Giá căn hộ Hà Nội 5 năm tới sẽ biến động ra sao?

Thông tin này được đưa ra tại buổi họp báo công bố diễn biến thị trường bất động sản Hà Nội quý 1/2026 do JLL Việt Nam tổ chức sáng 8/4.

Tại họp báo, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, đã chia sẻ nhiều dữ liệu đáng chú ý về nguồn cung, giá bán cũng như xu hướng dòng tiền trên thị trường. Theo bà Trang, thị trường hiện đang bước vào một giai đoạn mới, nơi cấu trúc cung - cầu và hành vi đầu tư có nhiều thay đổi so với các chu kỳ trước.

Dữ liệu từ JLL cho thấy, chỉ riêng trong quý đầu năm, Hà Nội đã đón nhận khoảng 5.300 căn hộ và 164 sản phẩm nhà liền thổ mới được tung ra từ hơn 30 dự án. Nguồn cung này chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài và cận Vành đai 3 - nơi đang được hưởng lợi rõ rệt từ làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn.

Việc nguồn cung quay trở lại sau một thời gian gián đoạn được đánh giá là tín hiệu tích cực, đặc biệt trong bối cảnh thị trường vận hành dưới khung pháp lý mới liên quan đến đất đai, đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Theo nhận định của JLL, xu hướng tăng giá trong 5 năm tới sẽ không còn đồng đều mà phân hóa theo từng khu vực và từng dự án.

Không chỉ dừng ở số lượng, cấu trúc nguồn cung cũng cho thấy sự thay đổi đáng kể. Nếu như giai đoạn 5 năm trước, thị trường miền Bắc mỗi năm chỉ đón nhận dưới 20.000 căn hộ mới, thì trong 5 năm tới, con số này được dự báo sẽ vượt 23.000 căn mỗi năm. Ở phân khúc nhà thấp tầng, nguồn cung dự kiến tăng từ khoảng 8.000 căn lên tới 13.000 căn mỗi năm.

Theo bà Trang, đây là minh chứng rõ nét cho xu hướng “nguồn cung quay trở lại”, trong bối cảnh mặt bằng giá đã tiệm cận ở mức rất cao.

Thống kê của JLL cho thấy, giá sơ cấp căn hộ trung bình tại Hà Nội trong quý 1/2026 đạt khoảng 94,4 triệu đồng/m2, tăng hơn 25% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, nhiều dự án mới, đặc biệt tại các khu đô thị quy hoạch bài bản, đã chào bán ở mức trên 140 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc nhà liền thổ, giá đất cũng ở mức rất cao, trung bình khoảng 254,4 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trái ngược với xu hướng tăng của căn hộ, giá biệt thự và liền kề lại ghi nhận mức giảm khoảng 9% trong quý, phản ánh sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc.

Chính mặt bằng giá cao đang tạo ra sự thay đổi rõ rệt trong hành vi của dòng tiền. Theo bà Lê Thị Huyền Trang, khi giá đã tăng lên mức cao, biên độ lợi nhuận trong ngắn hạn không còn đủ hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư lướt sóng. Thay vào đó, thị trường đang dần chuyển dịch sang nhóm người mua ở thực và các nhà đầu tư dài hạn.

Diễn biến thanh khoản trong quý 1 phần nào phản ánh xu hướng này. Tổng lượng giao dịch đạt khoảng 5.186 căn hộ và 261 sản phẩm nhà liền thổ. Dù giảm nhẹ so với giai đoạn cao điểm năm 2025, nhưng con số này vẫn cho thấy thị trường duy trì được sự ổn định. Đáng chú ý, giao dịch tập trung chủ yếu ở các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi hoặc nằm trong các khu đô thị mới tại phía Tây và phía Đông Hà Nội.

Mặt bằng giá chung cư Hà Nội đang tiệm cận ở mức rất cao

Ngược lại, các dự án có mức giá cao, đặc biệt vượt ngưỡng 140 triệu đồng/m2, đang ghi nhận tốc độ tiêu thụ chậm hơn. Tệp khách hàng của phân khúc này chủ yếu là nhóm có tiềm lực tài chính mạnh, mua để ở hoặc tích lũy tài sản dài hạn. Điều này cho thấy yếu tố đầu cơ ngắn hạn đang dần bị loại bỏ khỏi thị trường, nhường chỗ cho những quyết định mua mang tính bền vững hơn.

Bên cạnh yếu tố giá, môi trường lãi suất cũng đang ảnh hưởng đáng kể đến thị trường. Trong quý 1/2026, lãi suất vay mua bất động sản tại nhiều ngân hàng thương mại đã tăng lên mức phổ biến 9-11%/năm trong giai đoạn ưu đãi đầu. Điều này tạo áp lực lớn đối với nhóm khách hàng phụ thuộc vào vốn vay, nhất là khi lãi suất thả nổi sau ưu đãi tiềm ẩn nhiều rủi ro. Khả năng chi trả vì thế bị thu hẹp, khiến người mua ngày càng thận trọng hơn.

Cùng với đó, lạm phát cũng đang tạo ra áp lực không nhỏ. Chỉ số lạm phát cơ bản tăng 3,63% so với cùng kỳ năm trước, kéo theo chi phí xây dựng leo thang. Giá vật liệu như thép, xi măng, gạch tăng khoảng 5,7%, buộc nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán hoặc trì hoãn các dự án có hiệu quả thấp. Hệ quả là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân vốn đã hạn chế lại càng trở nên khan hiếm.

Thực tế này đặt ra bài toán lớn cho thị trường khi nhu cầu ở thực chủ yếu tập trung ở phân khúc vừa túi tiền. Việc thiếu hụt sản phẩm phù hợp khiến nhiều người mua lần đầu gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Dù vậy, triển vọng của thị trường vẫn được đánh giá tích cực nhờ các yếu tố nền tảng như dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh và thu nhập bình quân đầu người tăng. Đặc biệt, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng đang mở ra không gian phát triển mới, giúp giảm áp lực cho khu vực nội đô và thúc đẩy sự phát triển của các khu vực vệ tinh.

Trong giai đoạn 2026-2030, thị trường miền Bắc được dự báo sẽ bước vào chu kỳ gia tăng nguồn cung, với sự nổi lên của các địa phương như Hưng Yên, Bắc Ninh và Hải Phòng. Những khu vực này đang trở thành điểm đến của dòng vốn đầu tư nhờ quỹ đất lớn và khả năng kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Trong khi đó, Hà Nội vẫn giữ vai trò trung tâm, nhưng tốc độ tăng giá có thể chậm lại khi mặt bằng giá đã ở mức cao.

Theo nhận định của đại diện JLL, xu hướng tăng giá trong 5 năm tới sẽ không còn đồng đều mà phân hóa theo từng khu vực và từng dự án. Các dự án tại khu vực trung tâm vẫn có khả năng giữ giá và tăng trưởng, nhưng tốc độ sẽ chậm hơn trước. Ngược lại, các dự án ở khu vực xa trung tâm sẽ phải cạnh tranh nhiều hơn khi nguồn cung gia tăng.

Tổng thể, thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, nơi các yếu tố ngắn hạn như lãi suất hay chi phí đầu vào có thể gây áp lực, nhưng xu hướng dài hạn vẫn được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực. Khi mặt bằng giá đã lên cao, thị trường buộc phải điều chỉnh để thích nghi, và chính sự điều chỉnh này sẽ tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn trong những năm tới.