Bức tranh hạ tầng TP.HCM sau sáp nhập sẽ đổi thay thế nào?

Từ 1/7/2025, TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu chính thức hợp nhất thành TP.HCM mới với diện tích hơn 6.700 km2, dân số gần 14 triệu người. Đây là bước ngoặt mang tính lịch sử, đưa siêu đô thị này bước vào thời kỳ phát triển với quy mô và tầm vóc chưa từng có, đồng thời mở ra chu kỳ tái cấu trúc mạnh mẽ của thị trường bất động sản.

Việc hợp nhất không chỉ đơn thuần là thay đổi địa giới hành chính mà còn mở ra nhiều cơ hội phát triển mới, hướng tới một đô thị năng động, sáng tạo và bền vững. Không còn là những địa phương phát triển riêng lẻ, vùng đô thị hợp nhất được kỳ vọng trở thành trục tăng trưởng chiến lược của cả nước, thu hút dòng vốn đầu tư khổng lồ và thúc đẩy hệ thống hạ tầng liên kết vùng phát triển đồng bộ.

5 trụ cột chiến lược

Chia sẻ tại hội thảo “Từ TP.HCM ra các tỉnh vệ tinh - Cơ hội mới cho bất động sản” tổ chức ngày 22/8, TS. Phạm Trần Hải - Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM (HIDS) nhấn mạnh, định hướng phát triển của TP.HCM sau sáp nhập tập trung vào hai trục lớn: phát triển kinh tế - xã hội và phân bố dân cư gắn với kết cấu hạ tầng.

TS. Phạm Trần Hải - Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM (HIDS) chia sẻ tại hội thảo

Từ góc nhìn quy hoạch, TS. Phạm Trần Hải cho rằng, việc xây dựng định hướng cho TP.HCM mới cần bám sát 5 trụ cột chính:

Thứ nhất, phát triển kinh tế TP.HCM với các động lực mang tính đột phá. Cụ thể, tập trung phát triển công nghiệp công nghệ cao và sản xuất thông minh theo mô hình University City và Quadruple Helix (Nhà nước - Trường đại học - Doanh nghiệp - Cộng đồng). Song song, ưu tiên phát triển dịch vụ chất lượng cao (tài chính quốc tế, công nghệ) và kinh tế biển (cụm cảng nước sâu, logistics, năng lượng, du lịch sinh thái).

Trên cơ sở đó, TP.HCM sẽ hình thành 5 khu vực phát triển kinh tế tập trung:

- Khu vực sản xuất công nghiệp (tập trung tại các phường, xã thuộc tỉnh Bình Dương trước đây);

- Khu vực đổi mới sáng tạo, công nghệ cao (Tăng Nhơn Phú, Đông Hòa, Bình Dương, Nhà Bè);

- Khu vực trung tâm tài chính - công nghệ (phường Sài Gòn và Thủ Thiêm);

- Khu vực công nghiệp chuyên sâu, hàng hải và logistics (Phú Mỹ, Tân Phước, Long Sơn);

- Khu vực không gian biển và sinh thái hải đảo (Vũng Tàu, Tam Thắng, Phước Thắng, Phước Hải, Hồ Tràm, Cần Giờ, Côn Đảo).

Thứ hai, tái cấu trúc các khu vực phát triển để phát huy lợi thế sẵn có, tránh cạnh tranh chồng chéo giữa các địa phương trước sáp nhập, qua đó tối ưu hóa phân bổ nguồn lực xã hội.

Thứ ba, tăng cường kết nối giữa các khu vực thông qua hạ tầng giao thông hiện đại và chuyển đổi số toàn diện (chính quyền số, xã hội số, kinh tế số).

Thứ tư, thúc đẩy sự chia sẻ trong khai thác và vận hành các công trình hạ tầng kỹ thuật - xã hội, nhằm tăng hiệu quả đầu tư và vận hành các công trình kết cấu hạ tầng.

Thứ năm, đồng bộ hóa phát triển hạ tầng giữa các khu vực để bảo đảm sự cân bằng, ổn định và hài hòa trong toàn đô thị.

Vì vậy, ông Hải cho rằng cần điều chỉnh và bổ sung danh mục dự án ưu tiên đầu tư.

Đối với các dự án thuộc danh mục dự án ưu tiên đầu tư của các quy hoạch tỉnh đã được phê duyệt, cần phân thành 2 nhóm:

- Nhóm các dự án tăng tính cấp thiết trong bối cảnh sáp nhập tỉnh thành, cần ưu tiên bố trí nguồn vốn đầu tư trong giai đoạn đến năm 2030.

- Nhóm các dự án giảm tính cấp thiết/không còn tính cấp thiết trong bối cảnh sáp nhập tỉnh thành, cần giảm mức độ ưu tiên khi bố trí nguồn vốn đầu tư hoặc xem xét đưa ra khỏi danh mục ưu tiên đầu tư trong giai đoạn đến năm 2030.

