Vì sao bất động sản Long An vẫn chưa thể bứt phá?

Thông tin trên được các chuyên gia đưa ra tại hội thảo “TPHCM - Long An: Kết nối phát triển” vừa diễn ra sáng 25-7, tại TP.HCM.

Ông Nguyễn Thiềm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch TP.HCM, cho biết nghiên cứu quy hoạch từ 1980 tới nay đã có nhiều đề án mở rộng phát triển khu vực quanh TPHCM. Trong đó, khu vực phía bắc thì Bình Dương đã kết nối thành công, phía nam có sự kết nối với Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu, nhưng phía tây – khu vực đồng bằng sông Cửu Long, trong đó giáp ranh là Long An thì chưa có nghiên cứu nào.

Tại sao giáp ranh với chiều dài gần 100 km quanh phía tây của TPHCM mà tới năm 2000 vẫn chưa có đề xuất, nghiên cứu nào quy hoạch liên kết giữa Long An và TPHCM? Ông Thiềm đặt câu hỏi và cho rằng nguyên nhân là do điều kiện tự nhiên của tỉnh Long An, đặc biệt là khu vực Cần Giuộc, Cần Đước, Bến Lức có nhiều hạn chế cho phát triển bất động sản như: nền đất thấp, nhiều sông rạch – yếu tố có thể tạo ra không gian đẹp nhưng trong đầu tư thì phải san lấp nên giá thành cao.

Chưa kể, khu vực này địa chất công trình yếu; nguồn nước sinh hoạt bị nhiễm mặn và phèn, khó lấy cho cấp nước. Hiện tại Long An phải lấy nước từ hồ Dầu Tiếng. Thêm vào đó, phần lớn đất đai được canh tác lúa nước, do vậy lấy đất để phát triển bất động sản rất khó khăn.

Ngoài ra, các huyện ngoại thành TPHCM giáp ranh Long An vẫn còn nhiều vấn đề trong quy hoạch như nằm xa các đầu mối hạ tầng của vùng, các trục giao thông chính, chưa có nhiều dự án hạ tầng phát triển nên việc kết nối rất khó khăn.

Siêu dự án Happy Land tại Long An dang dở suốt nhiều năm qua

Từ năm 2003 bắt đầu có những nghiên cứu quy hoạch gắn TP.HCM với Long An, trong đó phát triển theo hai hướng Đức Hòa và Bến Lức. Long An cũng đã có quy hoạch và cố gắng thu hút đầu tư nước ngoài và đầu tư từ TP.HCM. Trong đó, khu vực giáp với TP.HCM tỉnh đã quy hoạch gần 30 khu công nghiệp và các khu đô thị cũng được quy hoạch phát triển khá nhiều.

Tuy nhiên, theo ông Thiềm, “dù chúng ta quy hoạch nhiều, ý chí quy hoạch lớn nhưng chưa phát triển được như mong muốn. Chẳng hạn, khu vực cảng quốc tế Long An đã quy hoạch hơn mười năm. Định hướng kết nối với TP.HCM, với đường vành đai 3, phát triển khu đô thị công nghiệp cảng nhưng bây giờ mới chỉ có cảng”.

Tuy nhiên, dù khó khăn, Long An vẫn có những điểm sáng, theo ông Thiềm. Đó là các khu công nghiệp ven sông Vàm Cỏ Đông đạt tỷ lệ lấp đầy đến 90%, đặc biệt khu vực Đức Hòa gắn với TP.HCM rất gần, nơi đây lại phát triển về công nghiệp và đô thị.

Hiện khu vực TPHCM – Bình Dương đã lấp đầy và rất khó tìm được quỹ đất để phát triển dự án. Bình Dương và Đồng Nai muốn phát triển phải đi rất xa. Do đó, các nhà đầu tư đã chuyển hướng về Long An, đặc biệt các khu vực giáp ranh TPHCM.

