Thực tế cho thấy cơ quan công an ít khi xử lý hình sự những vụ tố cáo lừa đảo mua bán đất và thường cho là giao dịch dân sự nên hướng dẫn người tố cáo về viết đơn khởi kiện. Vì sao?

Một điều tra viên Công an TP.HCM cho biết cơ sở pháp lý là các quy định liên quan trong BLHS và các văn bản hướng dẫn thi hành để xử lý hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản thì đã ổn. Nhưng trên thực tế, cơ quan điều tra rất khó khăn trong việc xác định ý thức chiếm đoạt tài sản cũng như chứng cứ trong các vụ chuyển nhượng đất này để định tội.

Sự cẩn trọng cần thiết?

Cụ thể, hầu hết các vụ này ngay từ đầu đều có yếu tố giao dịch dân sự, các bên làm giấy tay hoặc hợp đồng chuyển nhượng nhưng không được công chứng, chứng thực. Do đó ý thức chiếm đoạt tài sản của người bán là không rõ ràng. Trong quá trình giao dịch sau đó, người bán mới khéo léo bằng cách này, cách khác dẫn dắt người mua giao dịch không đúng trình tự, thủ tục. Đến khi bị tố cáo thì họ lại tìm nhiều cớ đẩy lỗi cho người mua như giao tiền không đúng cam kết, trả không đủ tiền…

Vì vậy, trong quá trình xác minh làm rõ, cơ quan điều tra sẽ phải rất thận trọng. Sự cẩn trọng này là cần thiết vì nếu không cẩn thận sẽ làm oan, hình sự hóa quan hệ dân sự. Lúc đó hậu quả pháp lý sẽ rất nặng nề và ảnh hưởng xấu đến dư luận xã hội.

Nhiều người đang tố cáo vợ chồng ông TTK ở Phú Giáo (Bình Dương) đã đem mảnh đất trồng cao su này lừa bán cho nhiều người. Ảnh: THANH TÙNG

Theo Thẩm phán Nguyễn Khắc Linh Duy (Phó Chánh án TAND huyện Đức Hòa, Long An), việc khó xử lý hình sự các tranh chấp chuyển nhượng đất còn có yếu tố do chính bản thân người mua cũng có lỗi. Trước khi mua, họ không tìm hiểu rõ tình trạng pháp lý của đất đai, sau đó dễ dàng đưa tiền cho người bán mà không chịu thực hiện đúng các quy định về chuyển nhượng đất, dễ dàng bị người bán dẫn dắt trong khi không có gì bảo đảm. Thậm chí không ít trường hợp ngay từ đầu người mua đã biết mảnh đất đó không đảm bảo về mặt pháp lý như chưa có giấy tờ, giấy tờ đang thế chấp tại ngân hàng, giấy tờ đứng tên người khác… nhưng vẫn dại dột nghe lời người bán “bắt tay lách luật”, tạo sơ hở cho người bán lấy tiền.

“Thực tế hiện tượng này đã trở nên khá phổ biến và đang có dấu hiệu gia tăng trong bối cảnh kinh tế vẫn còn khó khăn. Có thể do người mua nhận thức pháp luật yếu và có tâm lý hám rẻ, vì lợi ích trước mắt nên coi thường quy định. Việc công an có khởi tố hình sự phía người bán hay không chỉ là xử lý phần ngọn, khi hậu quả đã xảy ra rồi. Cái gốc để giải quyết tình trạng này phải bắt đầu từ ý thức của người đi mua đất. Nếu họ cẩn thận, làm đúng quy định thì khó có ai mà lừa được” - Thẩm phán Duy khẳng định.

Tùy trường hợp, tình huống

Theo TS Phan Anh Tuấn (Trưởng bộ môn Luật hình sự khoa Luật hình sự Trường ĐH Luật TP.HCM), về nguyên tắc, nếu một mảnh đất đã bán cho người khác rồi lại tiếp tục bán cho người khác nữa thì đây là hành vi lừa đảo. Tương tự, không phải đất của mình mà nói dối để bán lấy tiền cũng là hành vi lừa đảo. Tuy nhiên, cũng phải xét từng trường hợp cụ thể với các tình tiết, quan hệ cụ thể.

