Thị trường bất động sản đang khởi sắc hay 'đòn gió'?

Nhiều dự án vẫn còn 'chết lâm sàng'

“Cháy” hàng

Cách nay khoảng hai tuần, sàn giao dịch BĐS Hoàng Nam mở bán block 2, DA Tecco Green Nest trên đường Phan Văn Hớn, Q.12, TP.HCM thu hút đông đảo lượng khách đến giao dịch. Kết thúc buổi mở bán, ông Trần Văn Dũng - Giám đốc sàn giao dịch BĐS Hoàng Nam tuyên bố, gần 160 căn hộ trong tổng số 264 căn đã bán thành công.

Ba ngày sau, trong vai khách hàng, chúng tôi gọi điện đến sàn giao dịch BĐS Hoàng Nam hỏi mua căn hộ tại đây, một nhân viên của sàn dứt dạt tuyên bố: “Không bán”. Chúng tôi hỏi lý do, nhân viên này nói: “Theo chính sách mới của công ty (CT), từ nay mỗi ngày chỉ bán… ba căn. Hôm nay đã bán hết số lượng quy định nên không bán nữa. Anh muốn mua, nên tranh thủ đặt hàng sớm”. Ngoài ra, nhân viên này cho biết, nguyên nhân DA bán nhỏ giọt vì đang chuẩn bị tăng giá. Trong khi đó, theo tìm hiểu của chúng tôi, giá bán block 2 của DA này hiện đã cao hơn block 1 cách nay khoảng sáu tháng từ 500.000 - một triệu đồng/m2.

Trước đó, hình ảnh khách hàng tranh mua căn hộ cũng diễn ra tại lễ mở bán 495 căn hộ DA Sky Center trên đường Phổ Quang, Q.Tân Bình của CT CP đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh. Nhiều thời điểm sàn không còn chỗ ngồi, khách phải đứng xếp hàng chờ đến lượt giao dịch. Kết thúc buổi mở bán, đại diện sàn cho biết, hơn 50% số lượng căn hộ đã có chủ. Ngày 26/3, chúng tôi đến sàn giao dịch này hỏi mua căn hộ. Tuy nhiên, hầu hết các căn hộ chúng tôi ưng ý đều được nhân viên tư vấn thông báo hết hàng. Vì hiện DA đã bán được gần 80% số căn hộ nên không còn nhiều để lựa chọn.

Tương tự, DA Hưng Ngân Garden (gần công viên phần mềm Quang Trung, Q.12) cũng được nhân viên tư vấn cho biết đang “cháy” hàng. Theo chị T. (nhân viên tư vấn sàn giao dịch BĐS Hoàng Anh Sài Gòn, đơn vị phân phối DA), sau hơn ba tháng mở bán, đã có khoảng 220 căn hộ trong tổng số 370 căn có người mua. Trên thực tế giá bán các căn hộ tại block B1 so với block A1 cách nay khoảng một năm đã tăng từ 5-7%.

Khu vực Q.Bình Thạnh, Q.2, Q.9, Q.Thủ Đức gần đây rộ lên thông tin “BĐS khu Đông đang sốt”. Số lượng DA đang mở bán ở khu vực này không dưới 30. Trong đó, nhiều DA có số lượng căn hộ lên đến hàng ngàn như: Vinhomes Central Park, Masteri Thảo Điền, Vista Verde… Tuy nhiên, khi khách hàng hỏi mua, phần lớn các DA chỉ được bán nhỏ giọt với lý do hết hàng. Tại khu Q.7, H.Bình Chánh, nhiều DA sau một thời gian “ngủ đông” nay bắt đầu mở bán lại như: The Easter City của CT Nam Tiến, The Everrich 2 của CT CP phát triển BĐS Phát Đạt…

Khách hàng giao dịch tại dự án Tecco Green Nest (Q.12)

Cẩn trọng khi “chọn mặt gửi vàng”

Thực tế cho thấy, khoảng một năm gần đây, thị trường BĐS đã “ấm” lên. Lượng khách giao dịch tăng, giá nhích lên theo. Nếu như trước đây, với số tiền khoảng một tỷ đồng, khách hàng có thể tậu một căn hộ ở các quận vùng ven như: Gò Vấp, Tân Phú, Tân Bình… thì nay với số tiền này, họ phải ra tận các quận, huyện ngoại thành như: Q.12, Q.9, Q.Thủ Đức… mới mong có nhà ở.

