"Mổ xẻ" nguyên nhân gây ra sốt đất

Sốt đất là gì?

Sốt đất hay sốt đất ảo là cụm từ xuất hiện nhiều trên các mặt báo trong những năm gần đây, chỉ sự gia tăng giá đất trên diện rộng với mức tăng đột biến bất thường trong thời gian ngắn. Đó là tình trạng giá bất động sản tăng cao nhưng không ai mua, không có thanh khoản gây rủi ro cho nhà đầu tư.

Ghi nhận thực tế cho thấy bất chấp ảnh hưởng của dịch bệnh những năm qua, giá nhà ở ở hầu hết các phân khúc tại các địa phương đều liên tục tăng, có những khu vực còn xảy ra hiện tượng sốt đất cục bộ. Đặc biệt, trong những tháng cuối năm 2021, đầu năm 2022 giá nhà đất liên tục tăng tại các tỉnh phía Bắc với tâm điểm là khu vực vùng ven Hà Nội, Bắc Giang,Hưng Yên và Hà Nam.

Tại khu vực phía Nam, tình trạng sốt đất tăng xảy ra diện rộng từ cuối năm 2021 đến đầu năm 2022, từ các quận huyện vùng ven TP.HCM đến các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, sau đó lan rộng ra Bình Phước, Tây Ninh, Long An hay các khu vực Phan Thiết, Lagi, Hàm Thuận Nam, Hàm Thuận Bắc của Bình Thuận. Xa hơn là các vùng Tây Nguyên như Bảo Lộc, Lâm Đồng, Buôn Ma Thuột, Đắk Lắk và Đăk Nông cũng xảy ra tình trạng sốt đất.

Nhà đầu tư "đổ xô" đi xem đất trong một cơn sốt đất đầu năm 2021. Ảnh: Trần Phong

Nguyên nhân đến từ đâu?

Các chuyên gia đã chỉ ra các nguyên nhân gây ra sốt đất ảo thời gian qua.

Thông tin quy hoạch, đầu tư các dự án lớn: Khi dịch bệnh được kiểm soát, nền kinh tế mở cửa, các địa phương công bố kế hoạch đầu tư hạ tầng, quy hoạch, dự án, thì các nhà đầu tư bắt đầu chú ý và xây dựng chiến lược đón đầu. Họ đổ xô vào những khu vực xuất hiện thông tin quy hoạch, vì thế mà giá bất động sản ở những khu vực này bị đẩy lên cao.

Các địa phương cũng bắt đầu mở rộng đầu tư phát triển các khu công nghiệp, để thu hút nguồn vốn FDI, phục hồi kinh tế,… tác động tới tâm lý nhà đầu tư, khiến họ tập trung tìm kiếm các quỹ đất, sản phẩm để tận dụng được các yếu tố phát triển kinh tế.

Nguồn vốn chảy vào bất động sản tăng mạnh: Lãi suất tiền gửi đã ở mức rất thấp trong khi việc đầu tư mới hay mở rộng kinh doanh rất hạn chế do ảnh hưởng dịch bệnh khiến tiền nhàn rỗi đi vào các kênh đầu tư đang nóng như bất động sản.

Đáng chú ý, giai đoạn cuối năm 2021, do sự tăng trưởng vượt bậc của thị trường chứng khoán, một dòng tiền lớn đổ vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong số F0 tham gia thị trường có không ít nhà đầu tư “lướt sóng”, dòng vốn đầu tư vào bất động sản mang tính chất đầu tư tài chính ngắn hạn lấy lãi.

Khan hiếm nguồn cung: Trong năm 2021, các dự án bất động sản mới được cấp phép tiếp tục giảm khiến nguồn cung bất động sản, nhà ở đặc biệt là nhà ở dành cho người có thu nhập thấp hạn chế. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư, nguồn vốn chảy vào thị trường bất động sản tăng lên.