Theo TS Tuấn, cần phân biệt như sau: Là quan hệ dân sự nếu người bán là chủ sử dụng hợp pháp của lô đất làm hợp đồng bán cho người khác, sau đó các bên đổi ý không mua bán nữa hoặc đất vướng quy hoạch hay vì lý do khách quan nào đó khiến hợp đồng không thực hiện được. Nếu các bên giao kết bằng hợp đồng không có công chứng, chứng thực mà xảy ra các tình huống trên thì cũng chỉ là quan hệ dân sự.

Trong trường hợp trên thì không thể truy cứu trách nhiệm hình sự người bán vì ngay từ đầu họ không có ý định chiếm đoạt tiền của người mua. Lý do hai bên không thực hiện được việc mua bán không xuất phát từ mục đích chiếm đoạt tiền. Để giải quyết hậu quả, người mua có thể khởi kiện người bán ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng để lấy lại tiền hoặc tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng.

Đồng tình, luật sư Trần Ngọc Quý (Đoàn Luật sư TP.HCM) cũng cho rằng để xử lý hình sự về tội lừa đảo thì cơ quan tố tụng phải chứng minh được ba yếu tố là có hành vi chiếm đoạt tài sản, có thủ đoạn gian dối và có ý thức chiếm đoạt tài sản. “Nếu ngay từ đầu người bán không dùng thủ đoạn gian dối, đưa ra những thông tin về tài sản đúng sự thật, sau đó do thay đổi ý chí hoặc do trục trặc về thủ tục mà gây thiệt hại cho người mua và những người liên quan thì cũng chỉ là quan hệ dân sự. Nếu khởi tố thì sẽ rất gượng ép vì không chứng minh được ý thức chiếm đoạt”.

Còn với những vụ mà người bán đã có ý thức chiếm đoạt ngay từ đầu qua việc cố tình đưa ra những thông tin sai về tài sản, bịa ra những chuyện không có thật, dù không có trục trặc gì vẫn âm thầm đem một mảnh đất bán cho nhiều người, lừa dối người mua để bán đất “ảo”… thì rõ ràng đã cấu thành tội lừa đảo theo TS Nguyễn Duy Hưng (Trưởng khoa Luật Trường ĐH Thủ Dầu Một, Bình Dương) và luật sư Nguyễn Văn Hậu (Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM). “Yếu tố người bán có viết giấy giao dịch hay không, có nhận nợ hay không, có bỏ trốn hay không… không quan trọng trong việc định tội. Vấn đề còn lại là công an có quyết liệt làm hay không mà thôi” - TS Hưng nói.

Một số vụ ở tù vì lừa bán đất

Tháng 12-2012, TAND quận Bình Tân (TP.HCM) đã tuyên phạt Trần Thị Bé chín năm tù về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Năm 2001, Bé xây một căn nhà không số ở đường Mã Lò (phường Bình Trị Đông A), đến tháng 5-2009 thì viết giấy tay bán cho chị Nguyễn Thị Ngọc Mai. Hơn một năm sau, cũng căn nhà này, Bé lại bán tiếp cho chị Đỗ Nguyệt Nương lấy 200 triệu đồng. Sau nhiều lần yêu cầu giao nhà nhưng không được, chị Nương tố cáo Bé. Tại cơ quan điều tra, Bé còn khai trong thời gian trên, bị cáo còn lấy đất của người khác nói dối là của mình mua chưa sang tên để lừa ông Nguyễn Lập Thiệt và bà Nguyễn Thị Tuyết Vân, lấy được hơn 140 triệu đồng tiền đặt cọc mua đất.

Tháng 4-2012, TAND tỉnh Long An đã tuyên phạt Nguyễn Văn Hùng 12 năm tù về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Trước đó, Hùng thành lập DNTN Thành Sơn chuyên tư vấn về nhà đất tại huyện Cần Đước. Sau đó Hùng làm hợp đồng tay mua của ông Lưu Văn Triết 4.000 m2 đất với giá hơn 1,4 tỉ đồng nhưng không giao tiền nên ông Triết hủy bỏ việc mua bán. Sau đó, Hùng lại dùng thủ đoạn lấy danh nghĩa DNTN Thành Sơn bán lô đất trên cho ông Mai Văn Chính với giá 2 tỉ đồng. Do không biết nên ông Chính giao trước cho Hùng 1 tỉ đồng và chờ ngày lấy sổ. Hùng lập khống hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Chính với ông Triết. Tin tưởng, ông Chính lại giao tiếp cho Hùng 600 triệu đồng. Hùng lấy tiền rồi bỏ trốn…

Thanh Tùng (Pháp luật TP.HCM)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.