Doanh nghiệp bất động sản than chi phí đầu vào “tăng kinh hoàng”

Tại hội thảo “Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển” do Báo Thanh Niên tổ chức sáng 17/4, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi cho nhà ở xã hội, quá trình triển khai trên thực tế đang gặp nhiều vướng mắc.

Nhà ở xã hội khó tiếp cận vốn

Theo ông nghĩa, một nghịch lý là dù được hưởng nhiều ưu đãi, nhà ở xã hội lại đang trở thành phân khúc khó tiếp cận vốn nhất, thậm chí khó hơn cả nhà ở thương mại.

Ông dẫn chứng, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng của Chính phủ là chương trình ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được giao cho 9 ngân hàng thương mại triển khai. Gói này có lãi suất thấp hơn lãi suất thị trường từ 1,5 đến 2%, không tính vào room tín dụng, áp dụng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà với thời hạn vay lên tới 20 năm. Tuy nhiên, thực tế doanh nghiệp chưa thể tiếp cận được.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành. Ảnh: BTC.

“Lãi vay ưu đãi hiện nay dành cho nhà ở xã hội là 6,1% nhưng khi chúng tôi gõ cửa các ngân hàng thì họ đều từ chối cho vay. Lý do các ngân hàng đưa ra là lãi suất huy động hiện nay quá cao, nếu cho vay với mức 6,1% sẽ bị lỗ.

Tuy nhiên, khi chúng tôi đề nghị được vay với lãi suất của nhà ở thương mại họ cũng không đồng ý, vì sau này có thể bị truy cứu trách nhiệm khi cho vay không đúng theo đối tượng”, ông Nghĩa giải thích.

Điểm nghẽn về vốn này khiến doanh nghiệp rơi vào thế khó. Ông Nghĩa dẫn trường hợp công ty Lê Thành hiện có dự án khoảng 2.000 tỷ đồng đã hoàn thành phần móng nhưng phải tạm dừng do không vay được vốn.

Từ thực tế này, ông đề xuất Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh lãi suất cho vay nhà ở xã hội lên mức 12-13%/năm vì mặt bằng lãi suất đã thay đổi, hoặc cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận lãi suất thương mại để có thể tiếp cận được nguồn vốn.

Theo ông Nghĩa, hiện nay, lãi suất đang tăng, giá vật liệu xây dựng cũng tăng 10 - 30%, chi phí đầu vào “tăng kinh hoàng” trong khi giá bán nhà ở xã hội đã được chốt từ đầu. Đây là vấn đề nan giải đối với các nhà đầu tư nhà ở xã hội.

Điều hành “room” tín dụng cần linh hoạt hơn

Phát biểu tại hội thảo, ông Võ Quốc Đức - Giám đốc Ban Tài chính kế toán, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) thông tin, lãi suất cho vay từ đầu năm 2026 tăng bất ngờ cho các đối tượng tham gia thị trường bất động sản, mức tăng từ 20 - 30%, thậm chí có lĩnh vực còn tăng cao hơn. Điều này ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản trong năm nay.

Khi lãi vay tăng, chi phí tài chính doanh nghiệp cũng tăng, “bào mòn” lợi nhuận. Việc này làm cho việc kinh doanh và hoạch định chiến lược của doanh nghiệp có thay đổi. Đáng nói, có dự án từ năm 2025 đã ký các hợp đồng tín dụng, xin room rồi, dự án kéo dài khoảng 5 - 6 năm, thường thời gian giải ngân khoảng 2 - 3 năm. Tuy nhiên, sang 2026 lại được ngân hàng báo giải ngân cầm chừng hay chưa sắp xếp được room.

Trong khi đó, tiến độ bán hàng, thời gian giao nhà đã lên kế hoạch từ trước. Vì vậy, tiến độ giải ngân sẽ ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng, tiến độ thanh toán cho nhà thầu. Đồng thời, mặt bằng lãi vay tăng mạnh cũng làm thu hẹp khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà, đặc biệt với những khách hàng đang thanh toán theo tiến độ, qua đó ảnh hưởng đến khả năng chi trả và nhu cầu vay mua nhà.

Tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết tín dụng được ví như “mạch máu” của nền kinh tế, giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong việc duy trì và thúc đẩy tăng trưởng. Chính sách cho phép các ngân hàng sử dụng tới 30% vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn vẫn đang giúp hệ thống vận hành ổn định, an toàn, vì vậy cần tiếp tục duy trì và trao thêm quyền chủ động cho các nhà băng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA). Ảnh: BTC

Tuy nhiên, trong năm nay, khi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam định hướng tăng trưởng tín dụng không vượt mức chung của toàn ngành, dự kiến chỉ khoảng 15%, cùng với việc cấp hạn mức tín dụng theo từng quý, đã khiến các ngân hàng gặp khó trong việc chủ động kế hoạch kinh doanh.

Trước thực tế này, ông Châu đề xuất cơ quan quản lý nên giao room tín dụng ngay từ đầu năm cho các ngân hàng, đồng thời xem xét nới trần trong quý 2/2026 nhằm hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số.

Về phía ngân hàng, ông Nguyễn Lê Nam - Giám đốc Khối khách hàng cá nhân, Ngân hàng Á Châu (ACB), nhấn mạnh các ngân hàng thương mại hoạt động trên phương châm đảm bảo quản trị rủi ro và tuân thủ về chính sách chung của nền kinh tế theo chỉ đạo từ phía Ngân hàng Nhà nước.

Thực tế, lãi suất thời gian vừa qua có điều chỉnh tăng nhưng không phải cứ tăng là ngân hàng lời cao. Bản thân các ngân hàng thương mại như ACB cũng không muốn tăng lãi suất quá cao vì nếu người vay chấp nhận lãi cao thì nghĩa là rủi ro cũng cao, ảnh hưởng gián tiếp tới hoạt động của các ngân hàng.

Từ đầu tháng 4 đến nay, thực hiện theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, lãi suất cũng đang có dấu hiệu điều chỉnh giảm, một số ngân hàng đã giảm lãi suất từ 0,5 - 1%/năm.