Vì sao phải lập Quỹ Nhà ở Quốc gia ở thời điểm này?

Giá nhà tăng gấp đôi, giấc mơ an cư ngày càng xa

Thực tế đang phản ánh những nỗi lo không thể bỏ qua. Số liệu từ Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) ghi nhận, tính đến cuối quý 3/2025, giá căn hộ tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM đã tăng lần lượt 96,2%, 72,6% và 56,9% so với năm 2019. Mặt bằng giá trung bình đã lên tới gần 79 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, 67 triệu đồng/m2 tại Đà Nẵng và 82 triệu đồng/m2 tại TP.HCM. Mức tăng này đã vượt xa tốc độ tăng thu nhập.

Với thu nhập bình quân chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng, một cặp vợ chồng trẻ cần dành dụm khoảng 10 năm mới đủ một phần vốn mua nhà. Nhưng “10 năm tích lũy” lại không thể theo kịp “10 năm tăng giá”, khiến rất nhiều gia đình rơi vào vòng luẩn quẩn: càng tiết kiệm, nhà càng đắt. Đó là lý do nhu cầu thuê nhà tăng mạnh.

Giá nhà đang vượt xa thu nhập trung bình của người dân.

Tuy nhiên, thị trường thuê hiện nay bị chi phối bởi các chủ nhà nhỏ lẻ, giá cả và chất lượng thiếu ổn định, quyền lợi người thuê không được bảo đảm đủ mạnh. Những hạn chế này khiến việc thuê nhà dù giúp giảm áp lực trước mắt vẫn không thể trở thành giải pháp an cư thật sự.

Cung không đủ cầu, nhà ở xã hội vẫn “hụt hơi”

Chính phủ đã liên tục ban hành các cơ chế thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội (NƠXH). Tuy nhiên, tiến độ thực hiện vẫn thấp hơn kỳ vọng. Tính đến quý 3/2025, cả nước mới triển khai 692 dự án NƠXH với khoảng 633.000 căn, con số vẫn cách khá xa nhu cầu thực tế.

Một trong những nguyên nhân lớn là sự phụ thuộc quá nhiều vào doanh nghiệp. Trong khi đó, biên lợi nhuận thấp, thủ tục phức tạp, thiếu quỹ đất sạch và ưu đãi thiếu ổn định khiến doanh nghiệp khó mặn mà. Chính vì vậy, dù chính sách đã được cải thiện, nguồn cung NƠXH vẫn không thể theo kịp nhu cầu ngày một tăng.

Từ thực tế này, VARS IRE và nhiều chuyên gia đã nhiều lần kiến nghị cần thay đổi tư duy phát triển NƠXH, trong đó Nhà nước đóng vai trò trung tâm, từ quy hoạch, sử dụng đất, cung cấp vốn đến triển khai và vận hành.

Quỹ Nhà ở Quốc gia - Nền tảng mới cho chính sách nhà ở

Đánh giá đúng yêu cầu thực tiễn, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 302/2025 thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia, với mô hình hoạt động theo hai cấp: Quỹ Trung ương do Bộ Xây dựng quản lý, và Quỹ địa phương do UBND tỉnh trực tiếp điều hành.

Nguồn vốn của Quỹ được hình thành từ ngân sách Nhà nước cùng nhiều nguồn lực đa dạng khác, bao gồm giá trị quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội, nguồn thu từ bán các tài sản công là nhà ở, tiền đấu giá quyền sử dụng đất và cả các khoản đóng góp, tài trợ trong và ngoài nước.

Đây là cơ chế huy động vốn linh hoạt, tạo nền tảng tài chính bền vững để Quỹ vận hành lâu dài. Điểm đáng chú ý nhất là Quỹ được giao nhiệm vụ trọng tâm: trực tiếp tạo lập và phát triển quỹ nhà ở xã hội để cho thuê. Đồng thời, Quỹ cũng được phép mua lại nhà ở thương mại để cho thuê phục vụ cán bộ, công chức, viên chức và người lao động.

Cách tiếp cận này không chỉ giúp Nhà nước chủ động tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp mà còn mở rộng cơ hội an cư cho những nhóm đối tượng đang gặp khó khăn nhất trên thị trường nhà ở hiện nay.

Với thu nhập bình quân chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng, một cặp vợ chồng trẻ cần dành dụm khoảng 10 năm mới đủ một phần vốn mua nhà.

Theo VARS IRE, đây là bước chuyển có tính chiến lược. Mô hình nhà ở xã hội để cho thuê đã thành công tại nhiều quốc gia phát triển: Singapore có HDB quản lý tới hơn 80% nhà ở toàn quốc; Hàn Quốc thành lập doanh nghiệp nhà nước chuyên phát triển NƠXH; Đức duy trì các chương trình cho thuê giá rẻ với mức thuê thấp hơn thị trường 15-25 năm.

Tại Việt Nam, phát triển thị trường nhà ở cho thuê không còn là xu hướng, mà đã trở thành nhu cầu cấp thiết. Khi giá nhà ở xã hội liên tục leo thang, vượt xa khả năng của nhóm thu nhập trung bình thì mô hình chỉ cho thuê, không bán nổi lên như một giải pháp khả thi hơn.

Cách làm này không chỉ duy trì nguồn cung ổn định và ngăn ngừa đầu cơ, mà còn giúp chi phí thuê được kiểm soát ở mức hợp lý, tạo điều kiện để người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp và trung bình, có cơ hội an cư thực sự mà không bị ám ảnh bởi gánh nặng vay mua nhà.

Tuy nhiên, để việc thuê nhà trở thành một lựa chọn dài hạn và bền vững, VARS IRE nhấn mạnh cần đẩy mạnh mô hình hợp tác công - tư (PPP). Trong đó, doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án, còn Nhà nước đóng vai trò mua lại hoặc thuê lại để vận hành, khai thác.

Song song với đó, thị trường rất cần một bộ tiêu chuẩn rõ ràng cho nhà ở cho thuê: quy định trần tăng giá theo năm, hợp đồng thuê dài hạn, cơ chế điều chỉnh giá minh bạch, cùng các chính sách ưu đãi đủ hấp dẫn để khuyến khích doanh nghiệp và cộng đồng tham gia mạnh mẽ hơn vào phân khúc này.

Về dài hạn, khi nguồn cung nhà ở giá phù hợp và nhà cho thuê được bổ sung mạnh mẽ, cán cân cung - cầu sẽ dần cân bằng trở lại. Một phần nhu cầu sở hữu nhà sẽ được chuyển sang nhu cầu thuê - xu hướng đã thành công tại nhiều nền kinh tế phát triển giúp giảm sức ép tăng giá, tạo môi trường minh bạch và bền vững hơn cho thị trường bất động sản.

Quan trọng nhất, nó mở ra cơ hội an cư đúng nghĩa cho đông đảo người dân, thay vì buộc họ phải theo đuổi mục tiêu sở hữu nhà bằng mọi giá như trước đây.