Hơn 25.000 căn hộ, nhà đất đang “nằm chờ” khách

Theo báo cáo về thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý 2/2025 vào khoảng trên 25.294 căn/nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Trong đó chung cư 3.287 căn, nhà ở riêng lẻ 10.290 căn, đất nền 11.717 nền.

Một dự án căn hộ nằm ở phía Đông Bắc TP.HCM đang được xây dựng. Ảnh: Duy Khánh

Bộ Xây dựng cho biết, lượng tồn kho bất động sản có xu hướng tăng nhẹ so với quý 1/2025. So với 3 tháng đầu năm, tồn kho căn hộ tăng mạnh nhất, trên 40%, trong khi nhà riêng khoảng 9% và đất nền gần như không đổi.

Tại thị trường TP.HCM, số liệu từ Savills Việt Nam ghi nhận trong quý 2 thành phố có 5.400 căn hộ mở bán trên thị trường sơ cấp, trong số đó chỉ có 1.600 căn hộ chung cư mới. Lũy kế từ đầu năm, nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu 2025 đạt 6.800 căn hộ và lượng bán đạt 3.800 căn hộ.

Trong khi đó, số liệu của Knight Frank Việt Nam ghi nhận trong quý 2/2025, nguồn cung mới tăng trưởng trở lại với 1.500 căn, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.500 căn, bao gồm 40% nguồn cung mới và 60% hàng tồn kho.

Phân khúc căn hộ bình dân tái xuất sau thời gian dài vắng bóng, đóng góp 35% tổng nguồn cung mới, trong khi phân khúc hạng sang và trung cấp giữ ổn định với tỷ trọng đóng góp lần lượt là 52% và 13%.

Nhu cầu thị trường tiếp tục cải thiện, với hơn 2.300 căn được tiêu thụ, tương đương mức hấp thụ 48%. Nguồn cung mới ghi nhận mức hấp thụ cao trên 90%, nhờ vào các chính sách thanh toán linh hoạt, trong khi hàng tồn kho chỉ đạt khoảng 20% bởi áp lực thanh toán.

Theo các chuyên gia, tồn ko căn hộ có dấu hiệu “phình to” không đến từ lực cầu suy yếu, mà xuất phát từ chính mức giá bán đã vượt khỏi tầm với của người mua. Ngoài giá bán cao, còn có những yếu tố khiến hàng tồn kho khó tiêu thụ do diện tích lớn, vị trí xa trung tâm và không phù hợp với nhu cầu thực tế. Nhiều dự án tung ra thị trường trong thời gian qua tập trung quá mức vào phân khúc cao cấp, hạng sang vốn kén khách, lại đòi hỏi dòng vốn dài hạn và tiềm lực tài chính mạnh. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, phù hợp với đại đa số người dân đô thị lại vô cùng khan hiếm.

Theo Bộ Xây dựng, mặt bằng giá bất động sản tại hầu hết các địa phương duy trì sự ổn định hoặc chỉ biến động nhẹ so với quý 1/2025. Tuy nhiên, giá chung cư tại hai đô thị lớn nhất nước là Hà Nội và TP.HCM đã tăng mạnh, đạt mức cao nhất kể từ năm 2015.

Knight Frank dự báo, trong nửa cuối năm nay sẽ có 4.900 căn hộ được mở bán TP.HCM trong khi Hà Nội dự kiến sẽ tiếp nhận hơn 10.000 căn hộ. Thị trường TP.HCM dự kiến sẽ chào đón nhiều loại sản phẩm đa dạng, từ phân khúc giá rẻ đến siêu sang, với giá chào bán sơ cấp trung bình ở mức khoảng 3.800 USD/m2 (khoảng 99 triệu đồng). Ngược lại, giá chào bán tại Hà Nội dự kiến sẽ tăng 5–6% theo quý, có khả năng đưa giá trung bình của thành phố lên khoảng 3.400–3.500 USD/m2 (khoảng 89-91,6 triệu đồng).

Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc định giá và tư vấn Knight Frank Việt Nam cho biết, sau khi sáp nhập các thành phố, thị trường căn hộ tại TP.HCM có thể cần thời gian để thích ứng với cập nhật về pháp lý và quy hoạch, dự kiến ​​sẽ làm chậm quá trình phê duyệt dự án. Trong khi đó, Hà Nội vẫn tiếp tục hoạt động ổn định, được hỗ trợ bởi làn sóng phát triển mới từ các chủ đầu tư uy tín, đặc biệt là các chủ đầu tư nước ngoài.