Chuyển động thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh lân cận sau sáp nhập

Việc phát triển hạ tầng giao thông đồng bộ đóng vai trò là “cú hích” mạnh mẽ cho thị trường bất động sản các tỉnh vệ tinh phía Nam.

Siêu đô thị 6.000km2 và lực hút mới

Việc mở rộng địa giới hành chính đã tạo tiền đề để TP.HCM phát triển thành một vùng kinh tế siêu đô thị, với sức mạnh đến từ sự liên kết và phân công vai trò rõ rệt. Trong đó TP.HCM là trung tâm tài chính, dịch vụ và đổi mới sáng tạo, Bình Dương là động lực phát triển công nghiệp công nghệ cao và sản xuất hiện đại. Bà Rịa - Vũng Tàu đảm nhiệm vai trò cửa ngõ logistics quốc tế với hệ thống cảng nước sâu và trung tâm du lịch biển.

Sự hội tụ đặc biệt này mang đến một lực hút hấp dẫn cho TP.HCM mới và các khu vực vệ tinh như Đồng Nai, Tây Ninh,... trong thời gian tới.

Theo TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, sau khi sáp nhập cùng Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, diện tích TP.HCM tăng lên gấp ba lần. Về không gian, đây là một bước nhảy vọt...

“Trước đây mỗi đô thị như TP.HCM, Bình Dương hay Bà Rịa - Vũng Tàu đều có quy hoạch riêng, phục vụ những mục tiêu và động lực kinh tế khác nhau. Khi ba địa phương này nhập lại, chúng ta có một không gian phát triển mới...

Tất nhiên, không thể thay đổi ngay toàn bộ định hướng trước đây. Vấn đề là phải thống nhất trong một khung quy hoạch chung cho một TP.HCM mới – nơi có quy mô hơn 6.000 km2, dân số xấp xỉ 14 triệu người. Khi đó, bài toán quy hoạch không gian đô thị cần được định vị lại, để hướng tới mục tiêu thống nhất và bền vững cho một siêu đô thị trong tương lai”, ông Khương nhấn mạnh.

Sự phát triển ra khu vực vệ tinh

Trước đây, TP.HCM được xem là vùng lõi, còn Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An đóng vai trò vệ tinh. Sau khi mở rộng quy mô gấp ba lần nhờ sáp nhập, TP.HCM mới hình thành mạng lưới vệ tinh rộng hơn, trong đó có Đồng Nai, Tây Ninh và nhiều địa phương lân cận.

“Sự thay đổi này tạo động lực phát triển mới, TP.HCM mở rộng cần một hệ thống vệ tinh phụ trợ. Đây sẽ là trục phát triển quan trọng, giúp siêu đô thị này vận hành bền vững trong tương lai”, ông Khương nói.

Thực tế, trục phát triển này đang được định hình rõ nét qua những diễn biến và số liệu trên thị trường bất động sản khu vực.

Theo báo cáo quý 2/2025 của CBRE, giá căn hộ tại khu vực TP.HCM (cũ) đạt trung bình 82 triệu đồng/m2, tăng 7% so với quý trước và gần 30% so với cùng kỳ 2024. Các dự án mới ghi nhận mức tăng giá 10-13%.

Trong khi đó, Bình Dương – địa phương vừa sáp nhập nổi lên với nguồn cung áp đảo. Nửa đầu năm, thị trường này có gần 8.300 căn hộ mở bán, gấp 6 lần TP.HCM, Long An có gần 4.400 căn nhà thấp tầng, gấp 33 lần con số tại TP.HCM. Giá sơ cấp chỉ khoảng 38 triệu đồng/m2, bằng một nửa, thậm chí một phần ba so với TP.HCM, tạo điều kiện cho nhóm khách hàng thu nhập trung bình.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định, trong khi TP.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung, thì các khu vực ngoại thành và vệ tinh lại chiếm đến 70% tổng lượng nhà ở mở bán mới năm 2025. Với mức chênh lệch giá 50-80%, thị trường khu vực vệ tinh còn nhiều dư địa tăng trưởng, đồng thời góp phần kìm hãm tốc độ tăng giá trong nội đô.

Hạ tầng kết nối – đòn bẩy bứt phá

Việc phát triển hạ tầng giao thông đồng bộ đóng vai trò là “cú hích” mạnh mẽ cho thị trường bất động sản các tỉnh vệ tinh phía Nam. Hàng loạt các dự án trọng điểm đang được triển khai, tạo nên một mạng lưới kết nối chặt chẽ và thông suốt giữa TP.HCM với các địa phương lân cận.

Đầu tiên phải kể đến các tuyến đường cao tốc, giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển. Dự án Đường Vành đai 3 TP.HCM kết nối trực tiếp 4 địa phương TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An trước sáp nhập, được kỳ vọng sẽ giảm tải cho các tuyến đường nội đô và tạo liên kết vùng hiệu quả.

Song song đó, cao tốc Bến Lức - Long Thành đã đi vào hoạt động, nối liền khu vực phía Tây TP.HCM (Long An) với khu vực sân bay Long Thành (Đồng Nai). Các dự án khác như Cao tốc TP.HCM - Mộc Bài (kết nối với Tây Ninh) và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu cũng đang được đẩy nhanh tiến độ, hứa hẹn sẽ hoàn thiện bức tranh giao thông liên vùng.

Ngoài ra, việc nâng cấp các tuyến đường huyết mạch như Quốc lộ 50 cũng đang diễn ra, giúp việc vận chuyển hàng hóa và đi lại giữa TP.HCM và các tỉnh miền Tây trở nên thuận tiện hơn bao giờ hết.

Bên cạnh đó hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị kết nối toàn bộ TP.HCM mở rộng (gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu hiện nay) đến tận Tây Ninh, Đồng Nai.

Theo kế hoạch, TP.HCM có 12 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài 510km, Bình Dương có 12 tuyến với khoảng 305km, Bà Rịa - Vũng Tàu có 3 tuyến với khoảng 125 km. Như vậy, sau sáp nhập, TP.HCM mới sẽ có gần 1.000km đường sắt đô thị, chưa kể các tuyến đường sắt quốc gia đang được triển khai hoặc tới đây sẽ điều chỉnh quy định để địa phương làm.

Đặc biệt, sân bay quốc tế Long Thành được xem là dự án hạ tầng lớn nhất, tạo động lực mạnh mẽ cho toàn bộ khu vực phía Nam. Các tuyến đường cao tốc và vành đai đều được quy hoạch để kết nối trực tiếp với sân bay này, không chỉ phục vụ nhu cầu đi lại mà còn thúc đẩy phát triển công nghiệp và logistics.

Những dự án hạ tầng này không chỉ giải quyết bài toán giao thông mà còn mở ra cơ hội đầu tư lớn. Khi khoảng cách địa lý không còn là rào cản, các tỉnh vệ tinh trở nên hấp dẫn hơn đối với những người muốn tìm kiếm một không gian sống rộng rãi, chất lượng cao với chi phí hợp lý.

Các chuyên gia cho rằng, sau sáp nhập, thị trường bất động sản TP.HCM mới sẽ đi vào chu kỳ phát triển với nhiều dự án quy mô lớn, sản phẩm đa dạng hơn và phù hợp với nhu cầu thực tế. Cơ hội đầu tư rộng mở cho cả doanh nghiệp trong và ngoài nước, song nhà đầu tư cần lựa chọn kỹ khu vực có lợi thế bền vững để đón đầu xu hướng.