Những người mua nhà xui xẻo nhất nước Mỹ

Điều gì đang xảy ra?

Chris Swanson, một chuyên gia tiếp thị 39 tuổi đến từ bang Ohio, đã chán ngấy việc tìm mua nhà chỉ sau vài tháng do thị trường quá mức khắc nghiệt với người mua lần đầu như anh.

Mặc dù có một công việc ổn định và đã trả hết khoản vay sinh viên, nhưng Swanson đã ra đời muộn đến 2 thập kỷ để mua nhà với giá hời khi mà lãi suất còn mức thấp và giá nhà phải chăng hơn. Việc sở hữu một bất động sản phù hợp với nhu cầu và ngân sách của anh ngày càng khó khăn.

Quyền sở hữu nhà - động lực chính tạo nên sự giàu có của hầu hết người Mỹ - đang nằm ngoài tầm với của phần lớn người dân. Những khó khăn này tác động rõ nhất lên nhóm Millennial, những người đang mua nhà với tốc độ chậm hơn so với các thế hệ trước. Trên thực tế, thế hệ Baby boomer đang chiếm tỷ lệ người mua nhà lớn nhất trong năm nay tại Mỹ - vị trí mà Millennial đã nắm giữ kể từ năm 2014 theo nghiên cứu của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Mỹ (NAR).

Jessica Lautz, Phó ban kinh tế của NAR, cho biết: “Những người thuộc thế hệ Baby boomer hoàn toàn nắm quyền điều khiển, bởi vì họ đã tích lũy được số vốn nhất định và có thể mua nhà hoàn toàn bằng tiền mặt. Điều này, thật không may, lại đẩy nhiều người thuộc thế hệ Millennial ra khỏi thị trường nhà ở”.

Thế hệ Millennial sinh từ năm 1981 đến năm 1996 được gọi là “thế hệ kém may mắn nhất” tại Mỹ. Kể từ khi gia nhập lực lượng lao động, họ đã trải qua thời kỳ tăng trưởng kinh tế chậm nhất so với bất kỳ nhóm tuổi nào. Bà Lautz cho biết họ cũng đang bị đè nặng bởi khoản nợ sinh viên và chi phí chăm sóc trẻ em.

Lãi suất và giá chào bán tăng cao liên tục cũng làm xói mòn sức mua của họ. Dữ liệu của FED cho thấy, một ngôi nhà trung bình ở Hoa Kỳ được bán với giá 416.100 USD trong quý 2 năm 2023, tăng 26% kể từ đầu năm 2020. Giá bán trung bình này cao hơn đáng kể ở vùng Đông Bắc (789.600 USD) và miền Tây (547.900 USD).

Trong khi đó, khoản thế chấp có lãi suất cố định trung bình 30 năm hiện đang ở mức gần 7%, gần gấp ba lần mức 2,6% được ghi nhận vào đầu năm 2021. Kết quả là, những người mua nhà lần đầu thường đến từ nhóm lớn tuổi hơn, với độ tuổi trung bình là 36. Con số này vượt xa so với mức 29 tuổi được ghi nhận vào năm 1981.

Joseph Gyourko, 67 tuổi, giáo sư chuyên ngành bất động sản tại Đại học Pennsylvania, cho biết lãi suất cao là “gánh nặng thực sự đối với những người trẻ, những người không có được mức lương cao như các thế hệ trước”.

Có nên mua ngay, vay sau?

Chris Swanson, cũng như nhiều người mua nhà lần đầu khác, đã tiếp thu mọi lời khuyên từ các chuyên gia bất động sản, bạn bè và đồng nghiệp, nhưng vẫn cảm thấy hoàn toàn lạc lối trong quá trình mua nhà. Nhiều người khuyên anh cứ mua nhà luôn rồi làm hồ sơ xin tái cấp vốn sau, bởi chẳng biết lãi suất sẽ thay đổi lên hay xuống.

