Lãi suất, lạm phát, chi phí xây dựng cao và dòng vốn cạn kiệt đè nặng lên ngành bất động sản toàn cầu

The fDi Intelligence, công ty chuyên cung cấp các dịch vụ liên quan tới đầu tư trực tiếp nước ngoài, số lượng các dự án bất động sản mới đang ngày càng ít ỏi tại nhiều thị trường trên thế giới. Điều này là do chi phí xây dựng và tái cấp vốn tăng trong bối cảnh lãi suất và lạm phát cao. Ngoài ra, các tổ chức đầu tư cũng đang phân bổ lại nguồn vốn của họ cho các loại tài sản khác thay vì bất động sản như trước đây.

Các nhà đầu tư và chuyên gia cho biết đã có sự suy giảm đáng kể trên thị trường đầu tư bất động sản do lãi suất và lạm phát cao hơn. Một số người tin rằng thị trường có nguy cơ “bán tháo” lớn, tức là các chủ dầu tư chuyển nhượng bất động sản với giá chiết khấu cao để giảm áp lực tài chính. Đồng thời, giá trị của các loại bất động sản lớn như văn phòng sẽ tiếp tục giảm.

“Mọi người đều đang chờ đợi tình hình trở nên tốt đẹp hơn”, theo Marco Kramer, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu và chiến lược đầu tư của công ty quản lý quỹ bất động sản Real IS có trụ sở ở Đức. Ông cho biết hoạt động đầu tư bất động sản dường như không còn và nguồn cung cho thuê đã cạn kiệt đáng kể.

Một số loại hình bất động sản nhận được nhu cầu lớn từ người thuê và cần thêm nguồn cung, chẳng hạn như hậu cần. Tuy nhiên, sự không chắc chắn của thị trường đang khiến các nhà đầu tư ngần ngại cam kết với các dự án mới.

Nỗi lo về thị trường vốn đang trở thành chủ đề chính của thị trường bất động sản hiện nay. Điều này rất khác so với cách đây 1 năm, khi mối e ngại lớn nhất của các nhà đầu tư là sự không chắc chắn và những thách thức về chuỗi cung ứng do cuộc xung đột tại Ukraine gây ra.

Theo fDi, vấn đề còn nằm ở vô số thách thức mà ngành bất động sản phải đối mặt sau hơn một thập kỷ lãi suất gần như bằng 0 và dòng vốn từ các tổ chức đầu tư chảy vào ổn định. Henning Koch, Giám đốc điều hành của quỹ đầu tư Commerz Real, cho biết thị trường đầu tư “gần như đã chết” khi các quỹ bất động sản phải cạnh tranh với lợi nhuận cao hơn từ các loại hình đầu tư khác như trái phiếu doanh nghiệp.

Một báo cáo về tâm lý bất động sản toàn cầu năm 2023, được công bố vào ngày 16 tháng 3 bởi Urban Land Institute và PwC, cho biết ngành này “cực kỳ thận trọng” về các điều kiện thị trường hiện tại, trong đó người mua và người bán không thể tìm được tiếng nói chung về mức định giá của tài sản. Năm 2022, doanh số bán bất động sản thương mại trên toàn cầu đã giảm 21% so với năm trước đó, xuống còn 1,1 nghìn tỷ USD, theo số liệu của MSCI Real Assets.

“Các công ty đều gặp khó khăn trong môi trường đầu tư hiện tại và không ai muốn phạm sai lầm hoặc tệ hơn là trở thành người phạm sai lầm đầu tiên”, Mark Rose, Giám đốc điều hành của công ty tư vấn bất động sản Avison Young, nhận định.

Tuy nhiên, nguồn vốn đang phân bổ khác biệt theo thị trường và loại hình bất động sản. Một số bên cho vay rủng rỉnh về tiền mặt, ví dụ như tại Canada, nhưng nhiều ngân hàng đang ưu tiên cho khách hàng hiện tại thay vì cho vay hoặc góp vốn vào các dự án bất động sản mới.

Theo ông Rose, trong bối cảnh các quốc gia theo đuổi việc trung hòa carbon, thì các dự án phát triển khu dân cư tiện nghi cao vẫn tương đối dễ nhận được vốn. Trong khi đó, các tòa nhà văn phòng ở phân khúc thấp hơn không nằm ở vị trí đắc địa rất khó nhận được tài trợ.

Stefanie Lütteke, quản lý tại công ty bất động sản Drees & Sommer, cho biết hoạt động xây dựng hiện tại suy giảm có nghĩa là “sẽ có một khoảng cách” trong việc phát triển khu dân cư trong những năm tới.

“Chúng tôi không thấy nhiều dự án đang được triển khai ở châu Âu. Chi phí xây dựng và lãi suất cao khiến các công ty không thể xây dựng nhà ở giá rẻ được nữa. Chính phủ cần tạo ra môi trường chính sách tốt hơn, bao gồm việc rút ngắn quá trình cấp phép xây dựng, để các dự án bất động sản được khởi công dễ dàng hơn”.