Hai thái cực của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đang tồn tại hai thái cực.

Theo một khảo sát mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) trong khi nguồn cung các sản phẩm là nhu cầu thiết yếu của xã hội (nhà ở giá thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội,...) khan hiếm khiến giá bị đẩy lên cao so với giá trị thực và khả năng chi trả của người dân thì các sản phẩm đầu tư, đầu cơ lại đang dư thừa. Tuy nhiên, những sản phẩm này lại không phải là sản phẩm mà nhà đầu tư lựa chọn để ẩn nấp dòng tiền. Sản phẩm “cần không có, có không cần” dẫn đến tồn kho hàng hoá và ảnh hưởng nghiêm trọng tới bài toán tài chính của doanh nghiệp.

Trong báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM mới đây chỉ ra, 8 tháng năm 2023, TP.HCM có hơn 14.000 căn hộ đủ điều kiện bán, nhưng đa phần là cao cấp, không có sản phẩm giá dưới 30 triệu đồng/m2.

Theo số liệu từ Sở Xây dựng, các căn hộ đủ điều kiện để bán chủ yếu là phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) với hơn 9.200 căn, chiếm tỷ trọng hơn 64%. Còn lại là hơn 5.000 căn hộ trung cấp (trên dưới 40 triệu đồng/m2).

Lệch pha cung – cầu đã tác động không nhỏ đến thanh khoản thị trường bất động sản, song khảo sát cũng chỉ ra nhiều yếu tố góp phần “làm chậm” quá trình phát triển của thị trường.

Dữ liệu khảo sát của VARS cho thấy, có tới 50% doanh nghiệp được khảo sát cho biết, cơ quan quản lý tại địa phương đã bắt đầu tổ chức thực hiện các cơ chế, chính sách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản; 14% cho biết các hoạt động này đã mang lại kết quả cụ thể, các dự án căn bản đã xác định được hướng giải quyết. Trong đó, điển hình phải kể đến là các địa phương như TP. HCM, Bình Thuận, Đà Nẵng, Hà Nội,... Tuy nhiên có tới 36% doanh nghiệp được khảo sát đánh giá, chính quyền địa phương nơi họ hoạt động kinh doanh mới dừng ở mức tiếp nhận thông tin, chưa có động thái hỗ trợ cụ thể.

2⁄3 doanh nghiệp cho biết, chính quyền địa phương nơi doanh nghiệp hoạt động kinh doanh đã có động thái tuyên truyền, hướng dẫn, tổ chức thực hiện chính sách. Nhưng chỉ có gần 15% doanh nghiệp đánh giá việc thực hiện các chính sách hỗ trợ tiếp cận đất đai, bao gồm công tác giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất,.... đạt mức độ hiệu quả, rất hiệu quả. 28% đánh giá việc thực hiện các chương trình tiếp cận vốn vay ưu đãi, các chương trình hỗ trợ xúc tiến, kết nối là không hiệu quả, rất không hiệu quả. Một số địa phương có hoạt động điều hành, hỗ trợ doanh nghiệp được đánh giá cao như Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, Đà Nẵng, Nghệ An, TP.HCM,...

Kết quả khảo sát cũng chỉ ra, các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản tiếp tục phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Cụ thể, 50% doanh nghiệp cho biết họ gặp khó khăn lớn nhất về giao dịch, tiếp đến là khó khăn về pháp lý đất đai; vốn, thị trường trái phiếu, tín dụng với lần lượt 21%, 22% doanh nghiệp được khảo sát lựa chọn.

Về mặt thông tin, bộ phận nghiên cứu của VARS cho rằng, thông tin quy định hướng dẫn hành lang pháp lý đối với thị trường bất động sản chậm trễ, chồng chéo, không nhất quán của các cơ quan quản lý nhà nước về hỗ trợ pháp lý cho các hoạt động của doanh nghiệp cũng là trở ngại lớn. Ví dụ như việc thay đổi quy định về thời hạn sở hữu cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng chưa rõ ràng làm cho thị trường cũng chậm lại khá nhiều. Hay quy định về tiêu chuẩn người đủ điều kiện mua NOXH, quy định đủ điều kiện vay vốn của nhà đầu tư, quy định doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi của Chính phủ…

Ngoài ra, quy định lựa chọn chủ đầu tư chồng chéo, chưa thống nhất với pháp luật đầu tư, đấu thầu, đất đai; khó tạo lập quỹ đất; thủ tục xin miễn tiền sử dụng đất mất nhiều thời gian và quy trình phức tạp… cũng là những yếu tố gây trở ngại cho thị trường hiện tại.

Dự báo về thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm, giới quan sát thị trường cho rằng, yếu tố khó khăn nhất của thị trường đã đi qua. Song nhà đầu tư vẫn còn tâm lý nghe ngóng, chờ đợi. Doanh nghiệp vẫn đang theo dõi các động thái điều tiết vĩ mô của Chính phủ để điều chỉnh phương án, chiến lược kinh doanh.

Lời khuyên mà giới chuyên gia đưa ra, là nhà đầu tư cần dựa vào tình hình hiện tại, căn cứ vào nhu cầu ở từng phân khúc để định hướng lại cơ cấu sản phẩm, tránh tình trạng sảm phẩm “cần thì không có, có lại không cần”.