Thị trường nhà cho thuê tại châu Á ngày càng phát triển

Đại dịch Covid-19 đã làm trầm trọng thêm các lỗ hổng trong lĩnh vực văn phòng và bán lẻ, nhưng lại làm nổi bật các đặc điểm mang tính phòng thủ và lợi nhuận ổn định của nhà cho thuê.

Sự kết hợp của các yếu tố gồm thiếu hụt nhà ở phù hợp có giá phải chăng, thay đổi trong cách nhìn nhận của người dân về việc đi thuê nhà, cùng những điều chỉnh về quy định đang tạo điều kiện cho các tổ chức đầu tư tham gia nhiều hơn vào thị trường này của châu Á. Kết quả là, nhà đầu tư có thêm một lựa chọn rất tốt để đa dạng hóa danh mục tài sản. Theo khảo sát của ANREV, các nhà đầu tư đang sẵn sàng đổ nhiều tiền hơn vào thị trường nhà tại các đô thị như Tokyo, Osaka và Sydney.

Nhật Bản là thị trường nhà cho thuê phát triển lâu dài nhất, mạnh mẽ nhất và được giao dịch rộng rãi nhất ở châu Á. Theo JLL, các giao dịch cho thuê nhà chiếm 14% tổng số giao dịch bất động sản thương mại trong ba quý đầu năm 2021 tại quốc gia này. Các nhà đầu tư nước ngoài thống trị phần lớn hoạt động đầu tư nhà cho thuê trong vài năm qua, từng bước đưa Nhật Bản trở thành thị trường nhà cho thuê phát triển hàng đầu thế giới.

Tuy nhiên, đầu tư vào nhà cho thuê lại là một thị trường còn rất non trẻ trên toàn châu Á. Nhận định này không bao gồm Úc, nơi nhà cho thuê được quản lý chuyên nghiệp và đang dần trở thành một loại tài sản chủ đạo.

Theo báo cáo của công ty tư vấn bất động sản Real Capital Analytics, nhà ở chỉ chiếm dưới 5% khối lượng vốn đổ vào bất động sản của các tổ chức đầu tư tại châu Á – Thái Bình Dương trong ba quý đầu năm 2021. Con số này so với 42% ở Bắc Mỹ và 24% ở châu Âu là quá thấp so với tiềm năng thực sự của châu Á.

Điều này cho thấy nhà cho thuê có tiềm năng lớn sẽ trở thành một phần cốt lõi trong danh mục đầu tư bất động sản tại châu Á. Đồng thời, nhà cho thuê có thể là giải pháp cho cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả cho nhà ở và nhu cầu đối với các bất động sản được xây để cho thuê với chất lượng tốt. Những yếu tố trên sẽ thúc đẩy nhiều nhà phát triển mở rộng nguồn cung nhà cho thuê và mang lại sự lựa chọn linh hoạt cho khách hàng.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với những thách thức khi triển khai vốn. Một số vấn đề là do thị trường chưa phát triển hoàn chỉnh và thiếu chức năng, trong khi những vấn đề khác lại là cố hữu bởi sự nhạy cảm về chính trị - xã hội của lĩnh vực này.

Tại các quốc gia châu Á khác ngoài Nhật Bản, nhà cho thuê được phát triển bởi các tổ chức đầu tư hầu như mới chỉ manh nha và sẽ mất vài năm để tạo ra sức hút nhất định. Theo JLL, ngay cả tại những thị trường nhà cho thuê đã phát triển như nước Anh, thì tổng số căn hộ được sở hữu và quản lý chuyên nghiệp bởi các doanh nghiệp chỉ chiếm 1,4% tổng số căn hộ cho thuê bởi các cá nhân và công ty vào năm 2020. Con số này tại Mỹ là 12%.

Lĩnh vực nhà cho thuê hay xây dựng để cho thuê (Built to Rent) tại Anh, mới xuất hiện và phát triển khoảng 10 năm trở lại đây nhờ nỗ lực của các bên liên quan gồm chủ đất, nhà phát triển, nhà đầu tư, chính trị gia và hiệp hội nhà ở. Nhưng việc này sẽ khó khăn hơn nhiều ở các thị trường mới nổi của châu Á, đặc biệt là Trung Quốc, do thị trường tại đây còn kém minh bạch và các vấn đề về nhà ở đang gây ra căng thăng xã hội và bị chính trị hóa quá nhiều.

Mặt khác, sự bùng nổ nhà ở trên khắp châu Á đã đẩy lợi suất nhà cho thuê đi xuống. Nhà cho thuê tại Tokyo hiện đang dược giao dịch ở mức lợi suất 3% và có thể giảm xuống nữa so với các giao dịch văn phòng. Ngay cả ở các thành phố cấp 1 của Trung Quốc, nơi chi phí vốn cao hơn gấp nhiều lần, lợi suất cũng chỉ tương đương với Nhật Bản.

Để tạo ra lợi nhuận đủ cao, các nhà đầu tư cần chấp nhận rủi ro nhiều hơn bằng cách hợp tác với các nhà phát triển chuyên nghiệp. Mặc dù một số công ty quản lý tài sản toàn cầu đã xây dựng những mối quan hệ đối tác kiểu này, nhưng thành công lại phụ thuộc vào việc cho thuê được nhà với mức giá cao hơn.

Trên toàn cầu, các công ty cho thuê nhà đã bị nhiều chính trị gia, đặc biệt là ở Đức và Tây Ban Nha, giám sát gắt gao vì đã làm tăng giá và làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả cho nhà ở. Tuần trước, cựu ứng cử viên tổng thống Hoa Kỳ Elizabeth Warren đã tiếp tục chỉ trích sự tham gia của các quỹ đầu tư tư nhân vào thị trường nhà ở Hoa Kỳ và cáo buộc họ có những hành vi trục lợi và định giá bất hợp lý.

Vào thời điểm mà nhiều chính phủ châu Á, đặc biệt là Trung Quốc, đang cố gắng thoát khỏi khủng hoảng từ thị trường nhà ở, các nhà đầu tư bước vào lĩnh vực cho thuê càng phải thận trọng. Xét đến cùng, nhà cho thuê có thể mang lại thu nhập ổn định, thậm chí vô cùng hiệu quả do lãi suất thấp liên tục với tiềm năng kinh doanh trong dài hạn. Tuy nhiên, việc giải quyết các rủi ro chính trị - xã hội và luât pháp sẽ là thách thức lớn nhất với các nhà đầu tư.