Hai khu vực vùng ven Hà Nội dẫn sóng biệt thự, liền kề

Ảnh minh hoạ

Vùng ven dẫn dắt cuộc chơi, giá sơ cấp đang được điều chỉnh

Theo báo cáo thị trường quý 1/2025 của Savills Việt Nam, tổng lượng giao dịch biệt thự, nhà liền kề trong ba tháng đầu năm đạt 1.629 căn, tuy giảm 49% so với quý trước nhưng lại tăng mạnh theo năm.

Động lực chính dẫn dắt thị trường đến từ các dự án quy mô lớn của Vinhomes như Vinhomes Global Gate – nơi hơn 80% nguồn cung đã được hấp thụ và Vinhomes Wonder City với khoảng 30% sản phẩm được giao dịch thành công.

Cơ cấu thị trường cũng ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét về phía vùng ven. Đông Anh chiếm tới 52% tổng lượng giao dịch sơ cấp, theo sau là Đan Phượng với 43%. Các khu vực khác như Hà Đông hay Thường Tín chỉ đóng góp khoảng 5%, cho thấy ưu thế nổi bật của những địa bàn có hạ tầng đang phát triển mạnh.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 41%, giảm 26 điểm phần trăm so với quý trước nhưng vẫn tăng 13 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này phản ánh tâm lý thị trường đang dần cải thiện, với sự quay trở lại của những người mua có nhu cầu thực và tầm nhìn đầu tư dài hạn.

Về giá bán sơ cấp, tất cả các loại hình nhà ở thấp tầng đều ghi nhận mức giảm theo quý, nhưng so với cùng kỳ năm 2024 thì đều tăng. Biệt thự đạt trung bình 282 triệu đồng/m2 đất, giảm 14% so với quý trước nhưng đã tăng gấp đôi so với cùng kỳ. Nhà liền kề đạt mức 239 triệu đồng/m2 đất, giảm 14% theo quý nhưng tăng 24% theo năm. Riêng nhà phố thương mại có giá ổn định theo năm và giảm 12% theo quý, đạt trung bình 278 triệu đồng/m2 đất.

Theo bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, sự sụt giảm ngắn hạn này là do nguồn cung quý 1 chủ yếu đến từ các dự án mới tại khu vực vùng ven, nơi có mức giá mềm hơn các đợt mở bán trước.

Thị trường đang “chọn mặt gửi vàng”, nhà đầu tư cần chiến lược dài hơi

Diễn biến ở thị trường thứ cấp lại cho thấy một xu hướng trái ngược khi giá tiếp tục tăng. Biệt thự tăng 10%, đạt 195 triệu đồng/m2 đất; nhà liền kề tăng 15%, đạt 227 triệu đồng/m2; và nhà phố thương mại tăng 9%, lên 266 triệu đồng/m2.

Theo bà Hằng, trong 5 năm qua, giá trị bất động sản thấp tầng tại Hà Nội đã có sự bứt phá rõ rệt, biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm, liền kề tăng 22%, trong khi nhà phố thương mại chỉ tăng khoảng 11–16%. Chính hiệu suất tăng giá vượt trội này đã khiến phân khúc thấp tầng ngày càng hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư.

Tuy nhiên, hấp dẫn không đồng nghĩa với dễ dàng. Bà Hằng cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh mẽ. Các dự án có vị trí hiện tại hoặc tương lai thuận tiện, chủ đầu tư uy tín, sản phẩm có tổng thành hợp lý sẽ có ưu thế rõ rệt. Sự dịch chuyển sang phân khúc nhà phố và liền kề – thay vì biệt thự có giá trị cao – cũng cho thấy chủ đầu tư đang chủ động điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu thực và khả năng tài chính của thị trường. Nguồn cung sơ cấp trong quý đạt 4.004 căn, giảm so với quý trước nhưng vẫn gấp 6 lần so với cùng kỳ 2024. Trong đó, 2.319 căn mở bán mới chủ yếu đến từ Vinhomes Wonder City là nhân tố kéo mặt bằng giá chung xuống do giá khởi điểm thấp hơn Vinhomes Global Gate.

Một điểm đáng chú ý là cơ cấu giá đang có sự phân hoá rõ rệt. Tỷ trọng các sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng tăng mạnh, từ 17% trong năm 2024 lên 36% trong quý 1/2025, trong khi nhóm sản phẩm dưới 20 tỷ ngày càng khan hiếm. Khoảng giá chủ đạo hiện rơi vào nhóm 20–30 tỷ đồng, chiếm tới 62% nguồn cung. Điều này khiến bài toán đầu tư trở nên thách thức hơn, đặc biệt với những nhà đầu tư trông đợi biên lợi nhuận hấp dẫn trong ngắn hạn.

Trong bối cảnh đó, không ít nhà đầu tư đang tìm về các tỉnh vệ tinh, nơi còn tồn tại khoảng giá 10–20 tỷ đồng vốn đã trở nên hiếm hoi tại thị trường Hà Nội.

Trên thị trường thứ cấp, giá tăng đều cho thấy kỳ vọng giữ tài sản thay vì lướt sóng ngắn hạn. Bà Hằng cảnh báo rằng trong giai đoạn thị trường nhiều biến động, nhà đầu tư cần nhìn sâu vào giá trị thực từ chất lượng công trình, vị trí cho đến giá bán mỗi mét vuông. “Đây không còn là sân chơi dễ dàng cho tất cả. Nhà đầu tư không chỉ cần vốn mà cần tầm nhìn dài hạn, sự tỉnh táo và chiến lược linh hoạt trong việc chọn sản phẩm phù hợp”, bà Hằng nhận định.

Về triển vọng, Savills dự báo trong năm 2025, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận thêm khoảng 2.210 căn từ chín dự án, nổi bật là Sunshine Grand Capital (Hoài Đức) và Sunshine Royal Capital (Tây Hồ). Ngoài ra, các dự án hiện hữu như GIA22 by Kita (Tây Hồ) hay Solasta Mansion (Hà Đông) cũng sẽ tiếp tục đóng góp nguồn cung.

Từ năm 2026 trở đi, thị trường có thể bổ sung thêm gần 20.000 căn nữa. Đây là tín hiệu tích cực cho một chu kỳ mới, nhưng cũng đồng nghĩa với áp lực cạnh tranh sẽ gia tăng, buộc thị trường và nhà đầu tư cùng “chơi một cuộc chơi khác” – thận trọng, chiến lược và dài hơi hơn.