Lực hút từ bất động sản dòng tiền: Ẩn số năm 2026

Trong một chia sẻ mới nhất về dòng tiền qua các kênh đầu tư, ThS. Phạm Xuân Hòe, nguyên Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Ngân hàng, đã đưa ra những phân tích về sự vận động của dòng vốn trong nền kinh tế, đồng thời cảnh báo về những rủi ro tiềm ẩn đằng sau sự “thăng hoa” của các con số thống kê.

ThS. Phạm Xuân Hòe, nguyên Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Ngân hàng.

Lực đẩy từ đầu tư công

Năm 2025 ghi nhận sự bứt phá ngoạn mục của nền kinh tế với quy mô GDP vượt mốc 500 tỷ USD, đưa Việt Nam tăng 5 bậc lên vị trí thứ 32 thế giới. Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) tăng 9,1% và cán cân thương mại thặng dư hơn 20,5 tỷ USD tiếp tục là những điểm sáng, khẳng định vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Tuy nhiên, động lực tăng trưởng chính vẫn phụ thuộc lớn vào “vốn mồi” từ khu vực nhà nước. Theo ThS. Phạm Xuân Hòe, tổng vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội năm 2025 ước đạt 4,1 triệu tỷ đồng (tương đương 34% GDP). Trong đó, vốn đầu tư công đóng vai trò chủ đạo với khoảng 1,1 triệu tỷ đồng, chiếm gần 29% tổng vốn. Ngược lại, khu vực tư nhân trong nước dù đóng góp hơn 50% tổng vốn nhưng tốc độ phục hồi còn chậm so với giai đoạn trước dịch, cho thấy sức khỏe nội tại của doanh nghiệp vẫn cần thêm thời gian để chữa lành.

Một trong những điểm đáng chú ý nhất trong bức tranh tài chính 2025 là sự nới lỏng của chính sách tiền tệ. Cung tiền M2 tính đến tháng 11/2025 đã tăng 10,61%, cao hơn gấp đôi so với mức tăng 4,55% của cùng kỳ năm 2024. Lãi suất huy động và cho vay duy trì ở mức thấp đã kích thích dòng tiền chảy mạnh ra nền kinh tế.

Tuy nhiên, câu hỏi lớn nhất là tiền đang chảy về đâu. Theo ThS. Phạm Xuân Hòe, bất động sản (BĐS) đang là kênh hút vốn mạnh mẽ nhất, bất chấp những lo ngại về tính thanh khoản. Tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực này trong 9 tháng đầu năm đạt 13,37% và dự kiến cả năm lên tới gần 20% - mức cao nhất so với các ngành kinh tế khác. Dư nợ tín dụng BĐS đã phình to lên con số khổng lồ 4,1 triệu tỷ đồng, chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

>> Xem thêm thông tin về thị trường bất động sản 2026

ThS. Phạm Xuân Hòe cũng cảnh báo, với hơn 120.000 tỷ đồng chi cho việc tăng lương và các chính sách kích cầu, cộng hưởng với tâm lý “tấc đất tấc vàng”, giá BĐS đang bị đẩy lên cao, tạo ra nguy cơ bong bóng quay trở lại. Đặc biệt, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng ghi nhận sự “chiếm sóng” của nhóm BĐS khi nhóm này dẫn dắt lượng phát hành mới, trong khi áp lực đáo hạn và trả nợ vẫn là gánh nặng treo lơ lửng.

Song hành cùng cơn sốt đất, vàng và tài sản số (crypto) cũng trở thành những kênh hút tiền kỷ lục trong năm 2025, phản ánh tâm lý phòng thủ và đầu cơ cao độ của người dân trước áp lực lạm phát và biến động địa chính trị.

Giá vàng trong nước liên tục phá đỉnh, hiện đã vượt mốc 159 triệu đồng/lượng, bỏ xa mức tăng trưởng của các kênh đầu tư truyền thống như tiền gửi tiết kiệm. Đáng chú ý, trong khi các Ngân hàng Trung ương trên thế giới mua ròng hơn 1.000 tấn vàng trong năm 2025 để dự trữ, thì Việt Nam vẫn chưa có động thái tăng dự trữ vàng quốc gia đáng kể từ năm 2012, để mặc thị trường tự điều tiết theo cung cầu và tâm lý đám đông.

Bên cạnh đó, dòng tiền chảy vào kênh tài sản số cũng đang âm thầm tạo nên một “nền kinh tế ngầm” khổng lồ. Việt Nam hiện đứng trong top 10 thế giới về mức độ chấp nhận tiền mã hóa, với khoảng 17 triệu người sở hữu và tổng giá trị tài sản ước tính lên tới 105 tỷ USD. Mức tăng trưởng phi mã của Bitcoin (tăng hơn 274 lần trong thập kỷ qua) đã khiến kênh này trở thành nam châm hút vốn, bất chấp sự thiếu hụt về khung pháp lý bảo vệ nhà đầu tư.

Một vấn đề nhức nhối được ThS. Phạm Xuân Hòe thẳng thắn chỉ ra là tình trạng sử dụng các kênh đầu tư như đất đai, vàng để rửa tiền và che giấu tài sản. Dẫn chứng từ các vụ đại án kinh tế gần đây, ông Hòe cho thấy một lượng lớn tài sản tham nhũng, phạm pháp đã được “hô biến” thành hàng trăm sổ đỏ, hàng nghìn lượng vàng và siêu xe.

Thực tế này cho thấy đất đai và vàng không chỉ là tài sản tích lũy mà còn đang bị biến tướng thành công cụ rửa tiền hiệu quả do tính thanh khoản cao và khả năng ẩn danh tương đối. Việc kiểm soát nguồn tiền đi vào các tài sản giá trị lớn vẫn là một lỗ hổng cần sớm được bịt kín để đảm bảo sự minh bạch cho nền kinh tế.

Triển vọng và khuyến nghị

Nhìn về giai đoạn 2026-2030, kịch bản kinh tế Việt Nam vẫn được dự báo đầy lạc quan với mục tiêu tăng trưởng GDP trung bình 9%/năm. Tuy nhiên, đi kèm với đó là áp lực lạm phát gia tăng (dự kiến trên 4%) và rủi ro lãi suất đảo chiều.

Năm 2026, bất động sản vẫn được xem là kênh “khôn ngoan” để giữ giá trị tài sản.

Đối với nhà đầu tư, chuyên gia khuyến nghị cần thận trọng với rủi ro thanh khoản và lãi suất. Bất động sản vẫn được xem là kênh “khôn ngoan” để giữ giá trị tài sản nhưng cần tập trung vào các sản phẩm có giá trị thực, tránh đầu cơ lướt sóng ngắn hạn. Vàng và bạc tiếp tục là kênh phòng thủ hấp dẫn trong bối cảnh địa chính trị phức tạp, nhưng cần lưu ý đến rủi ro biến động giá cực đoan.

Năm 2025 đã khép lại với những kỷ lục về dòng tiền, nhưng cũng để lại nhiều “ẩn số” cho năm 2026. Việc điều tiết dòng vốn chảy vào sản xuất kinh doanh thay vì đầu cơ tài sản sẽ là chìa khóa để Chính phủ duy trì đà tăng trưởng bền vững và tránh vết xe đổ của những bong bóng kinh tế trong quá khứ.