Lợi bất cập hại khi biệt thự, nhà liền kề tăng giá bán

Nguồn cung biệt thự, liền kề tập trung chủ yếu ở phía Tây Hà Nội. Trong ảnh là biệt thự tại Khu đô thị Splendora Bắc An Khánh, Hoài Đức.

Nguồn cung mới tăng

Bất động sản vùng ven trên toàn cầu đang cho thấy nguồn cầu mạnh mẽ. Đây là phản ứng trực tiếp đối với sự bùng phát của dịch Covid khi có xu hướng rời xa các thành phố với mật độ dân cư cao cũng như tính thuận tiện của xu thế làm việc ở nhà mang lại.

Hà Nội cũng đang mở rộng ra các vùng ven, tuy không chịu ảnh hưởng như toàn cầu mà ảnh hưởng nhiều hơn do các yếu tố về giá và hạ tầng.

Theo thống kê mới nhất của Savills, trong quý 2/2021, nguồn cung mới đạt khoảng 905 căn, giảm 4% theo quý và tăng 15% theo năm đến từ ba dự án mới và giai đoạn mới của sáu dự án đã mở bán. Riêng huyện Hoài Đức nắm giữ 50% thị phần, hầu hết đến từ An Lạc Green Symphony và Hinode Royal Park.

Nguồn cung sơ cấp đạt 1.950 căn, giảm 1% theo quý và tăng 5% theo năm. Huyện Hoài Đức tiếp tục chiếm tới 31% thị phần, theo sau bởi Đông Anh với 21% và Hà Đông với 17%.

Giao dịch tăng và tăng

Trong quý 2, hoạt động thị trường biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội đạt 1.087 giao dịch, tăng 16% theo quý và 131% theo năm.

Trong đó, Hoài Đức dẫn đầu lượng giao dịch với 39% thị phần, theo sau bởi quận Hà Đông với 19%. Tỷ lệ hấp thụ ở mức 59%, tăng 9 điểm phần trăm theo quý và 30 điểm phần trăm theo năm.

Chuyên gia của Savills cho rằng, quý 2/2021 có mức hấp thụ cao nhất kể từ thời điểm quý 2/2019, trong đó nhà liền kề và nhà phố thương mại chiếm 83% lượng giao dịch. 63% lượng mở bán mới đã được hấp thụ.

Giá sơ cấp trung bình của biệt thự đạt 4.907 USD (khoảng 113 triệu đồng)/m2, tăng 10% theo quý và 3% theo năm. Giá trung bình của nhà liền kề là 5.173 USD (khoảng 119 triệu đồng)/m2, tăng 11% theo quý và 16% theo năm.

Với nhà phố thương mại, giá trung bình khoảng 8.135 USD (khoảng 187 triệu đồng)/m2, tăng 4% theo quý và 11% theo năm.

Giá sơ cấp trung bình của các loại hình thức bất động sản đều tăng trong quý này, với mức tăng hơn 20% tại một số dự án ở quận Hoàng Mai, huyện Đông Anh và Hoài Đức.

Trong vòng 5 năm vừa qua, giá chào bán thứ cấp của biệt thự/nhà liền kề đã tăng khoảng 7% mỗi năm.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà NộI, cho biết giá sơ cấp trung bình của tất cả các loại hình biệt thự/liền kề đều tăng trong quý này, với mức cao nhất ở quận Hoàng Mai (tăng 15% cho nhà liền kề và 32% cho nhà phố thương mại) và huyện Hoài Đức (tăng 29% cho biệt thự, 38% cho nhà liền kề và 59% cho nhà phố thương mại).

Thị trường biệt thự/nhà liền kề Hà Nội tiếp tục hoạt động mạnh mẽ với tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 56%. Giá chào bán thứ cấp tăng khoảng 7% mỗi năm.

Theo giám đốc Savills Hà Nội, việc tăng giá là có chọn lọc. Giá của nguồn cung tồn không có sự thay đổi đáng kể qua các quý.

Tuy nhiên, nguồn cung mới tại các giai đoạn sau đều có sự tăng giá, cao nhất ở những dự án có tốc độ hấp thụ tốt. Các chủ đầu tư chia dự án thành nhiều khu để xây dựng giá trị và gia tăng mức giá.

Ông Matthew Powell lo ngại rủi ro lớn từ việc giá chào bán cao.