Đối với các dự án không thuộc danh mục dự án ưu tiên đầu tư của các quy hoạch tỉnh đã được phê duyệt phát sinh do sáp nhập tỉnh thành và có tính cấp thiết cao, cần gấp rút bổ sung vào danh mục dự án ưu tiên và sớm bố trí nguồn vốn đầu tư trong giai đoạn đến năm 2030.

Phát triển kinh tế và phân bố dân cư gắn kết hạ tầng

Theo ông Hải, phát triển kinh tế và phân bố dân cư gắn kết hạ tầng phải gắn với 2 nguyên tắc:

- Việc phát triển các hoạt động công nghiệp, thương mại, dịch vụ gắn kết với hệ thống đường bộ (các tuyến vành đai và các tuyến cao tốc) và hệ thống đường sắt vận chuyển hàng hóa.

- Việc phân bố dân cư gắn với các nhà ga của hệ thống đường sắt vận chuyển hành khách (đường sắt quốc gia và đường sắt đô thị) - phát triển đô thị theo mô hình TOD.

Dự án Đường Vành đai 3 đi qua một khu đô thị tại TP.HCM

Để hiện thực hóa tầm nhìn, hạ tầng giao thông được xem là xương sống của đô thị hợp nhất. TP.HCM mới sở hữu hệ thống 4 tuyến vành đai và nhiều tuyến cao tốc đã và đang triển khai:

- Vành đai trong: 25,3km, hiện chưa hoàn chỉnh.

- Vành đai 2: 70km, đang được khép kín.

- Vành đai 3: 92km, đang được đầu tư xây dựng.

- Vành đai 4: 159km, đã được Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư.

Trong khi đó, các tuyến cao tốc huyết mạch như Bến Lức - Long Thành, TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, Biên Hòa - Vũng Tàu hay TP.HCM - Mộc Bài… hứa hẹn thay đổi dòng chảy logistics và tái phân bổ dân cư.

Về đường sắt quốc gia: 8 tuyến đường sắt khu đầu mối TP.HCM với tổng chiều dài 585km, gồm các tuyến quan trọng như đường sắt cao tốc Bắc - Nam, TP.HCM - Cần Thơ, TP.HCM - Tây Ninh, Biên Hòa - Vũng Tàu, Thủ Thiêm - Long Thành, Bàu Bàng - Cái Mép hay đường sắt kết nối cảng Hiệp Phước - Cái Mép.

Đường sắt đô thị: Sau sáp nhập, mạng lưới đường sắt đô thị TP.HCM dài khoảng 1.012km - quy mô bậc nhất cả nước. Cụ thể, TP.HCM cũ có 12 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài khoảng 582km. Khu vực Bình Dương cũ có 12 tuyến với chiều dài 305km, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ có 3 tuyến với chiều dài 125km.

Ông Hải cho rằng, khó khăn lớn nhất hiện nay là nguồn vốn đầu tư. Ngoài ra, các thách thức khác như phát triển nguồn nhân lực, công nghiệp đường sắt, công tác bồi thường, tái định cư, cũng như xây dựng mô hình quản lý, vận hành phù hợp với quy mô khổng lồ này.

Cũng chia sẻ về triển vọng thị trường sau sáp nhập, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, trong giai đoạn tới, hạ tầng kết nối sẽ là yếu tố quyết định xu hướng phát triển của toàn vùng đô thị mở rộng, đồng thời thúc đẩy quá trình giãn dân ra các khu vực vệ tinh.

Theo ông Kiệt, các tuyến vành đai, cao tốc liên vùng, cùng với cảng biển và sân bay quốc tế Long Thành đang dần trở thành động lực định hình không gian phát triển mới của toàn khu vực. Thực tế cho thấy, tại Vũng Tàu cũ, thị trường gần đây ghi nhận sự góp mặt của hàng loạt tập đoàn lớn với các dự án quy mô hàng chục nghìn tỷ đồng.

Trong đói có Blanca City do Sun Group triển khai với diện tích gần 97ha, tổng vốn khoảng 37.000 tỷ đồng. BRG cũng đang đề xuất triển khai loạt dự án bất động sản quy mô lớn tại đây, cho thấy xu hướng dịch chuyển vốn mạnh mẽ về khu vực này. "Ông lớn" bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu cũng góp mặt với các dự án gần trục kết nối cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu như The Light City, bổ sung nguồn cung mới cho thị trường.

Việc các dự án quy mô lớn đồng loạt xuất hiện không chỉ phản ánh sức hấp dẫn của Vũng Tàu, mà còn cho thấy một xu thế thị trường bất động sản đang dịch chuyển theo hạ tầng. Đây được xem là giai đoạn khởi đầu của chu kỳ phát triển mới, trong đó các đô thị vệ tinh sẽ đóng vai trò hỗ trợ và chia sẻ áp lực với khu lõi TP.HCM sau sáp nhập.