Ngân hàng “chê” bất động sản, quỹ đầu tư lại đổ xô vào rót vốn

Các quỹ đầu tư đang tham gia sâu hơn vào cho vay bất động sản thương mại khi các ngân hàng rút lui và đặt cược vào việc bất động sản chấm dứt đà giảm giá.

Theo Reuters, công ty lớn quỹ như PGIM, LaSalle và Nuveen của Mỹ, Brookfield và QuadReal của Canada, M&G, Schroders và Aviva của Anh, và AXA của Pháp cho biết họ đều có kế hoạch tăng mức độ tiếp cận tín dụng đối với ngành bất động sản.

Hầu hết họ đang tập trung vào việc cho vay đối với mảng bất động sản hậu cần, trung tâm dữ liệu, dịch vụ cho thuê dành cho nhiều gia đình và thị trường văn phòng cao cấp. Lĩnh vực văn phòng nói chung vẫn tiếp tục gặp khó khăn và bị hạn chế nguồn vốn.

Isabelle Scemama, người đứng đầu bộ phận đầu tư vào tài sản thay thế trị giá 183 tỷ Euro (267,2 tỷ USD) của AXA, cho biết: “Nợ bất động sản đang là “khoản đặt cược” lớn nhất của chúng tôi”.

LaSalle Investment Management, công ty quản lý 89 tỷ USD trên toàn cầu, cho biết đang đặt mục tiêu tăng khoản đầu tư vào nợ bất động sản lên 40%, tương đương khoảng 7,6 tỷ USD, trong 2 năm, bao gồm cả lĩnh vực phân phối, khách sạn và nhà ở sinh viên.

Tuy nhiên, các khoản đầu tư vào nợ bất động sản không dành cho những người yếu bóng vía. Ngành bất động sản thương mại toàn cầu, đặc biệt là các văn phòng, vẫn đang trong giai đoạn suy thoái lớn nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính 2007-2009.

Nhưng các quỹ đầu tư tin rằng điều tồi tệ nhất có thể đã qua và họ có thể tạo ra lợi nhuận hấp dẫn khi giá cả tài sản phục hồi.

Jack Gay, người đứng đầu bộ phận nợ toàn cầu tại Nuveen, cho biết: “Trong lịch sử, qua các chu kỳ bất động sản, bạn sẽ thấy rằng các khoản vay được thực hiện ở cuối chu kỳ thường có tỷ lệ nợ quá hạn thấp nhất và lợi suất cao nhất”.

Các công ty quỹ cho biết, những quy định về vốn chặt chẽ hơn đối với các ngân hàng, bao gồm các tiêu chuẩn quốc tế mới mệnh danh là “Basel Endgame” dự kiến được các cơ quan quản lý toàn cầu triển khai từ năm 2025, cùng sự phá sản của các ngân hàng khu vực Hoa Kỳ đã giúp cánh cửa thị trường rộng mở hơn nữa.

Nailah Flake, đối tác quản lý của Brookfield's Real Estate Group, cho biết: “Những thách thức mà các ngân hàng phải đối mặt đã thực sự dẫn đến việc giảm nguồn vốn trực tiếp vào bất động sản thương mại”.

Trong khi đó, các công ty cổ phần tư nhân cũng đang cân nhắc đầu tư vào nợ bất động sản. Apollo Global Management đã ra mắt quỹ nợ bất động sản chuyên dụng châu Âu đầu tiên với mục tiêu rót vốn 1 tỷ Euro trong năm nay.

Bộ phận quản lý quỹ của các ngân hàng lớn cũng đang nhắm tới thị trường này. Goldman Sachs Asset Management hôm thứ Hai (13/5) cho biết họ đã thu hút đủ vốn cho quỹ tín dụng bất động sản lớn nhất từ trước đến nay, với khả năng cho vay hơn 7 tỷ USD, bao gồm một phần vốn tự có và sử dụng đòn bẩy của công ty.

Tại Anh, các bên cho vay phi ngân hàng chiếm 41% các khoản cho vay bất động sản vào năm 2023, tăng hơn gấp đôi so với mức 19% của 9 năm trước đó. Trên khắp châu Âu, tỷ lệ này tăng đều đặn lên 20 đến 30%.

Vai trò ngày càng tăng của các quỹ đầu tư trong việc cho vay, được gọi là “ngân hàng ngầm”, đang khiến các nhà quản lý lo lắng vì rủi ro vỡ nợ và lây lan ra hệ thống. Yêu cầu báo cáo đối với quỹ tư nhân cũng nhẹ nhàng hơn so với ngân hàng, nghĩa là kém minh bạch hơn.

Phó chủ tịch Ngân hàng Trung ương Châu Âu Luis de Guindos cho biết vào tháng 3 rằng việc các tổ chức phi ngân hàng tiếp xúc với bất động sản thương mại là một trong những rủi ro chính đối với sự ổn định tài chính trong khu vực.

Nicole Lux, nhà nghiên cứu cấp cao của quỹ Bayes, cho biết: “Tôi lo ngại các khoản đầu tư hưu trí sẽ bị ảnh hưởng và các công ty quản lý quỹ có thể làm bất cứ điều gì họ muốn. Khó có thể kiểm soát hết những việc này”.