Hà Nội lên kế hoạch đầu tư 13 tuyến metro gần 750.000 tỷ đồng, giá bất động sản biến động ra sao?

Đây được xem là bước đi chiến lược nhằm giải bài toán ùn tắc giao thông, đồng thời mở rộng không gian phát triển đô thị theo mô hình hiện đại.

Điểm đáng chú ý là nhiều tuyến metro được thiết kế theo mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD). Trong đó, tuyến số 1 đoạn Ngọc Hồi - Yên Viên (tuyến 1A) với tổng vốn hơn 84.700 tỷ đồng, dự kiến triển khai từ 2025 đến 2032, hoàn toàn sử dụng vốn trong nước.

Song song, tuyến số 3 đoạn ga Hà Nội - Hoàng Mai với tổng vốn đầu tư khoảng 38.067 tỷ đồng cũng được đưa vào kế hoạch với nguồn vốn kết hợp giữa ODA và ngân sách trong nước, kỳ vọng hoàn thành vào năm 2030. Đây là đoạn kéo dài quan trọng giúp hoàn thiện trục Nhổn - trung tâm - phía Nam thành phố, vốn đang được xem là một trong những hành lang giao thông huyết mạch của Thủ đô.

Không chỉ tập trung vào khu vực nội đô, Hà Nội còn đẩy mạnh mở rộng mạng lưới ra các khu vực ngoại vi và đô thị vệ tinh theo mô hình TOD.

Cụ thể, tuyến số 2 kéo dài Hà Đông - Xuân Mai được thực hiện từ 2025 - 2030, với tổng mức đầu tư hơn 38.939 tỷ đồng từ vốn ODA vay lại và vốn trong nước.

Tuyến 2.2 theo mô hình TOD, kết nối từ Trần Hưng Đạo đến Thượng Đình trong giai đoạn 2025-2030, với tổng vốn đầu tư khoảng 36.219 tỷ đồng từ nguồn trong nước.

Tuyến 2.3 (Nam Thăng Long - Nội Bài) cũng được lên kế hoạch thực hiện trong cùng thời kỳ, quy mô vốn gần 47.426 tỷ đồng, đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối khu vực nội đô với sân bay.

Đáng chú ý, tuyến 3.3 kéo dài từ Trôi - Nhổn và tiếp tục vươn tới Sơn Tây được định hướng triển khai dài hơi hơn, từ 2025 đến 2035, với tổng mức đầu tư hơn 61.522 tỷ đồng, mở rộng không gian phát triển về phía Tây Thủ đô.

Ngoài ra, Hà Nội cũng đồng thời lên kế hoạch đầu tư các tuyến đường sắt đô thị quy mô lớn như: Tuyến số 1 đoạn Gia Lâm - Dương Xá (tuyến 1B) có tổng vốn gần 17.822 tỷ đồng nằm trong lộ trình thực hiện đến năm 2035.

Tuyến số 2 lên khu vực Sóc Sơn, với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 18.185 tỷ đồng trong giai đoạn 2025-2035, góp phần tăng cường kết nối khu vực cửa ngõ phía Bắc.

Một trong những dự án có quy mô lớn nhất là tuyến số 4 chạy theo hành lang Mê Linh - Sài Đồng - Liên Hà, với tổng vốn lên tới gần 127.111 tỷ đồng, được triển khai trong cùng giai đoạn đến năm 2035.

Bên cạnh đó, tuyến số 6 nối Nội Bài với Ngọc Hồi cũng được đưa vào kế hoạch đầu tư dài hạn, dự kiến thực hiện từ 2025 đến 2035, với tổng mức đầu tư khoảng 80.499 tỷ đồng, đóng vai trò trục kết nối xuyên tâm giữa sân bay và khu vực phía Nam Hà Nội.

Các tuyến còn lại như tuyến 7 (Mê Linh - Hà Đông) trị giá gần 57.583 tỷ đồng, dự kiến thời gian thực hiện từ 2025-2030; tuyến 8 (Sơn Đồng - Mai Dịch - Vành đai 3 - Lĩnh Nam - Dương Xá) với tổng mức đầu tư khoảng 123.381 tỷ đồng, dự kiến thực hiện từ 2025-2035.