Thống kê của CT TNHH Savills Việt Nam cho thấy, thị trường BĐS đang khởi sắc rõ rệt. Chỉ trong quý IV/2014, toàn TP.HCM có khoảng 4.130 căn hộ được bán ra, tăng 28% so với cùng kỳ, đẩy tổng số lượng căn hộ bán ra trong năm 2014 tăng gần 150% so với

năm 2013.

Tuy nhiên, theo báo cáo gần đây của Hiệp hội BĐS TP.HCM, không phải DA nào cũng khởi sắc, mà tùy thuộc vào phân khúc thị trường và uy tín của chủ đầu tư. Hiện thị trường BĐS TP.HCM đang tiếp tục trên đà hồi phục với số lượng giao dịch ngày càng tăng. Thế nhưng, giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc thị trường căn hộ quy mô vừa và nhỏ có diện tích dưới 70m2, giá bán khoảng 15 triệu đồng/m2 và có tổng giá bán trên dưới một tỷ đồng/căn. Nguyên nhân, các DA này đang được “tiếp sức” bởi gói vay hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng và có giá bán hợp với túi tiền của phần lớn người đang có nhu cầu nhà ở.

Các chuyên gia BĐS phân tích, phân khúc thị trường căn hộ cao cấp khó có thể xảy ra hiện tượng sốt giá. Việc các sàn giao dịch hô “cháy” hàng, bán nhỏ giọt có thể chỉ là chiêu “tung hỏa mù” để nâng giá, kích thích người mua. Theo ghi nhận của chúng tôi, các chính sách hậu mãi tập trung nhiều ở phân khúc căn hộ cao cấp. Cụ thể, hiện DA Vinhomes Centrar Park miễn phí dịch vụ 10 năm; DA Masteri Thảo Điền giảm giá 7% khi khách hàng thanh toán một lần, hỗ trợ lãi suất vay 4,9% cố định trong sáu tháng, 6,9% cố định một năm, 8,4% cố định hai năm; DA The Everrich 2 cho khách hàng nhận nhà vào ở chỉ cần thanh toán 20% tổng giá trị căn hộ…

Ngoài ra, một số DA bán nhỏ giọt, tăng giá, nhưng thực tế ngoài thị trường tự do, nhiều khách hàng đang bán để “cắt lỗ”. Chẳng hạn, ngày 26/3, chúng tôi hỏi mua căn hộ M. Nhân viên tên Thành cho biết, giá trước đây từ khoảng 26 - 30 triệu đồng/m2, nay đã điều chỉnh tăng thêm hai triệu đồng/m2, thế nhưng, trên mạng internet, rất nhiều khách hàng đang rao bán với giá thấp hơn 26 triệu đồng/m2.

Sở Xây dựng TP.HCM nhận định, nhìn chung thị trường BĐS hiện nay vẫn còn trong giai đoạn khó khăn. Hiện toàn TP có khoảng hơn 1.400 DA phát triển nhà ở. Trong đó, 426 DA đã hoàn thành đưa vào sử dụng; 201 DA đang triển khai xây dựng. Đặc biệt, đang có đến 689 DA đang ngưng triển khai đầu tư xây dựng. Số còn lại đã bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư do triển khai quá chậm.

Trong khi đó, theo Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, tính đến nay, cả nước chỉ mới giải ngân được khoảng hơn 12% gói vay ưu đãi hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng. Trong đó, tại TP.HCM giải ngân được gần 670 tỷ đồng cho hai doanh nghiệp vay và gần 400 tỷ đồng cho 1.444 cá nhân vay. Như vậy, kinh phí của gói cho vay hỗ trợ ưu đãi lãi suất cho người dân mua nhà ở vẫn còn rất lớn.

Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế khẳng định, đang có hiện tượng DA căn hộ cao cấp “dựa hơi” những tín hiệu tốt của căn hộ giá thấp, để tạo ra hình ảnh “thị trường BĐS đang sốt”. Vì vậy, thời gian sắp tới, không loại trừ nhiều DA sau một thời gian “chết lâm sàng” sẽ bật dậy, bung hàng ra bán. Khách hàng cần cẩn trọng xem xét năng lực của chủ đầu tư và các thông tin pháp lý liên quan đến DA khi mua hàng.