Thế gọng kìm của thị trường nhà ở

Tại Mỹ, doanh số bán nhà đã giảm tháng thứ 12 liên tiếp vào tháng 1 vừa qua, mặc dù mức giảm 0,7% thấp hơn so với các tháng trước. Số dự án khởi công và số giấy phép xây dựng được cấp cũng giảm trong tháng 1, mặc dù nguồn cung vẫn ở mức thấp. Giá nhà ở nhiều khu vực vẫn đang tăng, mặc dù đã giảm ở những thành phố có mức tăng nhiều nhất trong năm 2021. Đối với nhiều người, nhà ở vẫn vượt quá tầm với và lãi suất tăng tiếp tục tạo ra thêm nhiều thách thức.

Các chuyên gia tại công ty tư vấn Goldman Sachs đã hạ ước tính mức giảm giá nhà, trong khi sàn giao dịch Zillow cho biết giá nhà có thể tăng nhẹ vào cuối năm nay. Tâm lý của các nhà phát triển cũng được cải thiện trong tháng 1, đây có thể là dấu hiệu cho thấy thị trường có thể đang được cải thiện.

Tại Vương quốc Anh, giá nhà đã giảm nhiều nhất kể từ năm 2009 theo Viện Khảo sát Công chứng Hoàng gia (RICS). Việc chấp thuận các đơn thế chấp cũng đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ tháng 05/2020. Điều này là do lãi suất tăng, đồng nghĩa với việc ít người có thể vay mua nhà hơn vì các điều kiện thế chấp trở nên khắt khe hơn.

Úc cũng đã chứng kiến giá nhà suy giảm, nhưng thị trường đã tăng quy mô khi người bán kỳ vọng vào một sự phục hồi. Điều này có thể dẫn đến một đợt giảm giá khác nếu các điều kiện thế chấp vẫn còn chặt chẽ và chủ nhà ở vào thế phải bán gấp.

Tại Canada, doanh số bán nhà trong tháng 1 đã giảm 37% so với cùng kỳ năm ngoái và với việc lợi suất trái phiếu tăng trở lại, con số này có thể giảm hơn nữa. Giá nhà cũng đã giảm và dự kiến sẽ giảm hơn nữa. Bất chấp giá cả và hoạt động mua bán chậm lại, Canada đã áp đặt lệnh cấm người nước ngoài mua nhà trong 2 năm. Lệnh cấm này nhằm điều chỉnh giá nhà hợp lý hơn với người dân.

Nguyên nhân của sự sụt giảm doanh số bán nhà trên toàn thế giới là như nhau. Giá nhà vượt quá khả năng chi trả của người dân khi lãi suất ở mức thấp kỷ lục. Còn khi lãi suất bắt đầu tăng lên, chi phí vay trở nên lớn hơn rất nhiều và khối lượng vay thế chấp mua nhà đã giảm đáng kể. Nhưng ảnh hưởng lại có thể khá khác nhau.

Trên khắp thế giới, người dân có quyền tiếp cận với các gói vay thế chấp rất khác nhau. Một số được hưởng lãi suất cố định, số khác chịu lãi suất thả nổi, và nhiều người lại chỉ được hưởng lãi suất cố định trong một số năm nhất định trước khi chuyển sang lãi suất thả nổi.

Khi lãi suất thế chấp tăng, chủ nhà trả lãi suất cố định không bị ảnh hưởng, trừ khi họ muốn mua một ngôi nhà mới. Họ không buộc phải bán gấp, nên nguồn cug thị trường sẽ giảm bớt.

Đối với những chủ nhà trả một lãi suất thả nổi, các khoản thanh toán hàng tháng có thể trở nên quá đắt và họ buộc phải bán nhà. Khi đó, giá bán phải giảm để phù hợp với người mua. Ngoài ra, do các khoản thanh toán vay thế chấp tăng lên, người dân sẽ buộc phải cắt giảm chi tiêu.

Thời hạn của khoản thế chấp có lãi suất cố định cũng ảnh hưởng đến kết quả của việc tăng lãi suất. Ở Mỹ, các khoản thế chấp 30 năm là phổ biến, nhưng ở nhiều quốc gia, các khoản thế chấp có lãi suất cố định được giới hạn trong 5 năm. Điều đó có nghĩa là những người đã vay các khoản thế chấp này 4-5 năm trước giờ đây sẽ phải đối mặt với việc trả nhiều tiền hơn hàng tháng khi lãi suất cố định hết hạn. Nhiều chủ nhà thậm chí phải xin tái cấp vốn với lãi suất cao hơn hoặc bán nhà gấp để tránh bị tịch thu.