Đề xuất giảm thuế chuyển nhượng nhà đất còn 2% nếu giữ trên 5 năm

VARS đề xuất mức thuế giảm còn 2% nếu người dân sở hữu bất động sản trên 5 năm.

Đề xuất của Bộ Tài chính về thay đổi cách tính thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản đang mở ra một bước ngoặt mới, hướng tới mục tiêu minh bạch hóa và phát triển bền vững thị trường. Thay vì đánh thuế cố định trên giá bán, phương án mới sẽ tính 20% trên phần lãi ròng, tức phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán hoặc tính theo thời gian nắm giữ nếu không xác định được chi phí cụ thể.

Cách tiếp cận này được đánh giá tiệm cận với thông lệ quốc tế, phù hợp với nguyên tắc thuế thu nhập cá nhân, tạo động lực để người dân và doanh nghiệp minh bạch hóa hồ sơ giao dịch. Thay vì tình trạng “hai giá” gây bất ổn, người mua và người bán sẽ cùng hướng tới việc khai đúng giá thực nhằm đảm bảo quyền lợi trong dài hạn.

Cần phân loại rõ mục đích sử dụng

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phương án tính thuế theo phần lãi thực không chỉ tạo công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế mà còn khuyến khích sử dụng đất hiệu quả. Việc khấu trừ chi phí hợp lý như chi phí môi giới, cải tạo… cũng giúp phản ánh đúng lợi nhuận của nhà đầu tư và người dân.

Với phương án tính theo thời gian sở hữu, nhà nước tạo động lực mạnh mẽ cho các cá nhân giữ bất động sản lâu dài, từ đó góp phần hạn chế đầu cơ ngắn hạn, đồng thời thúc đẩy dòng vốn đầu tư vào những khu vực có nhu cầu ở thực và tiềm năng phát triển bền vững.

VARS nhận định, trong bối cảnh thị trường ngày càng chuyên nghiệp hóa, việc cơ cấu lại sản phẩm để phù hợp với nhu cầu ở thực, đặc biệt là phân khúc bình dân và trung cấp là một tín hiệu tích cực. Đây cũng là động lực giúp doanh nghiệp cân đối danh mục đầu tư, tăng khả năng thanh khoản và phát triển ổn định.

Đặc biệt, chính sách thuế mới được kỳ vọng sẽ góp phần ổn định mặt bằng giá nhà. Tại các đô thị lớn – nơi nhu cầu ở thật chiếm tỷ trọng cao, giá nhà có thể tăng hợp lý để cân bằng với nghĩa vụ thuế. Trong khi đó, ở những khu vực từng sốt giá theo đầu cơ, mức thuế theo thời gian sẽ giúp điều tiết thị trường lành mạnh, loại bỏ hiện tượng bong bóng, hướng đến giá trị thực.

Hoạt động đấu giá đất – một trong những công cụ tạo nguồn lực lớn cho ngân sách địa phương cũng có cơ hội sàng lọc nhà đầu tư bài bản, có năng lực triển khai. Khi chính sách rõ ràng, minh bạch, nhà đầu tư sẽ tập trung vào hiệu quả sử dụng đất hơn là kỳ vọng đầu cơ.

Về dài hạn, cơ chế thuế mới sẽ tạo hành lang pháp lý vững chắc để phân loại rõ nhóm người mua để ở, nhóm đầu tư dài hạn hợp pháp và nhóm đầu cơ ngắn hạn. Đây là bước quan trọng giúp các cơ quan quản lý điều tiết thị trường hiệu quả, từ quy hoạch, phát triển, định giá, đến phân bổ nguồn lực.

Đề xuất giảm dần theo năm giữ đất

VARS cũng lưu ý rằng để chính sách thực sự phát huy hiệu quả, cần xem xét kỹ một số yếu tố thực tiễn. Hiện nay, nhiều giao dịch bất động sản tại Việt Nam vẫn chưa đầy đủ chứng từ liên quan đến chi phí như môi giới, cải tạo hay sửa chữa. Điều này có thể gây khó khăn trong quá trình xác định chính xác phần lãi chịu thuế, dẫn đến những vướng mắc trong triển khai thực tế cũng như gia tăng áp lực xác minh cho cơ quan quản lý.

Về dài hạn, cơ chế thuế mới sẽ tạo hành lang pháp lý vững chắc để phân loại rõ nhóm người mua để ở, nhóm đầu tư dài hạn hợp pháp và nhóm đầu cơ ngắn hạn.

Bên cạnh đó, khi áp dụng chung một mức thuế cho cả người mua với mục đích để ở và các nhà đầu tư, đôi khi sẽ chưa phản ánh hết sự khác biệt về mục tiêu sử dụng và kỳ vọng lợi nhuận, từ đó cần có những điều chỉnh phù hợp hơn để đảm bảo công bằng.

Với phương án tính thuế theo thời gian nắm giữ, VARS đánh giá đây là cách tiếp cận dễ thực hiện, thuận tiện cho công tác quản lý và có tác dụng tích cực trong việc hạn chế đầu cơ, khuyến khích nắm giữ bất động sản dài hạn. Tuy nhiên, để tăng tính hợp lý và tạo sự đồng thuận từ người dân, cũng cần tính đến các tình huống đặc biệt, chẳng hạn như khi bán lỗ trong thời gian ngắn để có cơ chế điều chỉnh linh hoạt, giúp chính sách gần gũi và tạo dựng niềm tin tốt hơn từ thị trường.

VARS kiến nghị chính sách nên có lộ trình áp dụng phù hợp, tạo điều kiện để người dân và doanh nghiệp thích ứng, đồng thời có cơ chế hỗ trợ hợp lý trong các trường hợp đặc biệt, ví dụ chuyển nhượng duy nhất một bất động sản là nơi ở chính thức, hoặc giao dịch phát sinh vì lý do bất khả kháng.

Đặc biệt, đề xuất điều chỉnh lại khung thời gian nắm giữ để đánh thuế theo hướng: dưới 1 năm chịu 10%, từ 1 đến dưới 2 năm là 6%, từ 2 đến dưới 5 năm là 4% và từ 5 năm trở lên chỉ còn 2%. Bên cạnh đó, cho phép khấu trừ thuế khi lỗ sẽ góp phần nuôi dưỡng thị trường khỏe mạnh và linh hoạt hơn.

Chuyên gia VARS cho rằng, chính sách thuế mới không chỉ là biện pháp tài khóa, mà còn là đòn bẩy thúc đẩy tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng chuyên nghiệp, minh bạch, cân bằng cung – cầu và ổn định lâu dài. Nếu được thực hiện bài bản, đây sẽ là cú hích giúp thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững, tạo ra giá trị thực cho cả nhà đầu tư và người dân.