Nửa thập kỷ sốt đất ảo và cách nhận biết

Cuối tháng 2 đầu tháng 3 năm nay, hai xã Tân Lợi, An Khương thuộc tỉnh Bình Phước diễn ra sốt đất ảo sau thông tin tỉnh khảo sát mở rộng sân bay Técníc Hớn Quản. Giá đất mặt tiền ở các tuyến đường liên xã tại An Khương trước Tết từ 60-70 triệu đồng một mét ngang, nay tăng lên 350 đến 500 triệu đồng mét ngang, có nhiều nơi lên đến 600 triệu đồng.

Giá đất rẫy điều, vườn cao su ở sâu bên trong rẻ hơn, trung bình một sào đất nông nghiệp bán 2-3 tỷ đồng. Theo dân địa phương, đất chủ yếu do cò đẩy giá, nhiều miếng đất sang tay qua cả 6-7 người nhưng chỉ đặt cọc chứ chưa công chứng sang tên.

Hiện tượng sốt đất như tại Hớn Quản, Bình Phước không còn xa lạ vì từng diễn ra na ná nhau ở nhiều địa phương, được các chuyên gia bất động sản thận trọng gọi là sốt ảo.

Theo dữ liệu VnExpress thu thập được, sốt đất đã diễn ra ở khắp các tỉnh thành trong nửa thập niên trở lại đây. Tại TP HCM, giá đất khu Đông Sài Gòn nay là TP Thủ Đức liên tục sốt cao trong các năm 2016, 2017 với mức tăng 40-50% vào những mùa cao điểm như cuối năm và sau Tết. Sốt đất khiến cho giá đất khu Đông TP HCM tăng gấp đôi chỉ trong 1-2 năm.

Nếu tính cả giai đoạn 2016-2020, những cơn sốt đã đẩy giá đất ở phường Long Trường, quận 9 tăng ít nhất là 5 lần. Khu chợ Nguyễn Duy Trinh thời điểm 2016 tầm 7 triệu đồng mỗi m2, nay giao dịch không dưới 35 triệu đồng cho diện tích 50 m2. Đường Nguyễn Xiễn, Lò Lu giá đất năm 2016 chỉ ở mức 5-6 triệu đồng mỗi m2 hiện trên dưới 40 triệu đồng mỗi m2. Phường Phú Hữu, giá đất cách đây 5 năm ghi nhận khoảng 10-12 triệu đồng mỗi m2 nay trên dưới 45-50 triệu đồng mỗi m2.

Khu vực xã An Khương nhiều nơi vẫn rao bán đất chiều 28/2. Ảnh:Phước Tuấn

Nhìn lại cột mốc năm 2016, tỉnh vệ tinh của TP HCM như Long An cũng từng sốt đất. Giá đất tại Đức Hoà cách đây 5 năm, giao dịch 3,5-4 triệu đồng mỗi m2 nhanh chóng vọt lên trên chục triệu đồng mỗi m2, có những nơi tăng 30-50% trong 3-6 tháng. Hiện nay, giá đất tại Đức Hòa cũng neo ở ngưỡng 15-20 triệu đồng mỗi m2. Lúc giá đất tăng nhanh, những cảnh báo sốt đất ảo thật sự cần thiết vào thời điểm cao trào để nhà đầu tư bình tâm lại. Xem thử những điều kiện cần và đủ khi đầu tư vào một bất động sản là gì.

Năm 2018, sốt đất ở Hoà Xuân, Đà Nẵng và cuối 2018 đầu 2019 cũng từng diễn ra sốt đất tại Điện Bàn, Quảng Nam. Trong 10 ngày, giá đất 2 khu vực này tăng 5-10 lần sau đó đứng hình và không có người mua bán. Năm 2019, lại sốt đất quanh sân bay Phan Thiết, chủ yếu là sốt đất nông nghiệp ven sân bay. Năm 2020, Bình Ba cũng sốt đất vì xuất hiện thông tin nhà đầu tư lớn về địa phương.

Trong khi đó, cơn sốt đất ở Hớn Quản, Bình Phước diễn ra cuối tháng 2/2021 vừa qua có sự trùng hợp về thời điểm sau Tết với cơn sốt đất ảo tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu hồi đầu năm 2020. Cụ thể, giữa tháng 2 năm ngoái, nhiều người khắp nơi đổ về huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu mua bán đất vì rộ thông tin tập đoàn lớn sắp đầu tư dự án trên đất vàng của huyện này. Các xã Châu Đức, Suối Nghệ, Suối Rao, Đá Bạc xảy ra hiện tượng giá đất bất ngờ vọt lên rất cao. Lúc chưa "sốt", đất mặt tiền quốc lộ 56, mỗi mét ngang chỉ khoảng 200-300 triệu đồng, tuần qua được đẩy lên 500-550 triệu đồng. Đất bên trong các khu dân cư, từ 40 triệu đồng được thổi gấp ba, bốn lần.

Trao đổi với VnExpress, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Giám đốc Công ty Ngọc Châu Á xác nhận, trong nửa thập kỷ qua, số lần sốt đất ảo diễn ra ngày càng nhiều. Đây là hiện tượng đẩy giá tăng đột biến của nhà đầu cơ, việc mua đi bán lại với mức giá tăng nhiều lần, mua bán chồng chéo tạo ra nhu cầu ảo. Sau đó, thị trường truyền miệng nhau để tạo sóng và đến đỉnh điểm họ sẽ rút. Giao dịch liên tục và nhộn nhịp nhưng thực tế vào phòng công chứng rất ít, thậm chí chỉ là những người trong nhóm tạo sốt chuyền tay nhau.