Đến thời điểm này đã có nhiều nhà đầu tư có tiềm lực tham gia vào thị trường Long An như Vingroup, Vạn Thịnh Phát, Becamex – Vsip, Tân Đô,… Nhưng để giữ chân các nhà đầu tư ở lại lâu dài và phát triển như mong muốn ban đầu thì điều đầu tiên cần giải quyết là gắn kết Long An với TPHCM, gắn kết với các sân bay, bến cảng quốc tế, với các trung tâm tài chính, ngân hàng, với các trung tâm đào tạo nguồn nhân lực, nghiên cứu khoa học, các tuyến giao thông phải kết nối khu vực này.

Bên cạnh đó, cần bổ sung giao thông kết nối với các đường chính đô thị giữa Long An và các quận huyện giáp ranh với TP.HCM. Với nhà đầu tư, cần có chính sách ưu đãi để thu hút doanh nghiệp, có giải pháp đào tạo và khuyến khích các doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo của tỉnh.

Giải pháp “trọng dân nhập cư” cũng hết sức quan trọng, phải xây dựng trường học, cơ sở phúc lợi thì mới thu hút đủ lao động, chăm lo cho đời sống người dân. Cuối cùng, cần có giải pháp tạo môi trường kinh doanh an toàn, an ninh, minh bạch.

Theo bà Đặng Thị Thúy Hà, Phó Giám đốc Sở xây dựng tỉnh Long An, việc phát triển của tỉnh này hiện còn một số hạn chế như việc tăng dân số cơ học chưa cao trong khi nhu cầu càng ngày càng lớn về nhân lực, đặc biệt trong đó đối tượng công nhân.

Thị trường bất động sản cũng có những vấn đề tiêu cực trong quá trình phát triển. Hiện nay trên địa bàn tỉnh xuất hiện nhiều khu dân cư nhỏ lẻ. Điều này sẽ ảnh hưởng đến quá trình quy hoạch phát triển chung của tỉnh và các dự án. Để giải quyết vấn đề này, tỉnh sẽ chú trọng đầu tư các dự án lớn, kiểm soát các dự án nhỏ lẻ với chính sách chặt chẽ.

CEO của DKRA Việt Nam, ông Phạm Lâm cho biết năm 2017 khu vực Long An có nguồn cung nhà ở rất lớn với khoảng 12.000 sản phẩm được đưa ra thị trường. Năm 2018 ít hơn với 11.000 sản phẩm, kể cả nhà phố, biệt thự, đất nền. Còn sáu tháng đầu năm nay, số dự án chưa bằng 50% năm trước.

Theo dõi thị trường và các dự án từ năm 2010 đến nay, ông Lâm cho biết, phần lớn các nhà đầu tư cũng như các nhà phát triển bất động sản cũng như người mua để đầu tư cá nhân chỉ tập trung vào các khu vực Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức. Trước đây, năm 2011, Long An quyết tâm phát triển Tân An thành một trong những thành phố vệ tinh của khu vực vùng TPHCM. Nhưng trên thực tiễn, các nhà phát triển bất động sản chỉ tập trung đầu tư vào các vùng giáp ranh.

“Theo chúng tôi quan sát thì giá bất động sản của Long An đã tăng rất nhiều nhưng hạ tầng gần như không cải thiện. Ví dụ trục đường từ Nguyễn Hữu Thọ, TP.HCM đi xuống khu vực xã Long Hậu (Long An), nơi có rất nhiều dự án tập trung nhưng hạ tầng giao thông kết nối hầu như không phát triển nhiều so với những năm trước đây”, ông Lâm nói và nhận định rằng điều này khiến cho độ hấp dẫn của thị trường giảm đi rất nhiều. Hiện nay chỉ có các nhà phát triển phân lô rồi bán lại cho các nhà đầu tư thứ cấp chứ chưa có đầu tư giao thông.

Cũng theo CEO của DKRA Việt Nam, Long An không nên tập trung phát triển công nghiệp nữa mà nên phát triển nhà ở. Quỹ đất khu giáp ranh TP.HCM ngày càng hiếm, nhưng với lợi thế giáp ranh TP.HCM,và chỉ cách quận 1 tầm 25km, Long An có nhiều thuận lợi phát triển nhà ở. Vì vậy, về dài hạn 15-20 năm tới, tỉnh nên tập trung phát triển nhà ở, các khu công nghiệp cần đẩy ra xa ở những vùng có quỹ đất lớn.