hình kinh doanh bán sản phẩm “ảo” đó, thì “kho” khách hàng mà Alibaba khai thác cũng sẽ dần cạn kiệt. Thêm vào đó, hiện nay thị trường bất động sản nói chung và bất động sản vùng ven nói riêng đang cũng đang chững lại. Do đó, việc tìm được những nhà đầu tư mới để có được dòng tiền duy trì hoạt động của công ty này trong điều kiện bình thường cũng sẽ hết sức khó khăn.

Đặc biệt, mới đây thông tin từ Bộ Công an cho biết vừa làm việc với các ngân hàng phong tỏa tài khoản của ông Nguyễn Thái Lĩnh, người đại diện pháp luật, và bà Võ Thị Thanh Mai, người phụ trách tài pháp lý của Địa ốc Alibaba. Được biết, ông Lĩnh là em ruột, còn bà Mai là vợ của ông ông Nguyễn Thái Luyện, giám đốc điều hành (CEO) của Alibaba.

Ngoài ra, cơ quan cảnh sát điều tra, Công an TP.HCM, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận cho biết đã gửi giấy mời đến các khách hàng mua đất của Công ty Địa ốc Alibaba đến làm việc. Một số chủ đất có quan hệ làm ăn mua bán, phân lô bán nền với công ty này cũng đã bị cơ quan cảnh sát điều tra gửi giấy triệu tập lên làm việc.

Trước đó, Alibaba đã phải cung cấp toàn bộ hợp đồng, danh sách khách hàng và những tổ chức cá nhân liên quan đến Alibaba cho cơ quan cảnh sát điều tra. Như vậy, có thể cơ quan điều tra lo ngại mô hình hoạt động của Alibaba sẽ sụp đổ và ảnh hưởng lớn đến những nhà đầu tư đã “góp vốn” cho công ty này kinh doanh. Do đó, việc phong tỏa tài khoản là cần thiết để hạn chế những thất thoát vốn có thể xảy ra.

Việc chặn dòng tiền của những cá nhân đang ủy quyền hoặc sử dụng tiền của nhà đầu tư để phát triển kinh doanh thì được xem là dấu chấm hết cho Alibaba. Công ty này cũng không thể mở rộng kinh doanh nên không có dòng tiền mới, không có tiền trả cho nhân viên và khách hàng. Do đó thời điểm sụp đổ của Alibaba đang đến rất gần và nhanh hơn so với thời điểm chúng tôi đã dự báo trước đó.

Hoàng Nam
  • Facebook
  • Chia sẻ
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

