Giá căn hộ TP.HCM đã tăng hơn 20% trong năm qua

Thông tin trên được ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam chia sẻ tại buổi họp báo Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý 4/2025 do CBRE tổ chức vừa qua.

Sự tự tin đã quay trở lại với các chủ đầu tư vào giai đoạn cuối năm

Cụ thể, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại vùng lõi TP.HCM hiện đã đạt khoảng 92 triệu đồng/m2 (tính theo diện tích thông thủy, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng gần 21% so với cùng kỳ năm 2024.

Đà tăng này chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung. Trong đó, hơn 50% nguồn cung mới trên thị trường thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá trung bình trên 120 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, một số dự án giai đoạn tiếp theo ghi nhận mức tăng giá từ 30% đến 50% so với các đợt mở bán trước đó.

Giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM hiện đã đạt mức 92 triệu đồng/m2

Theo bà Hương Nguyễn, Giám đốc Đầu tư Tập đoàn Nam Long, việc căn hộ liên tục tăng giá thời gian qua bắt nguồn từ sự thiếu hụt nguồn cung...

Bên cạnh đó các chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, nhân công đều tăng cũng làm đội giá căn hộ.

Không chỉ tăng trên thị trường sơ cấp, thống kê của CBRE cũng chỉ ra thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) cũng ghi nhận biến động mạnh với mức giá trung bình 61,5 triệu đồng/m2, tăng 26% theo năm. Trong đó, khu vực Quận 2 cũ dẫn đầu đà tăng trưởng với nhiều dự án cao cấp tăng giá trên 40%.

Dù mặt bằng giá cao, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường năm qua vẫn đạt 73%, riêng quý 4/2025 lên tới 90%.

Về nguồn cung năm 2025, thị trường TP.HCM (chỉ tính TP.HCM khu vực trước sáp nhập) ghi nhận 7.084 căn hộ mở bán mới, tăng 40% so với năm 2024. Riêng quý 4/2025 có 3.135 căn hộ được tung ra thị trường, tăng 23% so với quý 3 cùng năm. Diễn biến này cho thấy sự tự tin đã quay trở lại với các chủ đầu tư vào giai đoạn cuối năm.

Hơn 34.000 căn hộ dự kiến chào bán tại TP.HCM năm 2026

Trong bối cảnh giá căn hộ tại khu vực trung tâm TP.HCM đã vượt xa khả năng chi trả của bộ phận lớn người mua ở thực, khu vực Bình Dương đang ngày càng nổi lên như một thị trường bổ trợ.

Thị trường Bình Dương sau khi sát nhập vào TP.HCM ghi nhận nhiều hoạt động mở bán sôi động, với 17.300 căn được chào bán mới, trong đó khoảng 80% tập trung tại Dĩ An và Thuận An (cũ). Giá bán sơ cấp trung bình tại Bình Dương là 47 triệu đồng/m2, thấp hơn 49% so với TP.HCM cũ.

Trong năm nay, CBRE dự báo nguồn cung tại TP.HCM (cũ) dự kiến tăng gấp đôi so với năm trước, với khoảng 60% đến từ các khu vực phía Đông thành phố.

Nếu tính trên địa bàn TP.HCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt gần 34.000 căn. Trong đó, Bình Dương (cũ) đóng góp hơn 50% thị phần, khẳng định vai trò then chốt trong việc giải quyết bài toán nguồn cung cho toàn thị trường trong tương lai.

Năm nay nguồn cung căn hộ tại TP.HCM (cũ) dự kiến tăng gấp đôi so với năm trước, khoảng 60% đến từ các khu vực phía Đông thành phố

Nhìn về thị trường năm 2026, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu & tư vấn Savills TP.HCM cho rằng, thị trường bất động sản 2026 sẽ bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mới theo hướng chọn lọc và bền vững hơn.

Theo bà Giang, kỳ vọng về điểm rơi tăng trưởng của thị trường bất động sản vào giai đoạn 2026-2027 là có cơ sở khi nhiều yếu tố nền tảng đang hội tụ.

Trước hết, bước sang năm 2026, thị trường sẽ vận hành dưới tác động toàn diện của các bộ luật mới (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản) và bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Mặc dù bảng giá đất mới có thể làm tăng nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và người dân, nhưng về dài hạn, điều này sẽ tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch và công bằng hơn. Những điểm nghẽn trước đây về xác định giá đất dự án, được kỳ vọng sẽ khơi thông, tạo điều kiện cho nguồn cung thị trường cải thiện.

Song song đó, động lực tăng trưởng kinh tế tiếp tục được củng cố bởi dòng vốn FDI duy trì tích cực, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ trong 9 tháng đầu năm 2025 đạt hơn 5,2 triệu tỷ đồng, tăng trưởng thực trên 7%. Đây là những yếu tố hỗ trợ trực tiếp cho nhu cầu nhà ở, văn phòng và bất động sản thương mại tại các đô thị lớn.

Ngoài ra, một trong những động lực then chốt thúc đẩy thị trường bất động sản chính là kế hoạch đầu tư công khổng lồ. Việc đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng then chốt trong 5 năm tới sẽ là động lực tăng trưởng chủ đạo, giúp cải thiện kết nối liên vùng, thúc đẩy giãn dân đô thị và hình thành các cực phát triển mới dọc các tuyến hạ tầng trọng điểm.