Ngoài ra, giá nguyên vật liệu xây dựng, đặc biệt là thép và xi măng tăng mạnh cũng là nguyên nhân khiến giá nhà tăng nhanh. Thêm vào đó, rào cản từ yếu tố pháp lý, sự mất cân đối cung - cầu và hệ lụy từ những cuộc đấu giá đất rồi bỏ cọc, khiến mặt bằng giá nhà đất liên tục bị đẩy lên cao.

Các chuyên gia cũng chỉ ra rằng tăng giá đất không chỉ do “cò đất” tung tin, mà còn có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết nhau ôm hàng, làm giá, tạo sóng, thổi giá, gây sốt ảo. Hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản còn tồn tại nhiều bất cập cũng là nguyên nhân gây sốt đất thời gian qua.

Hệ lụy từ những cơn sốt đất ảo

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy hiện tượng sốt đất xảy ra từ cuối năm 2021 khiến giá đất tăng cao bất thường. Tình trạng tăng giá đất đã nhanh chóng tác động tới nhu cầu thực của người dân. Trong khi nhà đầu tư mua đất đầu cơ bỏ hoang, thì người có nhu cầu thực không thể mua được nhà, an cư…

Theo các chuyên gia bất động sản, giá nhà đất tăng cao khiến việc mua nhà của người dân ngày càng khó khăn, về lâu dài sẽ tạo nhiều hệ lụy khó lường. Giá đất tăng không đúng giá trị thực đang dẫn tới nguy cơ trầm lắng cho nền kinh tế và gây khó khăn cho việc thực thi các chính sách để phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ, đồng thời có nguy cơ gây ra khủng hoảng tài chính.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, đô thị được đầu tư, phát triển nhanh hiện nay làm tăng giá trị của đất đai, đấy là nguyên lý của thị trường. Tuy nhiên, mức tăng giá đất hiện nay đang không tương thích với mức độ tăng đầu tư. Sự tăng giá mạnh của nhà đất trong thời gian ngắn có "độ ảo", có những nơi giá tăng như "dựng đứng" không đúng với giá trị thật và tiềm ẩn nguy cơ bong bóng. Người đầu tư thật ít tham gia mà phần lớn là 'cò đất' bán đi bán lại qua tay. Điều này tạo ra hiện tượng sốt đất, nhưng người mua thật ít.

Để kiểm soát, ngăn chặn tình trạng sốt đất, ông Đính cho rằng chính quyền các địa phương phải vào cuộc quyết liệt để kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất đai, các giao dịch mua bán đất đai... bảo đảm thực hiện theo đúng quy định của pháp luật; gắn trách nhiệm của lãnh đạo các ban, ngành chức năng, chính quyền cơ sở đối với tình trạng sốt đất.

Bên cạnh đó, phải cung cấp đầy đủ thông tin về chủ trương phát triển kinh tế, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn; kịp thời phát hiện và xử lý hoạt động tung tin thất thiệt, gây ảnh hưởng đến thị trường, đặc biệt là những tin tức không chính xác làm sốt đất, bất ổn ở địa phương.

Theo các chuyên gia, những cơn sốt đất, bên cạnh cái lợi nhanh, trước mắt cho các nhà đầu cơ, lướt sóng, thì những thiệt hại lớn, nguy cơ chôn vốn cũng luôn luôn rình rập, đặc biệt là các nhà đầu tư non trẻ, thiếu kinh nghiệm, đầu tư theo số đông.

Nhà nước, lãnh đạo địa phương cần quan tâm và kiểm soát, ngăn chặn kịp thời hiện tượng sốt đất, nhất là sốt đất tại các khu vực không nằm trong các dự án được quy hoạch rõ ràng, pháp lý hoàn chỉnh.

Bên cạnh đó, cần có chế tài mạnh để xử lý tình trạng “thổi giá” bất động sản. Các cơ quan quản lý cần phải xây dựng những tội danh mới trong Bộ luật Hình sự như hành vi thổi giá bất động sản lên cao thu lợi hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng. Đây là những hành vi xâm phạm nghiêm trọng tới quá trình quản lý thị trường bất động sản, xâm phạm tới lợi ích của người dân.