Hải Phòng đổi “luật chơi” bất động sản

Hải Phòng xoay trục sang sản xuất và logistics

Báo cáo mới nhất của UBND TP Hải Phòng cho thấy, bất động sản địa phương không còn đơn thuần là kênh tích trữ tài sản, mà đang được định vị như một phần hạ tầng cốt lõi của hệ sinh thái công nghiệp - logistics - đô thị cảng, gắn chặt với chiến lược phát triển dài hạn của thành phố.

Lợi thế lớn nhất của Hải Phòng nằm ở cấu trúc không gian kinh tế đặc thù: cảng nước sâu Lạch Huyện, mạng lưới cao tốc liên vùng, hệ thống khu công nghiệp quy mô lớn và quỹ đất phát triển sau sắp xếp đơn vị hành chính.

Sự liên thông giữa cảng biển - đường bộ - ICD - kho trung chuyển đã tạo nên một chuỗi logistics hoàn chỉnh, giúp thành phố trở thành điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI trong lĩnh vực chế biến, chế tạo, kho vận và thương mại điện tử. Đây cũng chính là động lực kéo theo nhu cầu mạnh mẽ về đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, kho lạnh và các sản phẩm bất động sản phụ trợ.

Trong giai đoạn 2021 - 2024, giá trị tăng thêm của hoạt động kinh doanh bất động sản tại Hải Phòng duy trì xu hướng tăng ổn định, từ hơn 11.000 tỷ đồng lên gần 13.700 tỷ đồng. Riêng năm 2025, con số này ước đạt xấp xỉ 17.900 tỷ đồng, chiếm khoảng 6-7% nội bộ khu vực dịch vụ.

Bất động sản Hải Phòng không còn đơn thuần là kênh tích trữ tài sản, mà đang được định vị như một phần hạ tầng cốt lõi của hệ sinh thái công nghiệp - logistics - đô thị cảng

Cấu trúc thị trường cũng đang dịch chuyển rõ nét: bất động sản công nghiệp - logistics giữ vai trò trụ cột, đóng góp gần một nửa quy mô toàn ngành; nhà ở đô thị chiếm khoảng hơn 1/3, với xu hướng lan mạnh ra các khu đô thị ven sông, ven biển và các khu vực gắn với khu công nghiệp; phần còn lại thuộc về thương mại - du lịch.

Sự phục hồi của thị trường trong giai đoạn 2024-2025 được thúc đẩy bởi việc “mở khóa” pháp lý và dòng vốn sau thời kỳ siết tín dụng. Nhiều dự án khu đô thị, khu công nghiệp, hạ tầng thương mại đã đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, hoàn thiện thủ tục đầu tư. Nhu cầu nhà ở thực, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, tăng mạnh theo tốc độ mở rộng sản xuất. Trong khi đó, phân khúc cao cấp có tín hiệu cải thiện nhưng phân hóa rõ giữa khu vực trung tâm và vùng ven.

Trong giai đoạn 2021-2024, Hải Phòng đã phê duyệt tổng cộng 35 dự án bất động sản mới, trong đó nổi bật là 10 khu đô thị, 9 khu công nghiệp mở rộng và 5 tổ hợp dịch vụ - du lịch ven biển, cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt từ phát triển dàn trải sang hình thành các cực chức năng chuyên biệt.

Nhờ nền tảng hạ tầng được đầu tư đồng bộ, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp của thành phố hiện đạt bình quân khoảng 87%, cao hơn mặt bằng chung toàn vùng tới 20%, phản ánh sức hút thực chất của không gian sản xuất - logistics.

Việc lần lượt hoàn thành các công trình giao thông chiến lược như cao tốc ven biển, cầu Bến Rừng và tuyến kết nối Lạch Huyện - Đình Vũ đã tạo nên “xương sống” hạ tầng, kết nối trực tiếp cảng biển, khu công nghiệp và không gian đô thị, qua đó hình thành chuỗi phát triển liên hoàn công nghiệp - logistics - đô thị cảng.

