Tại sao bất động sản vẫn còn hấp dẫn để đầu tư?

Quý I.2020, vốn chủ sở hữu của các công ty bất động sản đã bị lung lay đáng kể bởi tác động của đại dịch Covid-19. Kể từ thời điểm đó, lĩnh vực bất động sản đã duy trì tốc độ phục hồi trong bối cảnh lợi suất trái phiếu tăng chậm và tỷ lệ lạm phát tăng nhanh. Vốn chủ sở hữu của các công ty động sản toàn cầu đã tăng 27 điểm phần trăm trong tháng 5/2021, theo chỉ số FTSE EPRA Nareit Global Developed Real Estate.

Cùng thời gian, thị trường chứng khoán và trái phiếu toàn cầu lần lượt mất 49 điểm phần trăm và 75 điểm phần trăm. “Sự ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng là rất lớn. Tuy nhiên, lĩnh vực bất động sản vẫn cho thấy tốc độ phục hồi ấn tượng, các phân khúc để cho thấy mức lợi nhuận tích cực trong nửa đầu năm nay”, ông David Moreno, chuyên gia phân tích của Hiệp hội Bất động sản châu Âu cho biết.

Bất chấp những thách thức trong lĩnh vực bán lẻ và văn phòng, ông tin rằng đã có một “trạng thái bình thường mới” được thiết lập ở các thành phố lớn như London, Paris và Brussels. Các chiến lược khác nhau đã được các công ty đưa ra, bao gồm tái cơ cấu nợ và cải thiện khả năng quản trị. “Các công ty đã chuẩn bị kỹ trước cuộc khủng hoảng. Họ đã điều chỉnh các chính sách phù hợp khi xảy ra khủng hoảng”, ông Moreno nói thêm.

Điều gì đã xảy ra với thị trường bất động sản trong năm qua?

Dữ liệu từ Morningstar cho thấy ảnh hưởng ban đầu do đại dịch Covid-19 gây ra vào tháng 3/2020 đã khiến tốc độ tăng trưởng tại thị trường bất động sản châu Âu giảm từ 20,9% xuống -4%. Sang tháng 4/2020, tốc độ tăng trưởng bị bao phủ bởi một màu xám.

Dù vậy, tháng 6/2021, các quỹ bất động sản toàn cầu cho thấy mức tích lũy tăng trưởng đạt tỷ lệ 30%, cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm trước. Theo Simon Redman, CEO của Invesco Real Estate, điều quan trọng là phải có cái nhìn dài hạn về thị trường bất động sản. “Thách thức của thị trường bất động sản là về ngắn hạn. Các tài sản bị ảnh hưởng bởi rất nhiều vấn đề khác nhau”, ông chia sẻ trên Funds Europe.

Nếu lạm phát ảnh hưởng tới thị trường chứng khoán nói chung, các công ty bất động sản đã được niêm yết cũng có khả năng bị ảnh hưởng. “Các công ty sẽ bị ảnh hưởng bởi lạm phát. Tuy nhiên, đến cuối cùng, hiệu suất sẽ được bởi cơ bản thị trường bất động sản hoạt động khá tốt”, ông Simin Redman giải thích thêm.

Khác với cổ phiếu hoặc trái phiếu, thường có thể biến động theo các giao dịch ngắn hạn, lĩnh vực bất động sản phụ thuộc nhiều vào các xu hướng. Hơn một nửa dân số thế giới đã chuyển tới sinh sống ở các thành phố. Đến năm 2050, con số đó dự kiến ​​sẽ tăng lên gần 70%, theo LHQ.

“Xu hướng thay đổi sẽ dẫn tới sự thay đổi đối với nhu cầu của các phân khúc. Đối với chúng tôi, điều đó thật tuyệt vời, vì vậy chúng tôi có thể hướng đến những mục tiêu xa hơn”, ông Redman nói thêm.