Mức giá tại một số dự án ở quận Từ Liêm và huyện Đông Anh có sự suy giảm trong quý này.

“Mặc dù các dự án đều có chất lượng tốt nhưng giá chào bán cao là rào cản dẫn đến mức hấp thụ thấp hơn, với chỉ ít hơn 10 căn mỗi quý”, ông Powell cho biết.

“Chúng tôi dự báo sẽ có nhiều sự quan tâm hơn tới loại hình bất động sản nhà ở thấp tầng, với điều kiện giá vẫn trong tầm với”, ông Powell cho hay.

Theo khảo sát của CafeLand, giá bán biệt thự, nhà phố tại Hà Nội hiện phụ thuộc vào vị trí từng khu vực cũng như quy mô dự án.

Đơn cử, giá các căn nhà phố thương mại tại dự án Him Lam Vạn Phúc trên đường Tố Hữu (Hà Đông) được rao bán với giá 168 triệu đồng/m2.

Tại khu đô thị Nam Cường, các căn nhà phố tại mặt đường rộng 23m có giá lên tới 23 tỉ đồng/căn.

Tại dự án The Manor Central Park nằm trên đường Nguyễn Xiển (thuộc địa phận huyện Thanh Trì và quận Hoàng Mai), 722 căn nhà phố tại đây được chủ đầu tư phân thành 3 loại gồm: 70 căn Bạch Kim, 87 căn Vàng, 565 căn Bạc. Trong đó, các căn Bạch Kim được chào bán với mức giá lên tới 38-40 tỉ đồng/căn; các căn Vàng có giá 29 – 32 tỉ đồng/căn; các căn Bạc dao động với giá 17 tỉ đồng trở lên. Đây là mức giá được chủ đầu tư đưa ra từ năm 2019.

Tại huyện Hoài Đức, giá bán biệt thự, liền kề “mềm hơn”. Ví dụ như tại dự án An Lạc Green Symphony, các căn biệt thự được chào bán với khoảng giá 70 triệu đồng/m2; liền kề có giá 100 triệu đồng/m2.

Tại khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn, giá các căn nhà phố thương mại dao động từ 7 – 11 tỉ đồng/căn, một số căn góc có giá 21 tỉ đồng/căn.

Tại khu đô thị Splendora Bắc An Khánh, giá biệt thự liền kề dao động từ 10 – 13 tỉ đồng đối với căn hơn 100m2; 22 – 26 tỉ đồng đối với căn hơn 200m2.

Điểm nóng ở phía tây

Nói về triển vọng thị trường trong nửa năm còn lại, chuyên gia của Savills cho biết, dự kiến có khoảng 2.100 căn từ 10 dự án sẽ được mở bán.

Hầu hết nguồn cung tương lai đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện có tại huyện Hoài Đức và Đan Phượng.

Quý ba thường có nguồn cung thấp nhất và hoạt động thị trường giảm nhẹ.

Khu vực được dự báo là điểm nóng thị trường là phía tây bao gồm Hà Đông, Hoài Đức và Đan Phượng.

Khu vực này sẽ mang đến nhiều nguồn cung nhất trong nửa cuối của năm, với cơ sở hạ tầng cải thiện, một số dự án lớn và các chủ đầu tư uy tín.

Những dự án cơ sở hạ tầng thúc đẩy giá trị khu vực này bao gồm đại lộ Thăng Long, tuyến đường Tố Hữu – Lê Văn Lương. Ngoài ra còn có các dự án đang được triển khai như tuyến Metro số 2A, số 3, đường vành đai 3, 5 và các tuyến đường mở rộng về phía tây kết nối với các quận trung tâm.

Nhiều dự án quy mô lớn đang chậm triển khai đã sẵn sàng trở lại khi các dự án cơ sở hạ tầng xung quanh được hoàn thiện.

Mới đây, tại đại hội cổ đông, Vinhomes đã công bố triển khai Vinhomes Wonder Park ở Huyện Đan Phượng và Vinhomes Cổ Loa ở Huyện Đông Anh từ cuối năm nay.

Trước đó, Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng đã tác động lên giá đất, đặc biệt là ở Huyện Đông Anh. Với kế hoạch đưa các huyện Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, Gia Lâm và Thanh Trì lên thành các quận trung tâm trước năm 2025, những khu vực này sẽ trở thành những điểm đầu tư đáng chú ý