Doanh nghiệp địa ốc xoay xở trước áp lực vốn

Dòng vốn đang tập trung chủ yếu vào các dự án khu đô thị và nhà ở – chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng dư nợ. Ảnh:VA

Xu hướng “chọn lọc”

Bộ Xây dựng dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến cuối tháng 2/2026, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,2 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 11,7% so với quý trước và tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2025.

Đáng chú ý, dòng vốn đang tập trung chủ yếu vào các dự án khu đô thị và nhà ở – chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng dư nợ. Đây là nhóm có nhu cầu thực cao và khả năng hấp thụ tốt, đồng thời cũng là phân khúc được các ngân hàng ưu tiên giải ngân.

Ngược lại, các phân khúc mang tính đầu tư như nghỉ dưỡng, đất nền hay một số dự án có pháp lý chưa hoàn chỉnh ghi nhận tốc độ tăng tín dụng chậm hơn. Điều này cho thấy xu hướng “chọn lọc” ngày càng rõ trong hoạt động cấp vốn.

Thực tế tại mùa ĐHĐCĐ 2026, nhiều ngân hàng tiếp tục khẳng định vẫn dành nguồn lực cho bất động sản, song tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, thanh khoản tốt và chủ đầu tư uy tín. Các khoản vay mới, đặc biệt với khách hàng mới hoặc dự án rủi ro cao, được kiểm soát chặt hơn đáng kể.

Doanh nghiệp xoay xở trước áp lực vốn

Ghi nhận từ phía doanh nghiệp cho thấy, dù tín dụng chưa bị “đóng cửa”, nhưng khả năng tiếp cận vốn đã khó hơn nhiều so với giai đoạn trước.

Đơn cử, DIC Corp đặt kế hoạch doanh thu hợp nhất khoảng 3.000 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 600 tỷ đồng trong năm 2026, giảm lần lượt 37% và 28% so với năm trước. Việc điều chỉnh kế hoạch phản ánh sự thận trọng trước bối cảnh chi phí vốn tăng và thanh khoản thị trường chưa cải thiện rõ rệt.

Doanh nghiệp này đánh giá mặt bằng lãi suất cho vay vẫn ở mức cao, gây áp lực lên cả chủ đầu tư và người mua nhà, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai dự án cũng như khả năng tiêu thụ sản phẩm.

Áp lực lãi suất và việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng sẽ tiếp tục là thách thức lớn trong năm 2026

Trong khi đó, Đạt Phương Group lựa chọn hướng đi linh hoạt hơn khi tập trung vào các sản phẩm có thể tạo dòng tiền sớm, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng có khả năng khai thác vận hành ngay. Đây được xem là giải pháp nhằm giảm phụ thuộc vào vốn vay trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát.

Không chỉ các chủ đầu tư, doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng như vật liệu xây dựng, xây lắp cũng chịu tác động khi nhiều dự án bị giãn tiến độ do khó khăn về vốn.

Theo TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, việc tín dụng bất động sản vẫn tăng nhưng theo hướng chọn lọc là tín hiệu tích cực, giúp hạn chế rủi ro và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững hơn. Dòng vốn hiện nay đang tập trung vào các dự án có nhu cầu thực, pháp lý rõ ràng và khả năng tiêu thụ tốt, thay vì chảy dàn trải như trước.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng lưu ý rằng áp lực lãi suất và việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng sẽ tiếp tục là thách thức lớn trong năm 2026, buộc doanh nghiệp phải tái cơ cấu tài chính và nâng cao năng lực quản trị rủi ro.

Cùng quan điểm, chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng sự phụ thuộc lớn vào vốn ngân hàng là điểm yếu cố hữu của thị trường bất động sản. Để phát triển bền vững, doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn, đặc biệt là các kênh trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp hoặc quỹ đầu tư, qua đó giảm áp lực từ tín dụng ngân hàng.

Trong bối cảnh lãi suất chưa hạ nhiệt và tín dụng tiếp tục được kiểm soát, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Áp lực vốn sẽ là phép thử rõ nét, buộc doanh nghiệp phải thích ứng, tái cấu trúc và hướng tới những giá trị bền vững hơn thay vì tăng trưởng dựa vào đòn bẩy tài chính.