Đáng chú ý, từ năm 2023, phân khúc bất động sản công nghiệp và kho bãi ghi nhận nhịp phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn trầm lắng, với dòng vốn FDI quay trở lại rõ nét. Các tập đoàn và nhà phát triển hạ tầng lớn như VSIP, Deep C, Nam Cầu Kiền, Tân Trường liên tục mở rộng quỹ đất cho thuê dài hạn, không chỉ kéo mặt bằng giá thuê đi lên mà còn duy trì tỷ lệ lấp đầy ở mức cao và ổn định. Diễn biến này cho thấy thị trường đang được dẫn dắt ngày càng nhiều bởi nhu cầu sản xuất - logistics thực, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá đất thuần túy như giai đoạn trước.

Tái thiết luật chơi: Hải Phòng đặt cược vào tăng trưởng dài hạn

Tuy vậy, thị trường vẫn đối mặt với những điểm nghẽn mang tính cấu trúc. Nguồn vốn dài hạn cho bất động sản còn hạn chế, phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, khiến thị trường dễ bị tổn thương khi lãi suất biến động. Một số dự án trọng điểm chậm triển khai do vướng xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính và giải phóng mặt bằng. Cơ sở dữ liệu thị trường chưa thực sự minh bạch, quỹ đất cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân còn thiếu so với nhu cầu thực tế.

Trong bối cảnh đó, Hải Phòng đang chủ động tái định hình “luật chơi” cho thị trường. Thành phố xác định chuyển trọng tâm từ bất động sản đầu cơ sang bất động sản phục vụ sản xuất, hạ tầng và đô thị cảng. Nếu hoàn thiện được các cơ chế về tài chính đất đai, quỹ phát triển đô thị, đấu giá minh bạch và mở rộng các kênh huy động vốn dài hạn, đến năm 2030, Hải Phòng có cơ hội vươn lên trở thành trung tâm bất động sản công nghiệp - logistics - đô thị xanh hàng đầu miền Bắc.

Bất động sản Hải Phòng đang bước qua giai đoạn tăng trưởng dựa trên kỳ vọng ngắn hạn để tiến vào một chu kỳ phát triển dựa trên năng lực sản xuất, hạ tầng và chất lượng đô thị.

Không gian phát triển sau sáp nhập mở ra một vành đai đô thị - công nghiệp liên vùng rộng lớn, kết nối từ khu vực cảng biển Lạch Huyện qua Đình Vũ, Hải An, Thủy Nguyên và lan sang khu vực Hải Dương cũ. Trên nền tảng đó, thành phố định hình các cực tăng trưởng mới, vừa phân vai chức năng rõ ràng, vừa bổ trợ lẫn nhau, từ đô thị hành chính - tài chính, logistics - cảng biển, đô thị ven sông - ven biển, đến du lịch - nghỉ dưỡng và chuỗi đô thị vệ tinh công nghiệp.

Chiến lược phát triển giai đoạn tới cũng cho thấy sự ưu tiên rõ rệt cho cân bằng xã hội và môi trường. Các khu đô thị mới gắn với yêu cầu dành quỹ đất cho nhà ở xã hội, tái định cư; đô thị ven biển - đảo được phát triển theo hướng sinh thái và du lịch bền vững; các khu công nghiệp mở rộng đi kèm tiêu chuẩn xanh, tiết kiệm năng lượng và logistics thông minh. Song song đó, thành phố hướng tới hình thành các trung tâm thương mại, tài chính, hội chợ - triển lãm, từng bước xây dựng Khu Thương mại Tự do Hải Phòng trước năm 2030, tạo cú hích mới cho dòng vốn quốc tế.

Nhìn tổng thể, bất động sản Hải Phòng đang bước qua giai đoạn tăng trưởng dựa trên kỳ vọng ngắn hạn để tiến vào một chu kỳ phát triển dựa trên năng lực sản xuất, hạ tầng và chất lượng đô thị.

Cuộc dịch chuyển này có thể khiến thị trường bớt “nóng” trong ngắn hạn, nhưng lại mở ra nền tảng ổn định và bền vững hơn cho dài hạn.