Ngoài ra, dân số Nhật Bản, Mỹ và Châu Âu đang già đi và chưa có dấu hiệu dừng lại. Ở Mỹ, số người nghỉ hưu trên 75 tuổi sẽ tăng thêm 20 triệu người trong hai thập kỷ tới. Mọi người có thể sẽ chú ý đến sức khỏe hơn, có nghĩa là cần có nhiều trung tâm chăm sóc sức khỏe hoặc viện dưỡng lão. Những xu hướng như vậy sẽ tác động tới lĩnh vực bất động sản.

Tác động từ lạm phát

Giống như tất cả lĩnh vực khác, các nhà đầu tư bất động sản đang theo dõi chặt sự lạm phát, theo Kevin Lester, CEO của công ty tư vấn Validus Risk Management. Tỷ lệ lạm phát tăng sẽ làm tăng tính hấp dẫn với thị trường bất động sản, đặc biệt đối với tài sản dân dụng và bán lẻ, có xu hướng thể hiện mối quan hệ chặt chẽ hơn với CPI (Chỉ số giá tiêu dùng).

“Sự lo ngại về việc lãi suất tăng lên được gây ra bởi tỷ lệ lạm phát là điều cần được xem xét cẩn thận. Mối quan hệ giữa tỷ lệ lạm phát và lãi suất rất phức tạp”, ông Kevin Lester nhận định. Khi tỷ lệ lạm phát tăng trên 3% hoặc 4%, sự biến động của lạm phát có xu hướng gia tăng. Paul Jayasingha, người đứng đầu bộ phận bất động sản tại Willis Towers Watson (WTW) cho biết: “Khi lạm phát biến động, mối quan hệ trên danh nghĩa giữa lạm phát và lãi suất có thể bị phá vỡ, gây ảnh hưởng đến tổng lợi nhuận”.

Ông Lester tin rằng các điều kiện thị trường hiện tại có khả năng làm gia tăng đáng kể tỷ lệ lạm phát và những biến động liên quan đến lạm phát. Những điều này làm phức tạp khả năng quản lý rủi ro lãi suất.

Sự phục hồi không đồng đều

Thị trường Mỹ và châu Á được đánh giá sẽ phục hồi tốt hơn thị trường châu Âu trong ngắn hạn. Các chuyên gia nhận định thị trường châu Âu sẽ bắt kịp các thị trường khác, nhưng xảy ra với tốc độ chậm hơn.

Các thị trường châu Á đã đối phó và vượt qua đại dịch một cách tương đối ấn tượng, theo ông Jimmy Leong, Giám đốc thương mại của IQ-EQ khu vực châu Á. Khả năng phục hồi của thị trường bất động sản châu Á có thể bị ảnh hưởng bởi một số lý do, bao gồm cả cách đối phó với đại dịch Covid-19. Ngoài ra, lĩnh vực văn phòng được cho là cần thiết hơn ở các thành phố tại châu Á, nơi không gian ở nhà tương đối chặt hẹp. Số lượng các công ty công nghệ và các ngành công nghiệp mới đang phát triển trên khắp châu Á cũng là chìa khóa cho sự phục hồi của thị trường bất động sản thương mại.

“Đại dịch vẫn diễn biến phức tạp và bất kỳ làn sóng bùng phát mới nào cũng sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản theo cách khác nhau”, ông Jimmy nhận định.

Một thách thức khác mà ngành bất động sản phải đối mặt là biến đổi khí hậu. “Giống như các lĩnh vực khác, thị trường bất động sản phải chấp nhận thách thức về giảm phát thải khí carbon. Điều này có thể là thách thức trong một số phân khúc nhất định của thị trường”, ông nói thêm.

Dù vậy, bất chấp những rủi ro và thách thức mà thị trường bất động sản phải đối mặt, đây vẫn luôn là một khoản đầu tư dài hạn hấp dẫn với các nhà đầu tư.