Thặt chặt tín dụng sẽ bóp nghẹt nguồn cung bất động sản như thế nào?

Việc tăng cường các chính sách kiểm soát tín dụng đã khiến cho nguồn cung bất động sản ngày càng trở nên eo hẹp.

Nguồn cung dễ bị ảnh hưởng tiêu cực

Một hiện tượng riêng lẻ xảy ra trong một tháng chưa đủ để khẳng định một xu hướng dài hạn. Tính chung 4 tháng, bất động sản vẫn là nhóm ngành dẫn đầu về giá trị trái phiếu phát hành, đạt gần 29.000 tỉ đồng, chiếm 37,35% thị trường, theo thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam - VBMA. Phần lớn trái phiếu bất động sản có kỳ hạn từ 1-3 năm.

Tuy nhiên, việc thắt chặt nguồn vốn đổ vào bất động sản, đặc biệt là kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp là một tín hiệu tương đối rõ ràng đến từ các cơ quan chức năng.

Trong khi đó, đây đang là hai kênh huy động vốn chính cho các dự án bất động sản ở tất cả các phân khúc

Về tín dụng ngân hàng, tính đến hết quý 1.2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỉ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế.

Tốc độ tăng dự nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại sau nhiều năm, là kết quả của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào ngành này.

Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản hiện tại chỉ chiếm khoảng 35% - tương đương 0,78 triệu tỉ đồng, phần lớn là các khoản cho vay mua và sửa chữa nhà ở.

Như vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án bất động sản) không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, buộc phải tìm các nguồn vốn khác.

Và trái phiếu doanh nghiệp là một trong những lựa chọn đó. Tuy nhiên, sau sự kiện hơn 10.000 tỉ đồng trái phiếu của nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ, cơ quan chức năng lẫn công chúng đang dần trở nên e ngại với hình thức huy động vốn này. Minh chứng rõ ràng nhất cho sự e ngại đó chính là việc không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu trong tháng 4.

Giới chuyên gia phân tích, đành rằng tích cực của quá trình sàng lọc, kiểm soát việc phát hành trái phiếu sẽ khiến thị trường này phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nguồn vốn cho bất động sản cần được khơi thông, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển minh bạch và lành mạnh, là bệ đỡ cho nền kinh tế.

Hiện nay, nhu cầu bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở đang không ngừng tăng, với động lực chính đến từ cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ. Nguồn cung bất động sản từ trước đến nay chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng nhu cầu, do những ách tắc trong các thủ tục cấp phép dự án...

Thị trường nhà đất TP.HCM chứng kiến mức tăng giá mạnh từ 5-10% chỉ trong vòng một tháng. Trong tình hình giá nguyên vật liệu đang có xu hướng tăng mạnh do bất ổn địa chính trị, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng trở nên cấp thiết. Do đó, việc tăng trưởng nguồn cung có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi chính sách “khóa van” tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.

Doanh nghiệp bất động sản cũng cần được bảo vệ

Theo đánh giá của Phòng Nghiên cứu của VARS, chặn những nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), trong khi việc thu hút nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...), cũng như các kênh khác cần nhiều thời gian mới có thể vận hành ổn thỏa, khiến nguồn cung bất động sản bị thắt chặt, đẩy mức giá tăng lên một cách không hợp lý. Mức giá bất động sản tăng lên bất thường thúc đẩy chi phí sản xuất các ngành liên quan (bán lẻ, sản xuất công nghiệp...) có thể gây tổn hại đến nền kinh tế vĩ mô, đặc biệt trong giai đoạn nhạy cảm hiện nay.

Do vậy, các cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cần có những chính sách bảo vệ chính các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho biết khó khăn mà các doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt hiện nay chủ yếu đến từ việc nguồn cung trên thị trường khan hiếm, trong khi nhu cầu lớn dẫn đến câu chuyện lách luật, xé rào tạo ra những nguồn hàng không chính thống, “hàng giả, hàng lậu”.

Bên cạnh đó, theo ông Đính việc tiếp cận nguồn vốn chính thức của các doanh nghiệp bất động sản cũng rất khó khăn.

“Mặc dù Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính đã có khẳng định không siết tín dụng vào bất động sản, nhưng trên thực tế, các doanh nghiệp vẫn phản ánh không tiếp cận được vốn vay trong giai đoạn vừa qua. Trong khi vốn chảy vào các hoạt động đầu cơ rất nhiều, nhưng vốn phát triển dự án, vốn cho người dân tiếp cận nhà ở rất khó khăn. Đó là những bất cập của thị trường hiện nay”, ông Đính nói.

Hệ quả của quá trình đầu cơ, khan hiếm nguồn cung, theo ông Đính chính là mất cân đôi sản phẩm, khiến cho thị trường hiện nay gần như không còn các sản phẩm nhà ở dưới 25 triệu đồng/m2, kể cả các tỉnh Đà Nẵng, Nha Trang. Trong khi đây là sản phẩm phù hợp với đại bộ phận người lao động, còn nhà cao cấp, siêu cao cấp lại rất nhiều nhưng thanh khoản thì ì ạch.

Trước những bất cập của thị trường, vừa qua Thủ tướng Chính phủ cũng đã có những chỉ đạo liên quan đến nguồn vốn làm ấm lòng doanh nghiệp trong giai đoạn từ nay đến cuối năm, theo đó đẩy mạnh hoạt động tín dụng, hoạt động huy động vốn phát hành trái phiếu đối với các dự án hiệu quả.

Chủ tịch VARS cho rằng, trong bối cảnh thị trường “nhạy cảm”, hoặc không thuận lợi bởi áp lực lạm phát, giá nguyên vật liệu gia tăng cùng những ảnh hưởng địa chính trị, nếu không tỉnh táo thận trọng, các chính sách không chuẩn mực có thể khiến những vấn đề của thị trường trở nên nặng nề hơn. Còn những chính sách tốt, trải qua quá trình nhìn nhận nghiêm túc, có lẽ sẽ hạn chế được các khó khăn cho thị trường từ nay đến cuối năm.