Ông Hạnh phân tích, bản chất sốt ảo có một số điểm đặc trưng. Thứ nhất, giá tăng đột biến theo lời đồn. Thứ hai, chu kỳ tăng giá rất nhanh và thường tồn tại trong thời gian ngắn. Thứ ba, sau khoảng thời gian đó ngừng ngay giao dịch và không mua bán lại được. Đây là điều quan trọng nhất để đánh giá sốt thật hay ảo. Bởi lẽ thị trường không chấp nhận mức giá cao bất thường, nên những người mua sau họ khó chấp nhận. Hệ luỵ cho việc này lớn: đa phần là người dân địa phương nhảy vào, nhà đầu tư ít kinh nghiệm nhảy vào và ôm trái đắng, gây nhiều hoang mang cho người không am hiểu thị trường.

Để giải mã hiện tượng sốt đất ảo, ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty Tín Thành cho biết, có thể quan sát một lát cắt nhỏ nhưng phản ánh được bản chất của cơn sốt đất đó là khâu đặt cọc. Quy trình mua bán nhà đất trong điều kiện bình thường là ký hợp đồng đặt cọc mua tài sản và đôi bên cùng ra công chứng cọc trong thời gian từ 2 tuần đến 8 tuần, tuỳ thoả thuận. Hết thời hạn này, bên bán và mua cùng thống nhất ký hợp đồng mua bán, sang tên. Trong điều kiện bình thường, không có hoặc rất hiếm khi xuất hiện bên thứ ba chen chân vào quá trình đặt cọc và công chứng cọc.

Tuy nhiên, những nơi sốt đất ảo thường có diễn biến đặt cọc phức tạp hơn rất nhiều vì số lần đặt cọc một nền đất có thể vọt lên tỷ lệ thuận với các bước sóng tăng giá đất trên thị trường. Người thứ nhất đặt cọc mua của chủ đất, ngay sau đó tiếp tục bán cho người thứ hai bằng hình thức ký hợp đồng nhận cọc vì giá đất tăng mạnh, có thể chốt lời nhanh. Các nhà đầu tư thứ cấp thứ ba, tư, năm ... cứ mua bán theo hình thức đặt cọc chồng cọc, đẩy giá đất leo thang.

Vòng tròn mua bán cọc bất thường cứ tiếp diễn khi giá đất không ngừng tăng và bị phá vỡ khi giá chững lại, sụt giảm hoặc hạ sốt. Rủi ro của việc mua bán cọc chồng cọc nằm ở chỗ chỉ cần một bên hủy kèo, toàn bộ các hợp đồng cọc domino sẽ bị phá vỡ. Càng xuất hiện nhiều bên tham gia lướt cọc một nền đất có thể dẫn đến rủi ro rất lớn cho người mua sau.

Trong khi đó, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định,hiện tượng sốt đất tại Việt Nam đã xuất hiện từ những năm 1993 và thỉnh thoảng vẫn tái diễn cho đến nay. Ông Khương phân tích, năm 1993, khi thị trường chứng kiến cơn sốt đất từ việc ra đời của Bộ Luật Đất Đai năm 1993.

Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra một cơn sốt đất khắp cả nước. Từ năm 1993 đến nay, sau 30 năm phát triển của lĩnh vực bất động sản, Việt Nam đã xảy ra nhiều vụ sốt đất khắp nơi trên cả nước. Tiêu điểm là hai lần xuất hiện bong bóng nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007, và lập tức đóng băng sau đó kèm theo rất nhiều hệ lụy.

Ông Khương nhìn nhận, tưởng chừng như với những thăng trầm của thị trường và với những hệ lụy mà toàn xã hội đã chứng kiến sau những lần sốt đất, hiện tượng này sẽ không còn. Song với những cơn sốt gần đây như tại Long An và Bình Phước, rủi ro và hệ quả tiêu cực tiềm ẩn để lại bởi những cơn sốt vẫn chưa được nhận thức sâu sắc trong toàn xã hội.

"Sốt đất là một vấn đề rất cần sự quan tâm của các cấp quản lý", ông Khương khẳng định thêm. Việc quy hoạch hợp lý và đề cao tuyên truyền rất cần thiết để nâng cao nhận thức cho người dân; đặc biệt ở vùng nông thôn khi đa phần người dân tại đây thiếu tiếp cận với nhiều nguồn thông tin đáng tin cậy và phổ quát, sẽ giúp cho việc tránh xảy ra những bong bóng nhà đất. Đồng thời, nếu nhìn từ góc độ vĩ mô hơn, việc mọi người chỉ tập trung vào hưởng lợi từ việc lên giá đất mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.

Giám đốc cấp cao Savills dự báo, hiện tượng sốt đất vẫn đang tiếp diễn và có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính như canh tác.

Đồng thời, theo ông, đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm nào đã dùng đến đòn bẩy kinh tế, họ rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kỳ vọng và gánh nặng tài chính quá lớn. Về lâu dài, nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động sản xuất. Vì thế, người dân cần được nâng cao nhận thức để không bị dao động bởi những thông tin không đầy đủ và tạo ra những cơn sốt ảo.