Khi nào sốt đất dừng lại?

Đầu năm 2022, hầu hết các tỉnh thành đều xảy ra sốt đất ở nhiều mức độ khác nhau.

Giá đất tăng bằng lần

Covid-19 đã khiến mọi ngành nghề sản xuất kinh doanh và dịch vụ trên phạm vi cả nước lâm vào khó khăn khi chuỗi cung ứng bị đứt gãy, lao động bỏ việc, lưu chuyển hàng hóa bị đình trệ, sức mua giảm sút.

Trong bối cảnh nguồn tiền rẻ - kết quả của chính sách mở rộng tín dụng, giảm lãi suất tìm kiếm một kênh đầu tư khả quan, chứng khoán và bất động sản là hai kênh đầu tư được quan tâm lựa chọn, gần như tách rời hẳn với các hoạt động kinh doanh thực tế.

Thị trường chứng khoán đã tăng 36%, hơn 1,5 triệu tài khoản mới của các nhà đầu tư F0 được mở và giao dịch. Thị trường bất động sản cũng tăng nóng như vậy. Tại một số địa phương, giá đất không ngừng nhảy múa, thậm chí tăng bằng lần chỉ sau vài tháng.

Đô thị hóa cùng với nhu cầu về nhà ở, nhà xưởng sản xuất, nghỉ dưỡng, văn phòng tăng cao trong khi diện tích đất hữu hạn khiến giá đất qua thời gian không ngừng tăng lên.

Lo ngại lạm phát trên phạm vi toàn cầu khi cuộc chiến Nga - Ukraine ngày cảng trở nên căng thẳng cũng thúc đẩy các cá nhân, hộ gia đình mua tài sản bất động sản để đảm bảo an toàn. Cộng với các dự án quy hoạch hạ tầng, đường sá ngày càng thuận tiện, đất đai ngày càng tích lũy thêm giá trị nội tại.

Bên cạnh đó, lợi dụng quy luật tăng giá hiển nhiên của đất đai với vai trò là một yếu tố sản xuất cơ bản, nhiều cá nhân, tổ chức nắm bắt tâm lý người tiêu dùng, nhà đầu tư tung ra nhiều thông tin không chính xác về quy hoạch, góp phần “thổi giá” đất đai, thu lợi nhuận khổng lồ.

Chưa kể các thủ thuật chào bán đánh vào tâm lý đám đông, hội chứng “FOMO” - sợ bị đứng ngoài cuộc – khiến giá đất nhiều nơi bị đẩy lên mức bất thường.

Sốt đất sẽ dừng lại?

Theo phân tích của Phòng nghiên cứu Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), về mặt nguyên tắc, khi giá đất bị đẩy lên mức bất thường, vượt qua đóng góp của chính nó vào trong hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như đời sống người dân, giá đất sẽ lắng xuống và quay đầu giảm sốc.

Tuy nhiên, để tình hình chóng bình ổn trở lại, cũng là giảm thiểu thiệt hại cho những nhà đầu tư non trẻ thiếu kinh nghiệm, các cơ quan chức năng đã đưa ra nhiều giải pháp kiểm soát đất đai và giao dịch đất đai.

Tại một số địa phương (ngoại thành Hà Nội, Bình Phước, Lâm Đồng...), việc phân lô bán nền, nguyên nhân chính của tình trạng sốt đất, đã bị hạn chế và dần loại bỏ.

Đánh thuế giao dịch bất động sản dựa trên giá trị giao dịch cũng đang là dự thảo nhận được nhiều chú ý khi mức giá giao dịch vẫn chưa được xác định một cách nhất quán. Việc đánh thuế sở hữu nhà đất đang được cân nhắc.

Giới chuyên gia cho rằng đất đai là một công cụ sản xuất với mức giá hoàn toàn phụ thuộc vào thị trường. Để tránh việc giá cả vượt quá giá trị thực tế, gây nên những cơn sốt không đáng có, giảm hiệu suất sử dụng đất, minh bạch thông tin vẫn là điểm mấu chốt.

Các cơ quan chức năng đang không ngừng nỗ lực để minh bạch hóa các thông tin liên quan đến bất động sản, đặc biệt là kế hoạch và tiến độ các dự án cơ sở hạ tầng.

VARS đánh giá hiện nay sốt đất chỉ xảy ra cục bộ tại một số địa phương với biên độ giá dần thu hẹp. Đơn vị này dự đoán đến giữa năm 2023, tình hình sốt đất sẽ cơ bản được kiểm soát.

Là người triển khai thị trường khu vực trung du phía Bắc bao gồm các tỉnh: Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Lạng Sơn, Lào Cai, Cao Bằng từ năm 2018 đến nay, ông Lê Đình Chung, Phó TGĐ Hải Phát Land cho biết, giai đoạn trước, thị trường này khá ổn định, không có nhiều đột biến.

Từ năm 2020, những thị trường này bắt đầu “hot”, nhà đầu tư Hà Nội có xu hướng tham gia các vùng ven thủ đô, tập trung vào các tỉnh có KCN nên các tỉnh Bắc Giang, Vĩnh Phúc có hiện tượng sốt đất.

Tuy nhiên, trong bối cảnh sốt đất cục bộ diễn ra ở nhiều nơi thì hai quý đầu năm nay, hiện tượng sốt đất ở các tỉnh mà vị này đang nghiên cứu gần như không có hoặc rất ít.

Đặc biệt các thị trường “hot” như Bắc Giang, năm trước tỷ lệ tăng giá 30-50%, có phiên đấu giá tăng 50%, nhưng từ đầu năm nay thị trường này không còn hấp dẫn. Nhất là khi nhà nước đưa mức giá thẩm định lên cao hơn, cùng với động thái siết tín dụng thì hoạt động đấu giá không còn được quan tâm.

Nếu như trước đây, mỗi lô đất đấu giá tăng 30-50 vẫn có thể “lướt” với giá chênh 50%, thì nay chỉ cần trả chênh 20-30 triệu là nhà đầu tư có thể trúng nhưng cũng rất khó lướt.

Thực trạng này liên quan đến tâm lý người tiêu dùng, trước là tâm lý cất giữ tiền xuất phát từ yếu tố lạm phát. Tiếp đó là tâm lý chờ đợi, nghe ngóng sau các lệnh siết tín dụng để xem động thái tiếp theo của Nhà nước như thế nào.

Tiếp nữa là tâm lý e dè của nhà đầu tư trước hiện tượng tăng giá quá đột biến, lợi nhuận gần như không có, thanh khoản kém.

Cuối cùng là sau khi dịch bệnh được kiểm soát, thay vì tập trung vào các lĩnh vực bất động sản, chứng khoán thì nhà đầu tư quay trở lại hoạt động sản xuất kinh doanh. Đây chính là nguyên nhân nguồn tiền đổ vào bất động sản giảm đi rất nhiều, đại diện Hải Phát Land phân tích.

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư có tâm lý chờ đợi, nghe nóng thông tin nên thanh khoản cũng như việc đầu tư vào đất nền tương đối ít.