Ngô Phú Thịnh     Ngô Phú Thịnh - 28/08/2019 9:42 PM     Trả lời

Cho Tôi xin góp ý 1 vài ý kiến qua đọc thông tin từ báo Cafeland:
1. Các dự án tại tập đoàn Alibaba do cá nhân đứng tên QSDĐ-> Ủy quyền hợp pháp cho CĐT để làm dự án -> CĐT hợp tác với đơn vị xây dựng và phân phối độc quyền( Alibaba) để bán sản phẩm. Và từ đầu năm 2019 đến nay dự án do cty Alibaba phân phối gồm 3 dự án gồm Ali Mega Xuân Lộc ( 89ha), Ali Aqua Nhơn Trạch ( 35 ha) và Ali Venice City (179ha) => Diện tích đất từ đầu năm mà công ty phân phối hơn 300ha. So với các dự án được triển khai từ cuối năm 2016 thì con số này chiếm hơn 1/3 diện tích các dự án cộng lại.
2. Việc điều tra, làm rõ thông tin dư luận trong thời gian qua về phản ánh sai phạm của công ty Alibaba do C03-P45( Bộ Công An) chịu trách nhiệm trực tiếp điều tra, thời gian điều tra đối với tập đoàn này không quá 2 tháng tính từ thời điểm tiếp nhận điều tra. Do đó việc phong tỏa tài khoản của cấp lãnh đạo tập đoàn chỉ là 1 trong những bước điều tra tài chính của công ty. và trong thời gian này không được tiết lộ những nội dung mà cty này cung cấp, nhưng việc rò rỉ thông tin khách hàng và mời khách hàng ở các địa phương lên làm việc là không đúng theo quy định pháp luật. Làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh cũng như uy tín của công ty. Về việc này công ty đã có buổi làm việc trực tiếp với đơn vị điều tra và yêu cầu không được mời khách hàng lên làm việc.
3. Tập đoàn địa ốc Alibaba kinh doanh bất động sản bên cạnh đó việc công ty cam kết thu mua với lợi nhuận cao vì biết nhu cầu thanh khoản từ phía nhà đầu tư nên công ty Alibaba áp dụng hợp đồng quyền chọn ( HĐ này được lấy từ HĐ chứng khoán phái sinh, cho phép người mua có thể bán được sản phẩm của mình ở thời điểm hiện tại và mức kỳ vọng thực tế ở tương lai và nhận ở thời điểm cam kết trên HĐ, việc này giúp NĐT có thể biết được giá trị thực nhận sau khoản thời gian 1 năm là bao nhiêu) nên nếu không có khách hàng tin tưởng và đồng hành thì alibaba vẫn còn ĐẤT. vì thực tế những mảnh đất mà Alibaba mua ( do cá nhân được chỉ định đứng tên QSDĐ) đều được Phòng tài nguyên và môi trường các địa phương lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm có thể được chuyển đổi lên đất ở được Các cấp phê duyệt kế hoạch. Theo đó, thời điểm Alibaba mua đất rẻ nhưng sau này bán đất có thể lời gấp chục lần. Thì liệu có thể trả tiền cho NĐT

 (0 (0)

Trả lời
Công Lý     Công Lý - 29/08/2019 4:48 PM     Trả lời

luyện chuẩn bị vào trao quà cho trinh tĩnh ấy mà, sale alibaba trấn an vậy

 (0 (0)

Trả lời
Lã Thiên Long     Lã Thiên Long - 31/08/2019 6:46 PM     Trả lời

Công an mời lên làm việc mà bảo trái pháp luật, mày có khùng ko? Toàn đất nông nghiệp, giờ bán giá cao để trả lãi, ai mà mua?

 (0 (0)

Trả lời
Trí Khải     Trí Khải - 02/09/2019 7:17 AM     Trả lời

Ngô Phú Thịnh. đọc bình luận của bạn tôi đoán bạn là người của Alibaba, tôi cũng là người làm trong bất động sản kinh nghiệm ít ỏi tầm khoảng 4 năm của mình và tôi nghĩ chủ quan rằng cty Alibaba không sai so với cách lách luật của mình nhưng sai với cách thành thật với khách hàng nếu bây giờ cty tuyên bố phá sản thì khách hàng cũng chẳng làm gì được cty vì tất cả là hợp đồng góp vốn tự nguyện không phải hợp đồng mua bán chính vì sự không thành thật này rồi đến thời điểm nhất định khách hàng cũng sẽ nhận ra không có sự lừa dối nào nào vĩnh cữu, và sự việc đang òm xòm như hiện tại là kết quả tất yếu của sự lừa dối đó, suy cho cùng SEO của cty là người giỏi tôi thật sự phục cái tài ấy nếu không giỏi thì không thể xây dựng cty lớn mạnh như thế dù đi theo còn đường nào. tội cho những khách hàng gom góp tích cóp bao nhiêu năm trời được ít tiền vì ham lợi nhuận cao mà đi góp vốn bây giờ có nguy cơ mất trắng.

 (0 (0)

Trả lời
Le Van Dinh     Le Van Dinh - 14/09/2019 2:24 PM     Trả lời

Cho ra bài 6 đi anh gì ơi.

 (0 (0)

Trả lời
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.