Nên mua hay thuê nhà khi định cư tại Nhật Bản?

Bất cứ cá nhân quốc tịch nước ngoài nào đều có thể mua hợp pháp bất động sản ở Nhật Bản mà không bị hạn chế gì. Nước này không có bất kỳ yêu cầu nào về tình trạng thường trú. Việc chuyển nhượng quyền sở hữu cũng rất đơn giản và không bị bất cứ ràng buộc nào. Khi mua nhà, người nước ngoài còn được áp dụng chế độ trả góp dài kỳ 20-30 năm (Có một số công ty bất động sản cho phép áp dụng trả góp 100 năm), với mức trả góp mỗi tháng khoảng 750 đô la Mỹ. Chính quy định này đã thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng như doanh nhân nước ngoài đến nước này tham gia vào thị trường bất động sản và góp phần đẩy giá nhà đất lên cơn "sốt".

Mặc dù từ cuối những năm 80 đầu những năm 90 đến nay do ảnh hưởng của nền “kinh tế bong bóng" nên giá cả nhà đất ở Nhật có giảm đi nhưng hiện nay giá đất ở Tokyo và Osaka vẫn đắt nhất trên thế giới. Giá trung bình của các căn hộ cao cấp ở Tokyo dao động ở mức 2000 vạn yên đến 10.000 vạn yên, với tỉ giá 151 đồng/yên quy ra tiền Việt là từ 3 tỉ đồng đến 15 tỉ đồng. Bên cạnh đó, quy luật giá nhà ở Nhật là càng gần với trung tâm, tiền nhà càng cao, càng xa trung tâm, tiền nhà càng rẻ. Ngoài ra, tiền nhà còn thay đổi tuỳ theo khoảng cách đến nhà ga, số năm xây dựng, môi trường xung quanh,…

Giá cả trung bình của các căn hộ cao cấp ở Tokyo dao động ở mức 2000 vạn yên đến 10.000 vạn yên, với tỉ giá 151 đồng/yên quy ra tiền Việt là từ 3 tỉ đồng đến 15 tỉ đồng. Ảnh: realestate-tokyo.

Theo tính toán của cục nhà đất Nhật Bản, nếu định mua một ngôi nhà ở Tokyo mà từ đó mất khoảng một tiếng để vào trung tâm thành phố thì cứ 100 mét vuông người mua sẽ phải trả thêm khoảng từ 50 đến 60 triệu yên (tính theo tỷ giá hiện nay thì nó tương đương khoảng từ 400 đến 500 nghìn đô la Mỹ). Chẳng hạn như một căn hộ cao cấp ở Quận Suginami của Tokyo với thời gian đi bộ tới ga xe điện là 11 phút, giá các căn hộ từ 5.300 vạn yên đến 7.360 vạn yên tức là từ 8 tỉ đồng đến 12 tỉ đồng, diện tích căn hộ từ 63,43 m2 đến 83,94 m2,...

Chính vì sự đắt đỏ đó, hầu hết sinh viên nước ngoài đi du học ở Nhật Bản hoặc công tác dài hạn mà hay luân chuyển giữa các chi nhánh thường chọn giải pháp thuê nhà để tiếp kiệm chi phí. Giá thuê nhà ở Nhật phụ thuộc vào kích cỡ và vị trí của căn hộ đó. Nếu thuê một căn hộ nhỏ dành cho một người nằm ở vị trí cách Tokyo từ 30 đến 40 phút thì người thuê sẽ phải trả khoảng 60 nghìn yên một tháng. Nếu như căn hộ đó to hơn hoặc ở gần ga hơn thì giá thuê nhà sẽ tăng lên vào khoảng 80 nghìn yên, thậm chí có thể là 100 nghìn yên.

Về giá cả, người Việt phải quán triệt tinh thần Nhật là một trong những đất nước đắt đỏ nhất thế giới, và đặc biệt nếu bạn ở Tokyo thì nên hiểu rằng Tokyo là thành phố đắt nhất Nhật bản, giá thuê nhà ở đây gấp 5, thậm chí 10 lần so với ở Việt Nam là chuyện hoàn toàn bình thường.

Một điều khác biệt nữa giữa việc thuê nhà ở Việt Nam và Nhật là: ở Nhật lúc kí hợp đồng thuê nhà, ngoài tiền nhà tháng đầu tiên phải trả, người thuê nhà còn phải trả thêm một số khoản khác, gồm: tiền lễ và tiền đặt cọc cho chủ nhà thuê; và thêm một khoản khác trả cho trung tâm môi giới bất động sản, gọi là tiền phí giới thiệu (các thủ tục thuê nhà ở Nhật chủ yếu thông qua nhà môi giới bất động sản, chứ không tiến hành giao dịch trực tiếp với chủ nhà).

Tiền lễ là tiền biếu cho chủ nhà trước khi vào nhà ở, không được hoàn lại sau khi hết hợp đồng. Tiền đặt cọc là tiền đặt trước cho chủ nhà, nhằm sửa chữa những tổn hại do người thuê gây ra sau khi hết hợp đồng thuê nhà, phần tiền dư ra nếu chi phí sửa chữa sau khi hết hợp đồng ít hơn tiền đã đặt cọc sẽ được chủ nhà gửi lại.

Về thủ tục tìm nhà, khác với ở Việt Nam, ở Nhật thủ tục thuê nhà thường được tiến hành thông qua các nhà môi giới bất động sản (fudousan). Muốn thuê nhà ở vùng nào đó, người thuê nên đến xem xét xung quanh vùng đó có những fudousan nào, có thể vào hỏi trực tiếp những fudousan đó. Người thuê nhà sẽ được giới thiệu chi tiết về những mẫu nhà trọ mà fudousan đó quản lý (trên bản vẽ), nếu tìm được nhà nào ưng ý (khoảng 2, 3 nhà) thì người thuê nhà có thể yêu cầu fudousan cho đi xem trực tiếp căn nhà như thế nào. Sau khi đi xem trực tiếp và thấy ưng ý về cấu trúc, thiết bị của căn nhà cũng như các điều kiện giá cả của hợp đồng, bước tiếp theo là kí hợp đồng thuê nhà.

Hợp đồng thuê nhà ở Nhật thường kéo dài 2 năm. Nếu sau 2 năm, người thuê vẫn muốn thuê tiếp nhà đó thì phải trả thêm một phí gọi là (koushinhi) để kéo dài hợp đồng, thường phí này bằng giá tiền một tháng thuê nhà (có thể ít hơn hoặc nhiều hơn tùy theo nơi ở và chủ nhà). Tuy nhiên, nếu đã kí hợp đồng 2 năm nhưng trong vòng chưa tới 2 năm có việc đột xuất, người thuê muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì phải báo trước hơn 1 tháng cho phía nhà môi giới bất động sản, tùy theo hợp đồng lúc đầu thỏa thuận, người thuê sẽ phải trả tiền bồi thường cho việc đơn phương chấm dứt hợp đồng phù hợp.