Chung cư “nghẽn hàng” trở lại

Số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng từ 24/34 địa phương cho thấy, trong quý 4/2025, lượng tồn kho bất động sản trên cả nước đạt khoảng 32.894 căn và nền, bao gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền. Đáng chú ý, riêng tồn kho căn hộ chung cư lên tới 10.952 căn, trở thành phân khúc tăng mạnh nhất so với quý 3, với mức tăng tương đương khoảng 123%. Con số này phản ánh khá rõ sự lệch pha giữa tốc độ ra hàng của chủ đầu tư và sức mua thực tế của thị trường.

Diễn biến trong cả năm 2025 cho thấy bức tranh đảo chiều khá rõ rệt. Sáu tháng đầu năm, lượng tồn kho có xu hướng giảm, nhờ giao dịch cải thiện sau thời gian dài thị trường trầm lắng, tâm lý người mua dần ổn định trở lại. Tuy nhiên, từ nửa cuối năm, khi nhiều dự án đồng loạt mở bán để “đón nhịp hồi phục”, nguồn cung được đưa ra thị trường với quy mô lớn hơn hẳn, trong khi sức mua không tăng tương ứng, tồn kho bắt đầu phình lên nhanh chóng.

Một yếu tố quan trọng khác tác động đến khả năng hấp thụ là mặt bằng giá. Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ trong năm 2025 tiếp tục neo ở mức cao. Theo Bộ Xây dựng, giá trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng xấp xỉ 40% so với năm 2024. Đây là mức tăng rất mạnh trong bối cảnh thu nhập của người dân không tăng tương ứng, còn chi phí vốn vẫn ở mặt bằng cao.

Giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trong năm 2025 tiếp tục neo ở mức cao.

Trên thị trường, nhiều dự án trung - cao cấp ghi nhận mức giá tiệm cận hoặc vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Các dự án khu vực phía Tây và phía Nam Hà Nội như chung cư Học viện Quốc phòng, Richland Southern, Golden Park Tower… đều đang chào bán phổ biến từ 80 đến hơn 120 triệu đồng/m2. Một số dự án khác như Osaka Complex, X2 Đại Kim, The Terra An Hưng hay The Queen 360 Giải Phóng cũng duy trì mặt bằng 70-100 triệu đồng/m2, cao hơn đáng kể so với giai đoạn 2022-2023.

Ở phân khúc cao cấp và hạng sang, giá tiếp tục được đẩy lên những ngưỡng mới. Celestine Westlake ghi nhận mức rao bán phổ biến từ 160 đến hơn 250 triệu đồng/m2. Các dự án như Vinhomes D’Capitale, The Diamond Residence hay Vinhomes West Point đều dao động quanh vùng 120-170 triệu đồng/m2. Mức giá này tiệm cận hoặc vượt nhiều thị trường khu vực, trong khi hạ tầng và tiện ích đô thị vẫn đang trong quá trình hoàn thiện.

Việc hàng loạt dự án đồng loạt chào bán ở mặt bằng giá cao đã góp phần đẩy giá chung cư Hà Nội lên kỷ lục mới, nhưng đồng thời cũng làm “mỏng” tập khách hàng có khả năng mua ở thực. Nhà đầu tư lướt sóng - vốn từng đóng vai trò tạo thanh khoản trong các giai đoạn sốt đang thận trọng hơn nhiều khi biên độ tăng giá thu hẹp, trong khi chi phí tài chính và rủi ro thị trường vẫn hiện hữu.

Giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM năm 2025 đạt trung bình khoảng 111 triệu đồng/m2.

Tại TP.HCM, xu hướng tương tự cũng đang diễn ra. Giá bán sơ cấp căn hộ năm 2025 đạt trung bình khoảng 111 triệu đồng/m2, tăng khoảng 23% so với năm trước. Các dự án tại khu Nam và khu Đông như Midtown Phú Mỹ Hưng hay Riverpark Premier ghi nhận mức giá phổ biến từ 118 đến hơn 150 triệu đồng/m2. Dù sức cầu tại TP.HCM vẫn duy trì tương đối tốt nhờ quy mô dân số và nhu cầu ở thực lớn, nhưng tốc độ tăng giá nhanh cũng khiến thị trường bắt đầu xuất hiện tâm lý chờ đợi.

Ở các địa phương khác, mặt bằng giá nhìn chung ổn định hơn, một số khu vực tăng nhẹ so với quý trước. Tính chung cả năm 2025, giá căn hộ tại các tỉnh, thành này tăng khoảng 10-15% so với năm 2024, thấp hơn đáng kể so với Hà Nội và TP.HCM. Tuy vậy, thanh khoản vẫn phụ thuộc lớn vào tiến độ hạ tầng, chất lượng dự án và khả năng kết nối với các trung tâm kinh tế.

Tồn kho chung cư tăng nhanh trong bối cảnh giá đã ở vùng cao cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn “kiểm tra sức bền” của cầu thực. Nếu nguồn cung tiếp tục được bơm ra mạnh trong khi giá không có dư địa điều chỉnh, áp lực tồn kho có thể còn kéo dài sang năm 2026. Ngược lại, đây cũng có thể là giai đoạn thị trường buộc phải tái cân bằng, hướng nhiều hơn đến nhu cầu ở thực, sản phẩm vừa túi tiền và chính sách bán hàng linh hoạt hơn, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.