Pháp lý mở đường cho giấc mơ an cư

Một thời gian dài trước đây, mỗi lần nhắc đến thủ tục pháp lý dự án bất động sản, tôi luôn cảm nhận rất rõ sự mệt mỏi của các chủ đầu tư. Những cuộc trao đổi hiếm khi mang màu sắc kỳ vọng, mà chủ yếu xoay quanh các dự án “đắp chiếu” và câu hỏi quen thuộc làm sao để những “nút thắt” pháp lý mới thực sự được tháo gỡ.

Từ đầu năm 2026, thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực mang tính nền tảng. Ảnh:VA

Đến năm 2025, không khí ấy đã dịu đi nhiều. Thị trường đã bắt đầu chuyển động chậm rãi, dè dặt, như một dòng sông sau mùa cạn: nước chưa dâng cao, song dòng chảy đã tìm lại được lối đi của mình. Đáng chú ý, sự chuyển động này không đến từ những cơn sóng tâm lý hay kỳ vọng ngắn hạn, mà hình thành dần từ các điều chỉnh chính sách pháp lý trong thời gian gần đây.

Thay vì xử lý từng vướng mắc riêng lẻ, giai đoạn 2024–2025 chứng kiến nỗ lực tháo gỡ các “điểm nghẽn” tồn tại nhiều năm bằng những cơ chế mang tính hệ thống. Nhiều dự án tưởng như đã đi vào ngõ cụt nay được quay lại đường đua, lan tỏa ra thị trường theo cách chậm rãi nhưng khá rõ ràng. Ở góc nhìn này, có thể thấy pháp lý đang dần đóng vai trò “mở khóa”, thay vì là rào cản như trước đây.

Những chuyển động ấy không chỉ thể hiện qua cảm nhận của doanh nghiệp, mà còn được phản ánh khá rõ bằng số liệu. Khi triển khai Nghị quyết 170/2024/QH15 đã xử lý 1.759 trong tổng số 2.161 dự án vướng mắc tại 5 địa phương, với tổng vốn hơn 220.000 tỷ đồng và khoảng 6.100 ha đất được đưa trở lại khai thác. Với Nghị quyết 171/2024/QH15, qua các đợt thí điểm, Hà Nội đã cho phép triển khai 298 dự án trên diện tích 1.530 ha, trong khi TP HCM có 172 khu đất, gần 13,5 triệu m² đủ điều kiện thực hiện. Nhìn từ góc độ nguồn cung, bức tranh đã xuất hiện nhiều gam màu sáng hơn so với những năm trước.

Tuy nhiên, tháo gỡ pháp lý mới chỉ là điều kiện cần. Khi “đường” đã được thông, câu hỏi quan trọng hơn là thị trường sẽ hấp thụ khối lượng nguồn cung ấy theo cách nào, và dòng tiền sẽ chảy về đâu.

Khi pháp lý dần được khơi thông, tác động không chỉ dừng lại ở số lượng dự án được mở khóa, mà còn lan sang cách các đô thị mở rộng và tổ chức lại không gian sống. Thay vì tiếp tục dồn nén mọi giá trị vào khu vực trung tâm đã quá tải, các khu đô thị quy mô lớn xuất hiện ngày càng nhiều tại các thành phố lớn, mở ra hướng phát triển mới cho bài toán đô thị và an cư.

Những bước tiến trong số hóa bất động sản đang từng bước mở ra không gian minh bạch hơn cho thị trường.

Thực tiễn tại nhiều đô thị lớn trên thế giới cho thấy, mô hình phát triển đa cực cho phép cân bằng giữa bảo tồn và mở rộng. Điển hình như Thượng Hải, ở bờ Tây sông Hoàng Phố vẫn giữ nhịp sống chậm và các giá trị di sản, trong khi bờ Đông, với trọng tâm là Phố Đông, được phát triển như một không gian hoàn toàn mới. Cấu trúc đô thị đa cực, gắn với bán kính sống “15 phút”, cho phép thành phố tự mở rộng và phân bổ lại áp lực dân cư, thay vì tiếp tục dồn nén mọi hoạt động vào một trung tâm duy nhất. Câu chuyện Thượng Hải, ở góc độ này, không nhằm so sánh mô hình, mà để gợi mở rằng khi không gian đô thị được tổ chức đủ linh hoạt, bài toán an cư có thêm dư địa để giải quyết.

Tại Việt Nam, sự xuất hiện ngày càng nhiều của các khu đô thị quy mô lớn cũng không phải là ngẫu nhiên. Trong tương lai, không gian đô thị của các thành phố lớn có thể dần hình thành hai lớp rõ rệt: khu vực bảo tồn và khu vực phát triển mới. Khi đó, giá trị sống không còn phụ thuộc tuyệt đối vào việc ở gần trung tâm, mà gắn nhiều hơn với khả năng kết nối và chất lượng quy hoạch tổng thể.

Trong xu hướng này, nhiều cơ chế và chính sách đặc thù cho các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng… đã được ban hành và thí điểm. Nếu được triển khai đúng hướng và minh bạch, các cơ chế này không chỉ giúp mở rộng không gian phát triển, mà còn góp phần làm “loãng” dần sự tập trung quá mức của giá trị đất đai tại khu vực trung tâm.

Câu hỏi đặt ra là những người có thu nhập thấp và trung bình sẽ đứng ở đâu trong bức tranh nguồn cung được cải thiện và các khu đô thị mới hình thành. Một phần câu trả lời nằm ở quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, cùng các chính sách bồi thường, tái định cư và hỗ trợ tài chính phù hợp. Ví dụ, tại Hà Nội, theo cơ chế đặc thù thì một số dự án trọng điểm có thể áp dụng mức bồi thường bằng 02 lần mặt bằng chung. Khi những “van an sinh” này được vận hành hiệu quả, cơ hội an cư tại đô thị có thể trở nên gần hơn với số đông.

Từ đầu năm 2026, thị trường bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực mang tính nền tảng. Những bước tiến trong số hóa bất động sản và tiến tới thành lập thị trường giao dịch bất động sản tập trung, đang từng bước mở ra một không gian minh bạch hơn.

Ở góc nhìn tích cực, thị trường bất động sản không chỉ đang bước ra khỏi giai đoạn tắc nghẽn, mà đang đi vào quá trình minh bạch cần thiết. Nhịp đi có thể chậm, nhưng nếu pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, đô thị được tổ chức hợp lý và chính sách an sinh được đặt đúng trọng tâm, thì đó sẽ là một sự phục hồi lành mạnh, bền vững và gần hơn với giấc mơ an cư của số đông.

>>> Xem thêm Số hóa bất động sản