Chiến lược “hẹn giờ lãi suất” đã xuất hiện trong giới bất động sản Mỹ kể từ năm ngoái, khi FED thực hiện chiến dịch tăng lãi suất mạnh mẽ nhất trong nhiều thập kỷ để đè bẹp lạm phát. Tuy nhiên, việc “mua ngay, vay sau” đang bị lạm dụng, bởi vì nó không thực sự cung cấp một bức tranh đủ lớn để mọi người hiểu về sự phức tạp của thị trường nhà ở hiện nay.

Không ai chắc chắn được về thời điểm và mức độ giảm của lãi suất. Thêm vào đó, người mua cũng nên hiểu rằng việc xin tái cấp vốn thường đi kèm với các khoản chi phí khổng lồ mà có thể khiến chủ nhà thiệt hại nặng nề. Ví dụ, mặc dù chi phí phụ thuộc vào từng khoản vay cụ thể, nhưng mức phí để có khoản tái cấp vốn mua nhà thường là 5.000 USD và có thể mất hơn một năm để khách hàng trả hết.

Một chuyên gia cho biết: “Không có luật kinh tế nào nói rằng lãi suất sẽ sớm giảm. Lịch sử cho thấy lãi suất biến động, nhưng không cho biết khi nào nó sẽ tăng và giảm”.

Sự khó lường này nhấn mạnh tình thế tiến thoái lưỡng nan đối với những người mua nhà lần đầu - đặc biệt là thế hệ Millennials. Họ đã thúc đẩy mạnh mẽ thị trường nhà đất trong đại dịch nhờ dư dả tiền mặt (do không chi tiêu nhiều khi ở nhà suốt thời kỳ phong tỏa), xu hướng làm việc từ xa, và bị hấp dẫn bởi các khoản thế chấp tương đối rẻ. Còn giờ đây, họ bị phản bội khi cả lãi suất lẫn giá nhà đều ở mức cao.

Kể từ cuộc Đại suy thoái, các khoản thế chấp cố định thời hạn 30 năm tại Mỹ nhìn chung có lãi suất trung bình dưới 5% - rẻ hơn đáng kể so với mức 6 đến 8% trong hai thập kỷ trước, và thấp hơn nhiều so với mức đỉnh trên 18% vào năm 1981.

Stewart, một đại lý bất động sản, cho biết trong những năm gần đây, giá nhà có thể đã được neo ở mức quá thấp trong thời gian dài và mức tăng đột biến sau đó đã khiến những người mua nhà lần đầu choáng váng. Cô cảnh báo không nên cố gắng tính toán thời gian mua nhà dựa trên kỳ vọng lãi suất sẽ giảm, bởi vì “nếu lãi suất đó giảm xuống [mức 5%] ngay bây giờ, giá nhà có thể tăng lên mức hai con số”.

Một chuyên gia khác khuyên người mua không nên lao vào sở hữu nhà với mục tiêu chính là xây dựng sự giàu có. Mặc dù một thống kê thường được trích dẫn của FED nói rằng giá trị ròng của chủ sở hữu nhà gấp 40 lần giá trị của người thuê nhà là chính xác, nhưng sự khác biệt không nhất thiết nằm ở quyền sở hữu nhà. Thay vào đó, sự chênh lệch phần nhiều đến từ loại người đại diện cho mỗi nhóm.

Nhóm chủ nhà có xu hướng bao gồm những người làm việc hiệu quả trên thị trường lao động, đã tiết kiệm hợp lý để trả trước hoặc đã “xây dựng được rất nhiều của cải” khi họ gần nghỉ hưu. Trái ngược lại là những người thuê nhà trẻ tuổi có thể chưa đạt được những tiêu chuẩn đó, và họ nên chờ đợi tới khi tích lũy đủ tiền cho việc mua nhà và vượt qua các rào cản về lạm phát cũng như triển vọng kinh tế bất ổn.