Hay tuyến kết nối đô thị vệ tinh Sơn Tây - Hòa Lạc - Xuân Mai (tuyến 10A) với tổng mức đầu tư khoảng 53.310 tỷ đồng được thực hiện từ 2025-2035, tiếp tục mở rộng phạm vi phục vụ của metro, đưa hệ thống giao thông công cộng tiếp cận sâu hơn tới các khu vực ven đô.

Đây cũng là những khu vực đang được định hướng trở thành cực tăng trưởng mới, giảm tải áp lực cho khu vực lõi đô thị.

Nếu được triển khai đúng tiến độ, hệ thống 13 tuyến đường sắt đô thị này sẽ tạo ra bước ngoặt cho cấu trúc đô thị Hà Nội, không chỉ thay đổi cách người dân di chuyển mà còn tái định hình thị trường bất động sản, phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế.

Giá bất động sản các khu vực sẽ biến động ra sao?

Giới quan sát thị trường cho rằng, quy hoạch 13 tuyến metro sẽ tạo ra hiệu ứng lan tỏa rõ rệt đến giá bất động sản tại Hà Nội, đặc biệt tại những khu vực lần đầu tiên được “chạm” vào mạng lưới đường sắt đô thị.

Ông Trần Quang Huy, Giám đốc một sàn giao dịch khu vực Hà Đông cho rằng, trong ngắn hạn (1-3 năm), ngay khi thông tin quy hoạch và kế hoạch đầu tư được công bố rõ ràng, các khu vực nằm dọc tuyến hoặc gần ga metro dự kiến như Hoàng Mai, Gia Lâm, Đông Anh, Sóc Sơn, Sơn Tây hay Xuân Mai thường ghi nhận mức tăng giá từ khoảng 10-20%. Đây là mức tăng mang tính “đón sóng quy hoạch”, chủ yếu đến từ nhà đầu tư kỳ vọng vào hạ tầng tương lai.

Những khu vực đã có nền giá thấp hoặc chưa phát triển mạnh trước đó như Trôi, Sơn Tây hay các trục kéo dài về phía Xuân Mai có thể ghi nhận biên độ tăng cao hơn, dao động 15-25% nếu có thêm yếu tố hạ tầng đồng bộ đi kèm.

Trong trung hạn (3-7 năm), khi các dự án bắt đầu triển khai thực tế, giải phóng mặt bằng và hình thành công trường, giá bất động sản thường bước vào giai đoạn tăng ổn định hơn, dao động khoảng 20-35% so với thời điểm trước quy hoạch.

Những khu vực có sự kết hợp giữa metro và mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) như Nam Thăng Long - Nội Bài, Hà Đông - Xuân Mai hay các trục vành đai kết nối sẽ trở thành điểm nóng, bởi không chỉ có hạ tầng giao thông mà còn kéo theo dịch vụ, thương mại, dân cư.

Về dài hạn (sau 2030), theo ông Huy, khi các tuyến metro đi vào vận hành, mức tăng giá sẽ phân hóa rõ. Những khu vực gần ga trung tâm, có khả năng khai thác thương mại cao có thể ghi nhận mức tăng tổng thể 30-50%, thậm chí cao hơn nếu hình thành các cực phát triển mới. Trong khi đó, các khu vực chỉ “đi qua” nhưng không có điểm dừng hoặc thiếu hạ tầng phụ trợ sẽ có mức tăng khiêm tốn hơn, khoảng 15-25%.

Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển dân cư từ lõi đô thị ra các khu vực vệ tinh như Sơn Tây, Hòa Lạc, Xuân Mai hay Sóc Sơn sẽ rõ nét hơn khi thời gian di chuyển được rút ngắn nhờ metro. Điều này không chỉ giúp giảm áp lực cho nội đô mà còn tạo ra mặt bằng giá mới cho các khu vực ven đô - nơi trước đây ít được chú ý nhưng nay trở thành “điểm đến mới” của dòng tiền.

Tuy nhiên, thị trường cũng có thể xuất hiện các nhịp điều chỉnh ngắn hạn nếu tiến độ triển khai chậm hoặc thông tin quy hoạch thay đổi. Vì vậy, mức tăng giá thực tế sẽ phụ thuộc lớn vào tiến độ thực hiện dự án, khả năng kết nối hạ tầng đồng bộ và sức hấp thụ của thị trường tại từng khu vực cụ thể.