Thấy gì từ cuộc 'viễn chinh' của doanh nghiệp BĐS Sài Gòn?

Về tỉnh đổi "khẩu vị" đầu tư

Hạ tầng giao thông tại Nhơn Trạch đang được đầu tư nhằm gia tăng tính kết nối với các đô thị sầm uất như TP HCM, Biên Hòa… (Ảnh: TL TBKTSG)

Hiện nay, các thị trường lớn như TP HCM có chủ trương hạn chế phát triển các dự án cao tầng mới, cộng thêm bối cảnh quỹ đất nội thành ngày càng hạn hẹp, chính vì vậy, những doanh nghiệp còn quỹ đất trong thành phố, đặc biệt ở khu vực trung tâm hoặc gần trung tâm được đánh giá sẽ có hoạt động bán hàng tích cực. Nguyên nhân chính là nguồn cung không nhiều trong khi nhu cầu rất lớn.

Mặt khác, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam là 37,5%, dự kiến đến năm 2020 là 45% - đang ở mức thấp, nhưng tốc độ đô thị hóa lại nhanh hàng đầu thế giới. Trong bối cảnh này, ông Nguyễn Nhật Cường, Phó giám đốc Trung tâm Nghiên cứu - Phân tích VietinBankSecurities nhận định, doanh nghiệp bất động sản định hướng phát triển ra các vùng lân cận, nơi có thu nhập bình quân đầu người cao, sẽ có nhiều dư địa phát triển và dự báo có tiến độ bán hàng tích cực.

Nếu như trước đây, thị trường tỉnh lẻ là khu vực ưa thích của các doanh nghiệp có quy mô nhỏ, ngại cạnh tranh trực tiếp ở thị trường TP HCM thì đến nay các doanh nghiệp lớn cũng đã bắt đầu tiếp cận. Trên thực tế, từ đầu năm 2018 đến nay, nhiều ông lớn bất động sản TP HCM đều có động thái vươn khỏi thành phố "săn" quỹ đất mới, phát triển dòng sản phẩm mới. Với tiềm lực của mình, các doanh nghiệp này có tham vọng phát triển dự án quy mô lớn ở địa bàn Tây Nam bộ, Đông Nam bộ và cũng sẵn sàng thay đổi sở trường đầu tư để thích nghi với thị trường tỉnh lẻ.

Cụ thể, Công ty Hưng Thịnh chuyên phát triển dự án căn hộ ở TP HCM, đột ngột đổi "khẩu vị" bằng một dự án bất động sản liền thổ tại Long Thành (Đồng Nai). Đơn vị này đã mở bán giai đoạn đầu dự án hơn 3.600 nền đất sổ đỏ với giá dưới một tỉ đồng mỗi nền. Đây là mức giá đất nền khá mềm so với TP HCM, nơi có giá đất đang neo cao sau những đợt sốt lên đến vài chục đến cả trăm triệu đồng mỗi mét vuông ở phía Đông Sài Gòn.

Tại thành phố Bà Rịa, với khoảng 1.000 nền trong các dự án khác nằm cạnh khu công nghiệp Phú Mỹ, Châu Đức cũng rục rịch thủ tục để tung ra thị trường. Trong đó, Hưng Thịnh Land đóng góp khoảng 400 nền. Phân khúc đất nền, nhà phố tại một số dự án gần khu vực trung tâm thành phố Bà Rịa đang được giao dịch ở mức 35-40 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 3,5-4 tỉ đồng/căn.

Một nhà phát triển bất động sản căn hộ giá rẻ có tiếng ở TP HCM như Nam Long cũng làm mới mình bằng một dự án đất nền có quy mô lên đến 355 ha tại Long An. Hay mới đây nhất, công ty này đã rót 2.300 tỉ đồng mua lại một dự án có quy mô 192 ha tại Đòng Nai.

Thậm chí Novaland, một đơn vị chuyên phát triển căn hộ phân khúc trung cao cũng bẻ lái về tỉnh lẻ làm bất động sản nghỉ dưỡng với hàng loạt dự án được giới thiệu ở Phan Thiết, Cần Thơ… Trong làn sóng di chuyển này cũng xuất hiện những cái tên nổi bật khác như Vingroup, Thaco tiến về Long An xây trung tâm thương mại và khu đô thị…

Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, các tỉnh giáp ranh TP HCM hiện nay cùng với sự phát triển hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn chỉnh, các tỉnh lân cận đã được nâng cấp thành khái niệm mới tương đương với vùng ven của TP HCM. Chính vì vậy xu hướng dịch chuyển dòng tiền về các tỉnh lân cận của các doanh nghiệp bất dộng sản như là một xu thế tất yếu để nới rộng tăng trưởng không chỉ với các doanh nghiệp có quy mô lớn.

Để tránh bão, nuôi quân

Đại diện nhiều doanh nghiệp cho rằng đang tạm tránh “cơn bão đất công" ở TP HCM để dạt về các tỉnh thành, củng cố quỹ đất tiềm năng hơn. Bởi lẽ, ở TP HCM họ đang "đạp chân lên nhau" để tìm quỹ đất thực sự an toàn.

