Số liệu của Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect (VNDirect) cho biết, trong quý 4/2022, bất động sản là nhóm ngành có lượng trái phiếu đáo hạn lớn nhất với tổng giá trị khoảng 20.071 tỉ đồng như Tập đoàn Novaland (3.000 tỉ đồng), Công ty cổ phần Bách Hưng Vương (gần 3.000 tỉ đồng)...

Dữ liệu của FiinGroup cũng cho thấy giá trị đáo hạn của trái phiếu bất động sản vào cuối năm 2022 sẽ đạt khoảng 37.000 tỉ đồng. Trong đó, các doanh nghiệp chưa niêm yết chiếm phần lớn với 84% tổng giá trị.

Chưa kể, áp lực trả nợ tiếp tục gia tăng mạnh trong giai đoạn 2023-2024, việc đảm bảo nguồn vốn đảo nợ sẽ trở thành vấn đề cấp thiết.

Còn theo thống kê của Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), tổng giá trị trái phiếu đáo hạn vào năm 2023 và 2024 lần lượt đạt 374.300 tỉ đồng và 381.200 tỉ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120.400 tỉ đồng (chiếm 32%) và 121.100 tỉ đồng (chiếm 32%).

Theo đánh giá của KBSV, với diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản, rủi ro cao hơn nằm ở nhóm quy mô nhỏ và vừa do sử dụng đòn bảy cao trong giai đoạn vừa qua cùng với chất lượng dự án và khả năng bán hàng thấp hơn.

KBSV cho rằng cuối năm 2022 và năm 2023, 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn.

“Các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng khi: nguồn vốn vay ngân hàng khó tiếp cận; nguồn vốn từ phát hành trái phiếu bị siết chặt; sức hấp thụ của thị trường địa ốc trong năm 2023-2024 là không cao do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế. Rủi ro vỡ nợ trái phiếu đối với một số doanh nghiệp bất động sản theo đó đang dần hiện hữu”, KBSV nhận định.

Nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn phần nào ít áp lực hơn nhờ quỹ đất lớn, còn tài sản đảm bảo để vay ngân hàng và đủ điều kiện để phát hành trái phiếu mới cũng như có khả năng vay trái phiếu quốc tế.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp này vẫn phải liên tục tích lũy và triển khai dự án mới, bất chấp các giai đoạn thị trường tăng trưởng nhanh và ở mức định giá cao để có khả năng huy động thêm nguồn vay nợ nhằm bổ sung dòng tiền nhằm thanh toán các nghĩa vụ đến hạn. Điều này cũng sẽ gây mất cân đối dòng tiền và làm giảm hiệu quả hoạt động trong những năm tới.

Thời gian qua, đã có một số doanh nghiệp bất động sản vướng lao lý liên quan đến việc phát hành trái phiếu để huy động vốn. Trước thực trạng này, nhiều người bắt đầu đề cập đến rủi ro vỡ nợ trái phiếu khi đến kỳ đáo hạn.

Bình luận về vấn đề này với chúng tôi, nhà sáng lập bất động sản EZ Property Phạm Đức Toản nhận định, trái phiếu bất động sản sẽ là một vấn đề “rất nghiêm trọng” trong thời gian tới.

Xét tất cả những doanh nghiệp hoạt động trên thị trường trái phiếu, ông Toản cho biết những doanh nghiệp lớn đều có lượng phát hành rất lớn. Tuy nhiên, một vấn đề rất nghiêm trọng xảy ra đó chính là dòng tiền của doanh nghiệp lại không có.

“Nhiều doanh nghiệp đang bị đứt dòng tiền, thậm chí một số doanh nghiệp lại chết trên đống tài sản hoặc có rất nhiều tài sản nhưng không có tiền. Bởi vì, họ không vay ngân hàng được, không bán hàng được… Đó chính là sự nguy hiểm”, ông Toản nhấn mạnh.

Để giải cứu được vấn đề này, nhà sáng lập EZ Property cho rằng doanh nghiệp phải đàm phán với trái chủ của mình để khoanh nợ, giãn nợ, để làm sao cùng thoát ra được. Trong trường hợp đến hạn nhưng tất cả cùng ép phải trả nợ thì doanh nghiệp có thể bị phá sản, lãnh đạo doanh nghiệp đi tù và nhà đầu tư bị thiệt hại.

“Trong tình huống tốt nhất bây giờ là nên đàm phán và phải đàm phán sớm với các trái chủ, thay vì nước đến chân mới nhảy”, ông Toản gợi ý.

