The Eden Rose: Quy hoạch ba tầng, bán bốn tầng

Xuất hiện tầng tum

Dự án nhà tại dự án thấp tầng, khu cây xanh công cộng kết hợp hồ nước và các chức năng (The Eden Rose) tại xã Thanh Liệt (Thanh Trì, Hà Nội) do Công ty cổ phần bất động sản Thanh Trì – Vimefulland làm chủ đầu tư. Quy mô dự án bao gồm 181 căn nhà liền kề có diện tích từ 82 - 218 m2 và 52 biệt thự có diện tích từ 132 - 272 m2. Giá bán các căn nhà liền kề, biệt thự dự án này từ 55-70 triệu đồng/m2.

Tại Quyết định chủ trương đầu tư số 4171 ngày 01/8/2016 của UBND TP.Hà Nội do Chủ tịch Nguyễn Đức Chung ký quy định rất rõ về chỉ tiêu quy hoạch và kiến trúc 233 căn hộ thấp tầng biệt thự và liền kế trong dự án là ba tầng.

Tiếp đó, Quyết định số 1914 ngày 20/4/2016 của UBND TP.Hà Nội về việc phê duyệt chi tiết dự án The Eden Rose tỷ lệ 1/500 cũng nêu rõ, tầng cao công trình nhà ở thấp tầng là ba.

“Ý đồ chính trong tổ chức không gian là xây dựng một khu nhà ở mới hiện đại có đặc trưng kiến trúc, thấp tầng (cao ba tầng) có môi trường sống tiện nghi, mang tính sinh thái, nhiều không gian cây xanh… hài hoà với cảnh quan kiến trúc chung của toàn khu”, Quyết định số 1914 nêu.

Ghi nhận thực tế cho thấy, tất cả biệt thự, liền kề tại dự án The Eden Rose đều được thiết kế 3 tầng 1 tum.

Văn bản số 1060 ngày 14/2/2017 của Sở xây dựng TP Hà Nội thông báo kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công hạng mục nhà ở thấp tầng, phần II, mục 3 Giải pháp thiết kế chủ yếu ghi: "Thiết kế kiến trúc công trình: Khu nhà ở thấp tầng gồm 233 căn hộ được thiết kế cao ba tầng, trong đó tầng một cao 3,5m bố trí phòng khách và bếp; tầng hai và tầng ba cao 3,3m bố trí phòng ngủ. Chiều cao công trình từ cốt nền tầng một đến sàn mái là 13,1m".

Mặc dù chủ đầu tư có đưa ra giải pháp thiết kế kiến trúc trúc nhà 3 tầng 1 tum. Tầng tum cao 3m bố trí phòng thờ. Tuy nhiên, tại văn bản số 8707 của Sở Xây dựng Hà Nội ký ngày 27/10/2016 thông báo kết quả thẩm định TKCS (Thiết kế cơ sở - PV) dự án The Eden Rose, sở này chưa đồng ý với phương án kiến trúc do chủ đầu tư đưa ra.

Như vậy, tất cả các văn bản liên quan tới việc quy định số tầng cao của khu nhà biệt thự, liền kề dự án The Eden Rose đều không đề cập đến tầng tum hoặc tầng 4.

Thế nhưng, trong hợp đồng mua bán nhà ở ký với khách hàng lại xuất hiện thêm tầng tum (theo cách gọi của chủ đầu tư có thiết kế phòng thờ, phòng giặt).

Cụ thể, trên hợp đồng mua bán số 163/2018/THANHTRI/HĐMB-R12.12A (A1.1.12), căn nhà R12.12A, tổng diện tích 317.86m2 (cho phép sai số +-1), diện tích sử dụng riêng 145.3m2, tầng tum cao 3m, có cửa chính ra vào, cửa sổ.

Theo phản ánh của khách hàng, khi đối chiếu với hiện trạng dự án, chủ đầu tư đã quảng cáo, ký hợp đồng mua nhà với các bản vẽ đính kèm theo hợp đồng mua bán biến tướng thành nhà “4 tầng” với diện tích tầng 4 khá lớn (từ 27 đến hơn 50m2) và được quảng cáo sử dụng thành các phòng chức năng như phòng giặt, phòng thờ,…

Theo ghi nhận, hiện tất cả các căn nhà tại dự án đã hoàn thành trát thô phần ngoài, đổ cột bê tông, chồng mái kiên cố. Tầng tum không có tường bao quanh, có thể đi từ nóc nhà này sang nóc nhà khác.

Đẩy rủi ro cho khách hàng?

Trong đơn kêu cứu mới đây, các khách hàng mua nhà tại dự án The Eden Rose cho biết, chủ đầu tư có nhiều vấn đề không minh bạch trong việc bán nhà và ký kết hợp đồng với cư dân.

Cụ thể, chủ đầu tư có nhiều lần “điều chỉnh” hợp đồng đối với cư dân mà khi đối chiếu, các cư dân phát hiện ra không phải là hợp đồng giống nhau mà có chỉnh sửa đi theo hướng có lợi hơn cho chủ đầu tư.