Hàng ngàn khách hàng đang tìm hiểu thông tin của một dự án bất động sản ở Đồng Nai. Ảnh: TL

Chuyên gia bất động sản cá nhân, Phan Công Chánh cho biết, việc doanh nghiệp bất động sản TP HCM ồ ạt dạt về tỉnh lẻ làm dự án và bán sản phẩm không phải sở trường, cho thấy TP HCM đang khan hiếm nguồn cung cục bộ. Điều này đã dẫn đến hệ quả là làn sóng mở rộng thị trường về những địa bàn mới ngày một nhiều.

Ông Chánh phân tích, vấn đề nan giải đối với các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn TP HCM là thời gian tạo lập dự án khá dài, mất 3-5 năm để có được đất sạch, đầy đủ pháp lý, sẵn sàng đưa ra thị trường. Trong suốt chu kỳ chờ đợi dự án đủ điều kiện mở bán, doanh nghiệp chịu không ít áp lực, đó là mất đi chi phí cơ hội vì dòng vốn bị chôn trong dự án chưa thành phẩm. Mặt khác, các công ty vẫn phải vận hành hệ thống và nuôi quân.

Để giải bài toán bán hàng các dự án ở tỉnh lẻ được doanh nghiệp bán hàng gần đây có điểm chung là vị trí tốt, quãng đường di chuyển tuy xa nhưng kết nối giao thông thuận tiện với TP HCM, đồng thời có tốc độ ra sản phẩm nhanh hơn.

Mặt tích cực của chiến lược dạt về thị trường tỉnh lân cận là doanh nghiệp đa dạng được rổ hàng hóa, có thêm sản phẩm mới, tiếp cận được với nhóm khách hàng mới và đứng trước cơ hội mở rộng thị phần, tăng nhận diện thương hiệu. Giá các sản phẩm ở tỉnh thường mềm hơn TP HCM, là một lợi thế để các chủ đầu tư cấu trúc sản phẩm từ đắt đỏ sang vừa túi tiền hơn.

Ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc LDG, cho biết giai đoạn 2019-2020, công ty sẽ hạn chế tối đa đầu tư bất động sản tại TP HCM để tìm kiếm thị trường đầu tư dễ thở hơn và tối ưu được giá trị của đội ngũ kinh doanh. Trong 2 năm tới, sẽ đầu tư mạnh tại các tỉnh thành như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu, Nha Trang, đặc biệt là Cần Thơ. Danh mục đầu tư mới của LDG sẽ không có ở TP HCM.

Vẫn còn những bài học phải dè chừng

Xu thế doanh nghiệp bất động sản về các tỉnh lẻ đầu tư được dự báo tiếp tục sôi động trong thời gian tới và sẽ thay đổi thị trường bất động sản ở các địa phương này. Tuy nhiên, sự xê dịch này cũng ẩn chứa nhiều rủi ro, như nguồn cung quá lớn, giá trị đất có thể không tăng như kỳ vọng… Thậm chí một số điểm nóng khi nhiều dự án cùng lúc được triển khai nhà đầu tư sẽ mắc kẹt trong cơn sốt đất cục bộ và bài toán hạ tầng.

Theo chuyên gia kinh tế Bùi Quang Tín, đầu tư tại thị trường tỉnh thành công hay thất bại phụ thuộc nhiều vào yếu tố vị trí và thời cơ. Có nhiều doanh nghiệp dù nắm trong tay quỹ đất đẹp nhưng triển khai không đúng thời điểm vẫn phải chấp nhận thất bại và phải sang nhượng lại cho nhiều doanh nghiệp khác.

Dễ nhận thấy hành vi của nhà đầu tư đã có nhiều thay đổi sau khi trải qua nhiều đợt khủng hoảng về giá nhà đất trong một thập kỷ qua. Loại hình đất nền tại các tỉnh thu hút người mua chủ yếu là dân đầu tư, đầu cơ lướt sóng nhưng tạo những bước sóng ngắn là câu chuyện của trước kia. Hiện tại sức mua đang chuyển dịch về người có nhu cầu thực hay những nhà đầu tư dài hạn và cơ hội cho nhà đầu tư thứ cấp là rất ít. Điều này cũng hạn chế khả năng ra hàng của chủ đầu tư.

Triển khai dự án ở tỉnh có thể sẽ rất đơn giản nhưng bài toán đầu ra sẽ rất khó khăn khi sức mua vẫn là một ẩn số. Trên thực tế giao dịch và tạo thanh khoản ở các đô thị tinh chủ yếu vẫn đến từ các nhà đầu tư TP HCM hay Hà Nội. Vì vậy bài toán thu hút nhà đầu tư cần phải có thời gian đòi hỏi doanh nghiệp phải kiên nhẫn và đủ sức bán hàng trong thời gian dài. Đó là chưa kể đến các yếu tố đảm bảo cạnh tranh khi các tay chơi mới đổ bộ về tỉnh ngày một nhiều.

Đây không phải lần đầu tiên làn sóng đầu tư về tỉnh diễn ra nó từng được đẩy lên cao trào khoảng 10 năm về trước. Đi qua đợt sóng đó, bài học về Khu đô thị mới Nhơn Trạch (Đồng Nai), Khu đô thị Mỹ Phước (Bình Dương), Five Star (Long An) đến nay vẫn còn rất rõ. Đến nay có thể chủ đầu tư đã có nhiều kinh nghiệm hơn nhưng thị trường tỉnh vẫn chưa hoàn toàn là “miền đất hứa” mà vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro.