“Sức khoẻ” doanh nghiệp bất động sản ngày càng báo động

Ảnh minh hoạ

Hàng nghìn dự án phải tạm dừng

Thống kê sơ bộ của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy số lượng dự án bất động sản đang triển khai trên cả nước phải tạm dừng lên đến cả ngàn dự án, với giá trị đầu tư khoảng 800 nghìn tỉ đồng (tương đương khoảng 30 tỉ USD, trong đó có cả những dự án phát triển nhà ở xã hội).

Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý 4.2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm.

Sơ bộ tháng 1 năm 2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt rất nhỏ, mức thấp kỷ lục, không đáng để thống kê.

Đáng chú ý, từ giữa tháng 5 năm 2022, thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển.

Tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng. Doanh thu sụt giảm, chi phí tăng cao do chi phí tiếp cận tài chính tăng, chi phí đầu vào tăng, lãi suất tăng,... khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm.

Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước, ước khoảng 1.200 doanh nghiệp.

Từ quý 4.2022, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới quá ít. Các doanh nghiệp bất động sản còn hoạt động phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, lực lượng lao động. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO,...

Doanh nghiệp môi giới khó khăn, lỗ nặng. Nhiều đơn vị thiếu dòng tiền, cắt giảm nhân sự, giảm lương và đóng cửa văn phòng. Tháng 1.2023, doanh nghiệp môi giới chật vật, thậm chí nhiều chủ các doanh nghiệp môi giới vừa và nhỏ phải bán tài sản cá nhân để duy trì hoạt động cho văn phòng. Số lượng môi giới phải dừng hoạt động lên đến hàng chục vạn người, ước đạt 80% lực lượng.

Hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp do bị ảnh hưởng trực tiếp bởi tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu.

Doanh nghiệp mong “sống sót” qua thời khủng hoảng

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho biết thị trường đột ngột chuyển hướng xấu từ đầu quý 3.2022. Dòng vốn chảy vào bất động sản bị siết dẫn tới giao dịch giảm mạnh, thị trường chứng khoán lao dốc làm xấu hơn tình trạng giao dịch trên thị trường bất động sản.

Một số dự án dự kiến bán hàng vào thời điểm quý 3-4.2022 bị ảnh hưởng nặng nề. Có dự án cho khách hàng đặt chỗ trước đạt 80% khối lượng nhưng tới thời điểm mở bán vào tháng 10 khách mua đồng loạt rút, lượng bán hàng đạt dưới 15%.

“Tới thời điểm hiện tại, các hoạt động của công ty đều cầm chừng. Chúng tôi thu gọn lại quy mô, tính toán lại kế hoạch cho phù hợp với tình hình mới”, ông Toản cho biết.

Cũng theo ông Toản, trong bối cảnh hiện tại, việc tiếp cận các nguồn vốn đang là vấn đề nan giải. Kế hoạch triển khai dự án, ngoài vốn của doanh nghiệp, thì nguồn vốn vay và vốn huy động chiếm một tỷ trọng lớn. Tuy nhiên, dòng vốn này đang tắc cứng.

Ngoài ra, vướng mắc về thủ tục pháp lý của một số dự án cũng vẫn đang chờ tháo gỡ từ các cơ quan chức năng. Bên cạnh đó, tiền sử dụng đất các địa phương đều tính rất cao do giai đoạn trước giá đất bị thổi lên làm hiệu quả đầu tư sụt giảm mạnh.

“Đối diện với những khó khăn xác định còn kéo dài, doanh nghiệp chúng tôi cũng nhanh chóng thích ứng với những kế hoạch mới. Việc đầu tiên là thay đổi chiến lược kinh doanh, giảm tối đa chi phí, sắp xếp lại các khoản đầu tư theo hướng kéo dài thời gian thực hiện dự án”, ông Toản chia sẻ.

Theo vị này, năm 2023 được dự báo vẫn là năm khó khăn đối với thị trường bất động sản. Đối với các dự án đầu tư dở dang, công ty của ông xác định không tiếp tục rót thêm tiền mà duy trì chờ thêm thời gian, kéo dài thời gian thực hiện, đẩy mạnh hoàn thiện thủ tục pháp lý đối với những dự án khác.

“Ổn định tài chính là một trong những ưu tiên hàng đầu, giảm nợ vay, cơ cấu lại nguồn vốn sao cho chi phí tài chính là thấp nhất, chấp nhận bán đi một số tài sản”, ông Toản nói.

Ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land, cho hay: “Chúng tôi đã phải tái cấu trúc toàn bộ doanh nghiệp, cắt giảm nhân sự và tối ưu hóa chi phí, tăng số lượng thành chất lượng, tăng mức độ tinh nhuệ của nhân sự lên”.

Về mặt tài chính, ông Cao chia sẻ, doanh nghiệp đang áp dụng chính sách thắt lưng buộc bụng và chuẩn bị cho cả kịch bản thị trường có thể xấu hơn để vẫn có thể tồn tại, vượt qua được.

Ở góc độ chung, ông Cao cho rằng doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đánh giá lại xu thế lựa chọn những sản phẩm một cách kỹ lưỡng để thỏa mãn được các tiêu chí đầu tư của khách hàng.