Nhiều khách hàng mua nhà tại dự án The Eden Rose đang từ chối nhận nhà vì cho rằng dự án chưa đủ điều kiện bàn giao, mập mờ thông tin về tầng tum.

Ví dụ tại đợt thanh toán số 4 (25% giá trị hợp đồng). Hợp đồng mua bán chủ đầu tư đưa ra và tiến hành thu tiền cư dân vượt quá quy định của pháp luật. Theo quy định tại Nghị định số 76/2015/NĐ-CP nêu rõ, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.

Tuy nhiên, chủ đầu tư quy định tại một số hợp đồng mua bán với cư dân phải đóng tiền đợt 4 (đến 95% giá trị nhà ở) ngay khi nhận được thông báo bàn giao nhà của chủ đầu tư. Trong khi thực tế nhà ở chưa đủ điều kiện bàn giao, chủ đầu tư vẫn phớt lờ phản hồi của khách hàng và liên tục gửi thông báo đòi tiền lần 2, lần 3.

Cũng theo phản ánh của khách hàng, chủ đầu tư tính diện tích bán nhà ở của tất cả các căn tại dự án với diện tích đầy đủ cả tầng 4 nhưng lại mập mờ, một số hợp đồng không đính kèm theo bản vẽ tầng 4 (mặc dù tính diện tích bán nhà), không đính kèm danh mục vật liệu hoàn thiện khi bàn giao,… mặc dù một số hợp đồng khác lại đầy đủ.

Ngoài ra, chủ đầu tư yêu cầu rất nhiều cư dân lên ký kết “Hợp đồng sửa đổi” để phù phép biến “tầng 4” thành “mái chống nóng”, đưa diện tích này nằm ngoài diện tích được cấp giấy chứng nhận.

“Chủ đầu tư còn đưa ra mức giảm giá do không hoàn thiện tầng 4 theo hợp đồng với mức rất thấp do chủ đầu tư tự tính toán và “không cho cư dân” được bàn thảo, thương lượng, đồng thời yêu cầu “đọc, ký tại chỗ, không được mang về””, một khách hàng bức xúc.

Theo các khách hàng, chủ đầu tư đã trục lợi hàng tỉ đồng khi vi phạm quy hoạch, tự ý tăng diện tích tầng 4, biến thành diện tích bán hàng rồi sau đó lại phù phép thành mái chống nóng để qua mặt cơ quan nhà nước.

Để hợp thức hóa sai phạm đó, chủ đầu tư đã khủng bố cư dân bằng nhiều hình thức để ép ký tài liệu gọi là “Hợp đồng sửa đổi” và đẩy toàn bộ rủi ro đó về phía cư dân.

Trước những bức xúc của khách hàng, trong văn bản phúc đáp số 60 ngày 24/5/2019, Công ty cổ phần bất động sản Thanh Trì cho biết, tại thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở, diện tích xây dựng của nhà ở được thỏa thuận theo thực tế theo diện tích thực tế là 3 tầng + diện tích sàn của chống nóng và giá mua bán được xác định dựa trên chi phí xây dựng thực tế là 3 tầng + với chi phí xây dựng mái chống nóng áp dụng đơn giá xây dựng là 6.000.000 đồng/m2 bao gồm cả VAT.

Phần mái chống nóng được chủ đầu tư thiết kế thi công với kích thước 220*220*3000mm, 220*220*3000mm, kết cấu bê tông cốt thép mac 250. Tổng diện tích phần máy chống nóng phát sinh toàn bộ dự án 10,896 m2. Đối với phần chi phí mái chống nóng đã thi công là 44,35 tỉ đồng tương đương với 4,070,000 đồng/ m2 sàn xây dựng mái chống nóng.

Để đảm bảo quyền lợi khách hàng, chủ đầu tư sẽ điều chỉnh lại chi phí tính tiền mái chống nóng theo hợp đồng đã ký với khách hàng trước đây theo thực tế chi phí xây dựng/m2 đổ mái từng căn nhà. Chủ đầu tư cam kết tạo điều kiện trong khả năng để cư dân sử dụng vật liệu phù hợp ví dụ như kính cường lực... để che chắn không gian xung quanh, tránh sự ảnh hưởng của thời tiết mưa nắng vào bên trong căn nhà theo nguyên tắc không làm thay đổi chỉ tiêu quy hoạch đã được phê duyệt của căn nhà.

Tuy nhiên, khách hàng cho rằng: “Chúng tôi bỏ tiền ra mua một căn nhà theo thiết kế chủ đầu tư giới thiệu lúc ký hợp đồng mua bán là 3 tầng 1 tum (có sân phơi, phòng thờ) nhưng tới nay chủ đầu tư lại đổi tầng tum thành mái chống nắng và cố tình không hoàn thiện tầng 4 theo hợp đồng mua bán, công trình dở dang, lỗ mở từ tầng 4 xuống cầu thang bộ bị để trống gây ảnh hưởng đến chất lượng nhà ở. Những việc này cho thấy chủ đầu tư đã quảng cáo sai sự thật, thực hiện không đúng hợp đồng, ép buộc khách hàng nhận nhà, ép buộc thanh toán khi chưa đủ điều kiện bàn giao nhà”.