Ở góc độ là một chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cho hay thị trường trái phiếu tạm chia thành hai nhóm gồm: doanh nghiệp niêm yết có lãi suất khoảng 8-9%/năm với rủi ro thấp và nhóm doanh nghiệp vô danh hoặc nhỏ có lãi suất 12-14%/năm nhưng rủi ro cao.

Theo ông Hiển, rõ ràng trái phiếu doanh nghiệp có lãi suất cao hơn ngân hàng thì rủi ro sẽ cao hơn, đặc biệt với doanh nghiệp càng không tên tuổi lại có lãi suất càng cao.

Do đó, ông Hiển nhận định trên thị trường trái phiếu có những doanh nghiệp không có khả năng trả nợ xảy ra rất cao, song đây là điều bình thường trong thị trường vốn và không có gì bất thường.

Trong trường hợp nhà đầu tư mua phải trái phiếu này, TS Đinh Thế Hiển nói “không có cách gì ngoài việc chờ cơ quan nhà nước xử lý”. Dù vậy, ông cũng nhấn mạnh một lần nữa chuyện này xảy ra là bình thường.

Vị chuyên gia tài chính cho biết hiện nay, một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu sử dụng không đúng mục đích đang vạ lây những doanh nghiệp chân chính. Theo ông, trái phiếu của những doanh nghiệp bất động sản có dự án tốt và có chiến lược phát triển đang phải “gánh” theo trái phiếu của các công ty phát hành riêng lẻ hoặc công ty con của một số tập đoàn mà họ lập ra để gọi vốn một cách dưới chuẩn.

Chính vì vậy, ông Hiển dự báo trong 6 tháng tới, hoạt động trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ rất khó khăn về thanh khoản, nhất là trong vấn đề giao dịch thứ cấp mua đi bán lại và phát hành trái phiếu mới để phát triển dự án.

Cũng theo vị chuyên gia, vấn đề áp lực nhất hiện nay mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt là nguồn vốn. Thông thường nếu thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, các doanh nghiệp xoay xở vốn bằng cách phát hành trái phiếu mới hoặc vay ngân hàng hoặc gặp đối tác mới để tham gia vốn nhưng cả 3 nguồn vốn này đều gặp khó.

“Thị trường thanh khoản trái phiếu sẽ khó khăn cho đến lúc nhà đầu tư bình tĩnh trở lại và khi Chính phủ xử lý nghiêm những công ty làm gian dối thì lúc đó hoạt động trái phiếu dần dần mới trở lại bình thường”, ông Hiển nói và bình luận đây cũng là giai đoạn thanh lọc để lộ rõ hơn những doanh nghiệp làm tốt trên thị trường.

Ông Đỗ Ngọc Quỳnh, Tổng thư ký Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, cũng cho rằng trên thị trường tài chính, nhà đầu tư cần nằm lòng nguyên tắc lợi nhuận cao thì rủi ro lớn. Do vậy, những trái phiếu có lãi suất càng cao thì xác suất vỡ nợ càng lớn. Các nhà đầu tư nên xác định trước tâm lý này và quyết định dựa trên mức độ chấp nhận rủi ro của mình.

Để đảm bảo thị trường trái phiếu, Bộ Tài chính cho biết đã có công văn gửi Bộ Xây dựng về quản lý, giám sát việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản.

Theo Bộ Tài chính, thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với khối lượng tương đối lớn. Do đó, cơ quan này kiến nghị Bộ Xây dựng triển khai loạt giải pháp quản lý, giám sát để đảm bảo thị trường trái phiếu phát triển ổn định, bền vững.

Cụ thể, Bộ Tài chính đề nghị Bộ Xây dựng tăng cường quản lý thị trường bất động sản minh bạch; nghiên cứu bổ sung quy định về tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp bất động sản sau khi cấp phép xây dựng, đầu tư các dự án bất động sản.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng phải phối hợp quản lý giám sát và cảnh báo các doanh nghiệp bất động sản về rủi ro tăng trưởng nóng, qua đó hạn chế tình trạng doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu bằng mọi giá với lãi suất cao.

Đồng thời, cơ quan này cũng đề nghị Bộ Xây dựng thường xuyên cung cấp thông tin cho Bộ Tài chính về tình hình của thị trường bất động sản và các rủi ro để phối hợp trong quản lý, giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp.